2018年，人口净流入城市将全面推广租赁住宅并挤占可售型住宅市场，住宅销售增速将继续下降并将持续下降。
可以肯定的是，目前市场已经出现明显的下行信号，正如我们过去所说：调控加码已经接近尾声，未来基本不存在继续加码的可能，放松的惯性思维依然在轮回。
或许，即便限购、限贷、限售全部放开，只要限价一点不松，市场就不可能反弹。
“房住不炒”已经写进十九大报告，保持房地产政策的连续性和稳定性也被中央经济工作会议反复强调，这意味着未来5年调控都不会退出，调控目标就是“房地产市场的平稳、健康、发展”，住房市场将在平稳中前行。

对于房价倒挂现象，或将出现调整式、渐进式放松。
因此，我们认为，在销售面积增速继续下降的大背景下，2017年的真实销售额同比增长趋势也应是与销售面积增速基本同步，且仍应为个位数。
调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式，这就为“小乱”增添了可能。
不过，如果有更多省会城市放松限购，则会重挫县城去库存。

住宅市场“蛋糕一年比一年小”几乎就是无可挽回的，哪怕政策再次刺激也改变不了这一趋势。
一二线城市会放弃控房价吗？
政策中最见速效、最受诟病的当属限价令。
不止今年，未来三年，资金紧平衡的局势不会改变是大概率事件，限贷也成为政策稳定性、连续性的压舱之石。

除了办公新开工面积在2017年底有一个负增长区间内的反翘，商品房、住宅、商业新开工面积均趋势性递减，也预示着未来市场规模难以持续增长。
也有人会说，开发商要回笼资金，就必须网签才能获得贷款，但炒房客如果想在短期转手，未必愿意通过贷款炒房，如用全款则并不影响开发商回笼资金。

如果投资基本稳定，政策就更加从容，调控就更不会放开，房价就更不会大涨。
未来，全城限购也将倾向分区限购，导人流、去库存的板块放松限购，抑泡沫、补库存的板块继续严控限购。
县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒，今年投资或许未必下降，但未来也不可持续了。
这是基于2015年前7个月M2增量已达前三年的均值，8月之后的5个月时间预计M2增量将达4万亿，必将流入楼市、导致房价上涨，结果M2增量恰是3.9万亿，之后的情景是众所周知的了。
在鼓励城市竞争发展与调整住房限购之间，调控的天平也只能倾向前者，毕竟一切矛盾总是要在发展中来解决，这正是中国治理的智慧所在。
同时我们还说：“刺激之下，白银时代将会提前结束”。现在，我们再说“未来没有2017年”，或许真的就会成真。
有些城市自网签之日限售两年，换句话说，两年之后交房即可转手，限售并未起到太大作用。
尽管业内质疑房价数据的真实性，但国家统计局坚持不懈地发布房价环比下降数据，加上各地城市的限价，市场终究开始慢慢回心转意了。
“房价环比不上涨”也导致一些高价地出现亏损、延迟上市，并未实现补充供应的目的，供求失衡矛盾仍未缓解，供求关系的紧平衡继续成为大城市的新常态。
但是，我们的预判有点偏差，我们曾经预测，销售面积与销售额都将是个位数增长，虽然销售面积增速符合预期，销售额增速却是两位数增长。
肥水不流外人田，让富裕人群的钱留在国内，顺理成章地均贫富，名正言顺地实现住房高端有市场、低端有保障，岂非皆大欢喜？
大势明了，调控何以贯之？
2018年，新一届政府上任后，稳增长仍是要义。
值得警惕的是，供应不足的城市如放松限购，即便是以吸引人才的名义，也可能导致供求失衡加剧，进而推升房价上涨压力，反而可能因此而被问责。
限价令固然起到了迅速冻结快速上涨房价的作用，但在限价过猛的城市普遍出现“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵”的现象。
楼市调控不会再放开，一二线城市还会继续严控。“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重，但政策之变将出现新动向：
住宅用地价格高涨推升房价上涨，势必导致需求萎缩；房地产税三年见分晓，也让投资者踌躇不前。
限售加码或将增加，成为替代。
如今，资产泡沫已构成风险，限制资金过度流向房地产已成定局，加之货币收紧已是全球共识， 市场流动性已在央行的精准收放之中处于紧平衡状态，资管新规更让银行资金捉襟见肘，也拆掉了一条又一条通向房地产的资金之桥。
人口流动的背后是资本的流动，人来了，钱也跟着来了，就需要更多的地。

这些都让政府和市场承受很大压力。
市场已变，政策也需微调。
如果没有县城去库存和棚改，则投资下降是铁定无疑的。
唯一的解释或许是：一些房企以全口径销售额构成了数据虚增，或导致统计数据的偏差。

放松调控暗流涌动，前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购，为的是去库存，理由很充分，言之有据。合肥说是房企自行定价，政府并未审批，只是指导。
限贷放松不必幻想，或看三年。
比如，高价地难入市的项目，可能会适度上调限价，但不要指望大幅上涨，能够贴着成本出货已是万幸。
有人会说，限售令限制了炒房客短炒转手，其实，很多开发商都允许客户更名，换句话说，买房只要没有网签、交付，都可以通过更名规避限售。
楼市既不会大起、更不会大落，房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点，未来还将证明。
再看下图，我们会发现，2017年11月之前，销售面积与销售额增速都是同步下降的，销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨，在一二线城市严厉的限价令之下，其实反映了三四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨（整体而言）。
2018年，将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立，未来将以五年为新周期，与新一届政府任期同步。
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