1）历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。

③无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。

②目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率从2003年的55%一路上升至2016年的77%，流动比率从2009年的1.88下降至2016年的1.65。

2）调控的政策工具及效果。

纵观全球，很少有国家可以保持房价长期稳定，但德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房价收入比较低，这提高了民众的幸福度，也成就了“德国制造”。全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定？对我们有哪些启示？研究发现：

研究了三个国家/地区应对汇率变动的不同方式，以及随后房价的变化：2014年俄罗斯模式（弃汇率、保房价）、1991年日本模式（保汇率、弃房价）以及1997年东南亚模式（汇率和房价都未保住）。通过对三个模式的分析，展望未来中国房价和汇率之间的勾稽关系及走势。研究发现：