资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净额营业毛利率＝(营业总收入-(营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用))/营业总收入

　　10.38 万平方米，目前仍处于拆迁阶段，剩余最后
　　10个，在建项目总建筑面积为 207.1万平方米，项
　　大幅增至 647亿元，同比提升了 81%，销售金额集中度则上升 1.67个百分点至 24.73%；而 TOP10房

　　123.14万平方米。其中，广州大一山庄项目是公司
　　2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
　　表 6：2014~2016年末公司周转率相关指标

　　长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资


　　现一定增长。其中，销售费用增至 2.16亿元，主要

　　从主要偿债指标来看，2016年公司 EBITDA为


　　的进行股权转让而获得的投资收益。综上，2016年公司取得利润总额 10.70 亿元，同比下降 3.67%；



　　是由于当年在售项目增多、销售力度加大所致；管理费用 1.05亿元，较上年同期略有下降；财务费用
　　资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理费用控制方面，2016年公司期间费用整体仍呈





　　31.1 19.4 13.5已经完成结构施工，正在进行机电和内外装施工西安海蓝城

　　EBITDA/营业总收入(%) 14.38 15.41 14.50 -

　　提升 1.27个百分点，千亿房企已达 12家。


　　2016年房地产行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城施策”的政策引导，部分重点城市调控政策升级，行业政策仍是短期内影响房地产市场的重要因素。
　　指标 2014 2015 2016

　　五期项目
　　总债务(短期债务＋长期债务) 1，008，555.31 1，113，963.59 1，257，461.89 1，278，642.28




　　务毛利率下滑的影响，公司毛利率进一步下滑
　　6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次债券到期兑付日有效；同时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
　　财务分析下列财务分析基于公司提供的经立信会计师

　　目投资总额约 211.2 亿元，已完成投资额 150.9 亿元。从项目区域分布来看，目前公司房地产项目开发区域主要集中在北京、西安、长沙和天津四个城市，其中北京地区在建项目建筑面积约占当年在建项目总建筑面积的 31.63%，包括和墅项目、华中心项目(原门头沟项目)和西红世项目(原西红门项目)；西安地区在建项目建筑面积约占当年在建项
　　EBITDA(亿元) 9.72 11.48 11.03 -经营净现金流利息倍数(X)

　　2014 2015 2016
　　截至 2016 年末，公司拥有土地储备占地面积



　　总债务(亿元) 100.86 111.40 125.75 127.86
　　盈利能力
　　同期，公司所有者权益收益率为 10.93%。
　　现金及现金等价物净增加额 -10，548.72 -91，236.05 360，112.84 -88，281.49
　　土地储备方面，2016年公司仍继续保持较为审慎的土地拓展政策，全年新增 4个土地储备项目，分别为长沙华时代项目、西安枫悦一二期项目、天津汉沽 3号地项目和天津汉沽 4号项目，新增土地占地面积为 20.7万平方米，新增土地规划建筑面积

　　筹资活动产生现金净流量 144，436.83 -3，552.41 226，106.93 -10，784.23


　　财务指标 2014 2015 2016 2017.03
　　2016年TOP100房企入榜金额门槛从 2015年的 104
　　51.73%，占全国销售额的比重达到 18.35%，较上年
　　-0.09亿元，系本年度借款利息资本化增加及存款利
　　37号地项目
　　3、华远地产 2014~2016年末的其他应付款中有息部分已相应调整至短期债务和长期债务中。

　　总债务/EBITDA(X) 10.37 9.70 11.40 -
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理存货方面，2016年公司存货规模保持增长，年末存货净额为 183.12亿元，同比增长 3.33%。其中，房地产开发成本 139.58亿元，占存货比重 76.23%，较上年同期下降 2.41 个百分点；房地产开发产品
　　长期债务(亿元) 74.23 86.69 80.68 95.76
　　均价同比增加 15.98%，涨幅较上年增加 1.4个百分点，平均溢价率约 47.06%；二线城市土地成交均价则同比上涨 70.2%，涨幅较上年提升了 56.2个百分点，平均溢价率达 52.55%；而三线城市成交土地均价同比增加 13.50%，平均溢价率为 19.85%。
　　8 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)
　　见的 2014~2016年合并财务报告，以及未经审计的

　　至 18.96%，较上年减少 4.38 个百分点，经营性业务盈利能力有所减弱。


　　存货/流动资产 80.60% 85.48% 68.23%
　　净负债率

　　西安 1 9.2 商业 30


　　短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债



　　约 15.2万平方米，总建筑面积约 22.54万平方米。
　　比约 24.24%；天津地区在建项目为天津波士顿 43#
　　表 8：2014～2017.Q1公司偿债能力指标
　　息收入增加所致。综上，2016年公司期间费用合计

　　利润 6.89亿元，受利润空间相对较少的代建业务规
　　18.96%，较上年减少 4.38个百分点。
　　总资产周转率(次/年) 0.35 0.35 0.31
　　3 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)信用评级报告声明


　　别增长 22.4%和 34.8%。从价格来看，2016年 1~11月全国百城住宅均价呈现逐月增长的态势，2016年11 月全国百城住宅成交均价达 12，938 元/平方米，


　　24.3 14.6 5.7 进行结构施工长沙华中心
　　三费收入比＝(财务费用+管理费用+销售费用)/合同销售收入

　　具体来看，2016年初中国人民银行、银监会宣布降低非限购城市的首付比例，同时财政部、国家税务总局、住房城乡建设部调整契税税率以降低购房成本；6 月国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，促进住房租赁市场健康发展，进一步推动房地产市场的去化进程。在全国层面陆续出台宽松的房地产政策同时，部分重点城市率先推出了严格的楼市调控政策以抑制房价的过快上涨，一线城市中以上海和深圳最为严厉；而去库存压力较大的部分二线及三四线城市则始终

　　指标 2014 2015 2016

　　升 2.41个百分点。值得关注的是，公司在西安、长

　　表 5：2014~2016年末公司流动资本分析
　　城市住宅均价达 11，697 元/平方米，较年初增长
　　备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理资产周转效率方面，在“快速开工、快速建设及快速营销”经营策略的执行下，近年公司资产周转率维持较好水平。2016年公司存货周转率为 0.34次，总资产周转率为 0.31次，整体仍处于较好水平。

　　的大幅增长所致。同期末，公司负债总额为 210.16亿元，同比增长 24.76%，主要系应付债券增加所致。

　　总体而言，2016年公司通过发行公司债券、面向全体股东配股、发行私募类 Reits 产品等多种形式进行融资，其资产规模及债务规模均有所上升，自有资本实力亦得到增强；同时受代建业务增加影响，其经营性业务盈利能力有所下滑，但公司主要偿债指标表现仍然较好，且债务期限结构合理。整体来看，中诚信证评认为华远地产仍具备较强的偿债能力。
　　经营活动净现金/短期债务(X) -0.56 -0.09 0.48 -1.66
　　级土地整理业务，待土地整理完成后，将交由土地整理储备中心上市交易并取得相关代建收入。该项目占地面积约 6.69万平方米，规划计容建筑面积约
　　三费前利润 115，623.45 124，990.74 100，100.60 8，861.91
　　投资活动产生现金净流量 -4，675.13 -65，573.49 -81，490.89 55，813.00

　　券，2016 年末公司的货币资金同比大幅上升
　　18.8 20.5 18.9住宅部分大部分已竣工北京华中心项目





　　营业总收入 675，983.64 744，900.24 760，840.99 34，925.51
　　资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理利润方面，公司利润总额主要由经营性业务利润和投资收益构成。其中，2016年公司经营性业务

　　企销售金额门槛达到 1，100.2 亿元，同比上涨
　　三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
　　的并购案例已近 100起，占行业并购数量的 70%以上，资金、项目及资源等逐步向大型房企聚集。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。

　　房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收购的趋势明显，集中度进一步上升，优质资源将向具有规模优势的房地产企业倾斜。
　　3 结算面积按照企业的口径，包括自行开发房屋销售结算面积和代建结算面积两部分。
　　EBIT(息税前盈余)＝利润总额+计入财务费用的利息支出
　　期项目、长沙华中心二期项目、长沙华时代项目、长沙华中心古建项目、天津汉沽 3号及 4号地项目和广州大一山庄项目，拟建项目总建筑面积合计

　　流动资产/总资产 95.53% 96.19% 95.53%

　　幅下降 90%；同期，公司竣工面积为 55.2万平方米，较上年下降 58.68%，竣工项目包括北京铭悦好天地项目、西安锦悦二期项目、长沙华中心五期项目。
　　长期资本化比率(%) 63.43 64.81 53.34 57.39

　　其开发产品占存货比重升至 23.77%，较上年同期上
　　维持宽松的房地产政策。2016年 3月，上海及深圳率先提高购房首付比例并提高购房资格要求；十一期间，全国二十多个城市相继出台了限购限贷政

　　资本结构

　　5.9 个百分点；同年全国商品房销售面积与销售额

　　资 102，581亿元，同比增长 6.9%，增速较上年上涨

　　附一：华远地产股份有限公司股权结构图(截至 2016年 12月 31日)
　　6 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)
　　应收账款周转率＝主营业务收入净额(营业总收入净额)/应收账款平均余额



　　资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理总体来看，2016年受代建业务规模大幅上升影响，公司毛利水平有所下滑，经营性业务盈利能力减弱，但投资收益对其利润形成较好补充。
　　得益于持续宽松的行业政策环境，2016年我国房地产市场处于明显上升周期。根据国家统计局数据显示，2016年房地产企业累计完成房地产开发投
　　图 4：2014~2017.Q1公司收入及成本分析
　　目总建筑面积的 36.84%，包括西安海蓝城五期及六期项目和西安枫悦一期项目；长沙地区在建项目为
　　资产负债率(%) 79.08 78.16 74.81 76.55
　　从储备项目获取方式来看，2016年公司通过竞拍和挂牌出让方式获取土地资源，其中长沙华时代项目系公司在 2016年 12月通过竞拍方式取得的土地储备，西安枫悦一二期项目、天津汉沽 3号地项目和天津汉沽 4号项目是通过挂牌出让方式取得的土地储备。此外，2017年 2月公司完成广州大一山庄项

　　单位：亿元
　　结 论综上，中诚信证评维持华远地产股份有限公司主体信用级别为 AA，评级展望稳定；维持“华远地产股份有限公司 2014年公司债券”信用级别为AA。

　　营业总收入 67.60 74.49 76.08 3.49

　　表 4：2014~2016年末公司流动资本分析

　　40，441 元/平方米，较年初增长 20.60%；同期二线

　　事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意
　　2014 2015 2016 2017.Q1
　　流动资产 1，953，740.10 2，073，172.62 2，683，813.26 2，889，778.33





　　比 23.1%。


　　2016 年全国依旧维持去库存的房地产政策目标，继续落实“分类调控、分地施策”的政策引导。

　　总资本化比率(%) 70.21 70.29 63.98 64.26
　　受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，



　　总体来看，随着项目开发投入持续增加，公司存货规模仍持续上升，同时其资产周转率仍处于较好水平。此外，公司经营性净现金流有所好转，货币资金较为充足，可对短期债务形成覆盖。
　　受益于宽松的行业政策环境，2016年我国房地产投资增速上涨，商品房销售呈现量价齐升态势，待售面积出现近年首次下降，但区域分化更趋明显。
　　95.47% 94.68% 88.70%
　　自有资本方面，2016年末所有者权益合计 70.78亿元，同比增长 50.35%，系公司 2016年发行配股带来股本与资本公积的大幅增加。财务杠杆比率方


　　13 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)
　　-0.15 -0.02 0.17 -0.43
　　1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理总体来看，随着非公开公司债券及配股的发行，公司资产与债务规模均有所增长，自有资本实力亦所有增强，财务杠杆比率有所降低，同时公司长短期债务比虽有所增长，但债务期限结构仍较为合理。
　　-1.66 -0.26 2.92 -



　　天津 2 9.6 住宅、商业 22


　　竣工项目中西安、长沙地区偏多且部分项目竣工时间较早，需对其去化情况保持关注。
　　开复工面积 232.5 296.7 174.0



　　总资产 2，045，234.20 2，155，258.13 2，809，428.32 3，032，542.21


　　2017年一季度合并财务报表。

　　2016 年末，公司总资产为 280.94 亿元，同比增长


　　45.07亿元，同比增长 82.41%，主要是一年内到期

　　9 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)

　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理债务结构方面，随着在建项目的持续推进，公司债务规模逐年上升。2016年末，公司总债务规模


　　土地市场方面，在去库存的大背景下，2016年全国房地产用地供给继续收紧，但土地成交金额上涨明显，区域亦有所分化。2016年全国房地产建设用地供应面积为 10，750 万平方米，同比下降
　　年初增长 8.82%1。良好的商品房成交使得商品房库存出现近年来首次下降，2016年末全国商品房待售

　　单位：万平方米、亿元资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
　　1.49倍，公司经营所得对利息支出仍可形成较好保障。


　　TOP20 销售门槛提升最快，由 2015年的 358亿元

　　2016年 6月，公司全资子公司北京新尚致远房地产开发有限公司投资入股天津金辉永华置业有限公
　　17.64%和 12.67%，除北京区域销售收入占比较上年


　　中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
　　存货周转率＝主营业务成本(营业成本)/存货平均余额
　　2 2016年 12月 22日公司披露《第六届董事会第三十五次会议决议公告》、《第六届监事会第十五次会议决议公告》和《收购资产公告》，其全资子公司北京市华远置业有限公司通过受让广东中力集团有限公司所持有的广州高雅房地产开发

　　表 1：2014~2016年公司房地产业务运营情况

　　为 89.7万平方米，新增土地购地金额为 24.07亿元。
　　长期资本化比率＝长期债务/(长期债务+所有者权益(含少数股东权益))
　　销售费用 1.39 1.61 2.16 0.45





　　组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
　　流动比率＝流动资产/流动负债
　　开发产品/存货 11.09% 21.37% 23.77%


　　管理费用 1.09 1.07 1.05 0.44


　　长期投资 24，724.02 21，709.53 65，816.78 78，183.18

　　图 1：2014~2016年全国商品房销售情况
　　附四：基本财务指标的计算公式

　　分别为 157，349 万平方米和 117，627 亿元，同比分


　　资产负债率＝负债总额/资产总额
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理财务弹性方面，公司与中行、建行、交行等多家银行机构建立了良好的合作关系，截至 2016 年末，公司拥有的银行授信总额为 68.9亿元，其中未使用授信余额为 2.47 亿元。此外，2016 年公司还通过发行公司债券、面向全体股东配股、发行私募类 Reits 产品等多种形式进行融资，融资渠道多元化且平均融资成本降低至 5.85%。




　　面，2016 年末公司资产负债率为 74.81%，较上年
　　为 17.35%和 19.28%，其中房地产业务毛利率下降





　　2016年，除原有竣工项目外，北京铭悦好天地、西安海蓝城四期、西安锦悦二期、长沙华中心五期等陆续竣工达到结转条件，当年公司实现营业收入
　　存货净额 1，574，790.55 1，772，211.27 1，831，170.96 1，990，262.05
　　41.35%，其中新开工面积为 10.3万平方米，同比大



　　总债务/EBITDA(X) 10.37 9.70 11.40 -

　　所有者权益收益率(%) 15.75 17.37 10.93 4.77

　　EBIT率＝EBIT/营业总收入

　　三费合计 2.56 2.63 3.12 0.91

　　76.08亿元，同比增长 2.14%，其中建造合同收入为
　　单位：万平方米、亿元项目名称总建筑面积计划投资总额已投金额项目进度北京和墅项目
　　净利润 67，390.30 81，785.06 77，332.20 8，482.97
　　存货 157.48 177.22 183.12



　　为 31.3 万平方米4，土地储备规划建筑面积 130 万
　　津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌及福州；三线城市包括百城中除一线

　　其中：新开工面积 56.2 103.0 10.3


　　一户尚未拆除，考虑到拆迁工作的特殊性，入市时间仍有不确定性。


　　货币资金 290，523.13 190，641.85 549，341.48 461，059.99

　　的长期借款大幅增加所致；长期债务 80.68 亿元，同比下降 6.93%。受一年内到期的长期借款快速增长的影响，当年公司长短期债务比(短期债务/长期债务)为 0.56倍，较去年同期有所上升。截至 2017



　　司并取得天津辛庄二号地项目 26%的权益，该项目地上建筑面积约 12.2万平方米，规划性质为住宅及配套，于 2016年年中开工建设，8月开盘销售，截
　　表 7：2014~2017.Q1公司期间费用分析
　　图 5：2014~2017.Q1公司利润总额变化及其构成

　　88.70%，较上年末略下降 5.98个百分点。

　　5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而



　　净债务＝总债务-货币资金
　　18.32亿元，较上年大幅增长 523.48%；房地产开发

　　建筑面积 22.54 万平方米，目前地块内现存已基本建设完成的 23栋房屋，其中约 1.83万平方米已经完成竣工备案，2.25万平方米为在建工程，其余未开工部分计划于 2017年开工建设且开盘销售。



　　证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。

　　固定资产合计 50，852.47 46，168.45 33，313.66 33，109.98



　　流动性

　　2.95个百分点。由于代建业务占比提升及房地产毛利率下滑，2016 年公司毛利率进一步下滑至

　　图 2：2014～2017.3末公司资本结构
　　11 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)


　　EBITDA利息倍数(X) 1.08 1.35 1.49 -

　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理在建项目方面，2016 年末公司在建项目合计

　　单位：万平方米区域(或城市)数量占地面积规划用途规划建筑面积
　　营业毛利率(%) 24.06 23.34 18.96 26.91

　　偿债能力
　　三、四期项目
　　经营活动净现金/利息支出(X) -1.66 -0.26 2.92 -



　　总负债 1，617，349.43 1，684，507.68 2，101，643.45 2，321，424.38
　　竣工面积 69.2 133.6 55.2
　　13.6 9.7 2.9已经完成主体工程建设，进行外环境工程收尾
　　EBITDA利息倍数＝EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

　　2016年，受房地产开发进度安排和项目建设周期影响，公司新项目开发节奏有所放缓。当年实现开复工面积为 174.0 万平方米，同比大幅下降
　　30.3 50.2 38.4部分住宅已竣工，商业部分正在进行机电和内外装施工北京西红世项目

　　此外，公司还受北京市通州区梨园镇政府委托从事通州区梨园镇西小马居住项目 B-2.2 地块的一


　　面积 69，539万平方米，同比减少 3.22%；但需关注

　　长沙 3 9.0 商业、住宅 56
　　锦悦二期、长沙华中心三/四等项目陆续竣工，导致

　　? 公司毛利率有所下滑。2016年，受获利空间相对较低的代建业务收入占比提升及房地产业



　　货币资金/流动资产 14.87% 9.20% 20.47%(存货+货币资金)/流动资产




　　项目 49%股权收购2，该项目定位为高端住宅，规划
责任编辑：cnfol001

　　51%股权，2016年末尚未实施该股权收购事项。公司于 2017
　　附三：华远地产股份有限公司(合并报表)主要财务数据及财务指标
　　经营活动净现金/总债务(X) -0.15 -0.02 0.17 -0.43
　　图 3：2014~2017.3末公司债务结构分析
　　或有负债方面，截至 2016 年 12 月 31 日，公



　　开发成本/存货 88.91% 78.63% 76.22%
　　1.5 1.8 0.7 正在施工天津波士顿
　　开发成本 140.01 139.35 139.58
　　短期债务 266，303.64 247，072.58 450，674.86 321，024.86

　　存货周转率(次/年) 0.36 0.34 0.34

　　长期债务＝长期借款+应付债券

　　附二：华远地产股份有限公司组织结构图(截至 2016年 12月 31日)
　　10.19%；同年房企购置的土地面积 22，025 万平方米，同比下降 3.45%，但由于土地均价上升、溢价率持续高位，同期土地成交款约 9，129 亿元，同比

　　目 49%股权收购，剩余股权收购仍在实施中，该项


　　到部分二线及三四线城市仍存在去库存压力，价格
　　亿元提高至 157亿元，同比上升 51%，销售金额集中度亦提升 3.87个百分点至 43.92%，占比近一半；

　　43号地项目



　　于 2016年 12月 22日通过收购获得的项目，但 2016年末仍未实施该股权收购事项，2017年 2月完成该
　　上升 0.57个百分点。整体看，公司期间费用控制能力较强。
　　4 土地储备不包含参股项目(与其他公司合作，公司持股但不操盘)和通州西小马一级土地整理项目。
　　三费收入占比 3.79% 3.53% 4.10% 26.08%

　　(X)


　　4 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)基本分析

　　裙房商场、公寓塔楼、写字楼、住宅塔楼均已竣工，酒店部分正在进行精装修施工天津波士顿


　　表 2：截至 2016年末公司在建项目明细

　　21.55 亿元，同期经营性净现金流/短期债务为 0.48倍，经营性净现金流对短期债务的覆盖程度仍然较弱。货币资金方面，受益于成功发行配股和公司债
　　2016年，受开发进度安排和建设周期影响，公司新开工面积及竣工面积均大幅减少，同时得益于房地产市场回暖、可售面积增加及销售力度加大，公司销售签约面积和签约额均有所增长，但结算面积和结算收入规模较上年基本持平。
　　指标 2014 2015 2016

　　合计 7 31.3 - 130
　　较年初增长 17.34%；其中一线城市住宅均价达







　　1.22倍，货币资金对短期债务形成覆盖。
　　50.2 56.0 48.0

　　5 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)
　　12 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)

　　2 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)




　　188.15%至 54.93 亿元，同期货币资金/短期债务为

　　收入为 57.63亿元，较上年减少 19.38%。营业毛利率方面，2016年代建业务和房地产业务毛利率分别

　　合计 207.1 211.2 150.9 -
　　财务费用 0.08 -0.06 -0.09 0.02

　　注：由于数据经四舍五入处理，故单项求和项与合计数存在尾差情况
　　六期项目

　　目是以别墅、叠墅为主的高端住宅项目，占地面积
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理现金流方面，2016年受益于房地产项目销售回款大幅增加，公司经营性净现金流由负转正，为

　　应收账款净额 37，240.50 11，084.78 41，723.79 42，765.07

　　模大幅上升影响，其较 2015年下降 30.20%；投资收益方面，2016 年公司取得投资收益 3.66 亿元，主要为公司将其子公司华远盈都作为 Reits 项目标
　　14 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)
　　7 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)

　　拟建项目方面，截至 2016 年末公司拟建项目
　　长沙华中心三期和四期项目，在建项目建筑面积占
　　年 2月完成首期 49%股权收购。
　　长期债务 742，251.67 866，891.01 806，787.03 957，617.42
　　债务比下滑至 0.34倍，债务期限结构较为合理。
　　EBITDA利息倍数(X) 1.08 1.35 1.49 -




　　年 3月末，公司总债务规模为 127.86亿元，长短期






　　且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。



　　表 3：截至 2016年末公司土地储备区域分布情况
　　持续的调控政策使得部分城市短期内购房需求得到抑制，市场成交量收缩明显，行业政策仍是短期内影响房地产市场的重要因素。
　　2、2017年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务已经年化处理；
　　波士顿 37号地、43号地和 44号地项目，整体销售均价约 11，663元/平方米。
　　货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
　　单位：亿元
　　1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天


　　小幅减少所致；同时，受总债务规模上升影响，公司主要偿债指标较上年有所减弱，2016 年总债务






　　亦难以上行，不同能级城市的商品住宅市场分化明显。
　　所有者权益(含少数股东权益) 427，884.77 470，750.45 707，784.87 711，117.84

　　总债务＝长期债务+短期债务
　　4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。


　　同期下降 3.35个百分点；净负债率为 100.05%，同比下降 96.09 个百分点，整体财务杠杆比率已处于适中水平。截至 2017年 3月 31日，公司总资产和总负债分别为 303.25 亿元和 232.14 亿元，资产负债率和净负债率分别上升至 76.55%和 114.97%。
　　至 2016年末正在进行结构施工，预计 2018年竣工入住。
　　单位：万平方米

　　有限公司(以下简称“广州高雅”)100%股权及债权的方式，收购广州高雅所持有的广州大一山庄项目。股权收购计划分两次完成，首期收购广州高雅 49%股权，第二期收购剩余
　　/EBITDA 和 EBITDA 利息倍数分别为 11.40 倍和



　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理房地产销售方面，2016年公司完成房地产项目签约销售面积和签约销售额分别为 70.8 万平方米



　　投资收益 1，440.63 13，200.43 36，590.76 9，946.56
　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理参股项目方面，公司通过投资入股的方式参与了北京门头沟项目和天津辛庄二号地项目。其中，公司持有北京门头沟项目开发公司 21%的权益，该项目土地面积约 2.76万平方米，总建筑面积约 15.3万平方米，截至 2016 年末该项目正在进行方案设计和规划报审工作，预计 2017年上半年开工建设。
　　固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
　　同期有所下降之外，其他区域均有所上升。从销售均价来看，公司在北京地区产品主要为安置房、限价商品房及普通商品住宅，包括北京西红世、北京和墅、北京华中心等项目，整体销售均价约 31，646元/平方米；西安地区以开发住宅、商业产品为主，
　　2016年末，公司流动资产合计为 268.38亿元，同比增长 29.45%，占总资产的比重为 95.53%。从流动资产的构成来看，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，2016年末两项占流动资产的比重为



　　2016年公司完成35亿元非公开公司债券发行，同时发行配股 5.28亿股，募集资金净额 17.41亿元，使得其资产、负债及所有者权益均有所增长。截至

　　2016年300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中

　　17.03%；三线城市住宅均价达 7，359元/平方米，较






　　经营活动产生现金净流量 -150，310.42 -22，110.15 215，470.93 -133，310.26
　　沙等城市已竣工项目占比仍然较高，且部分项目竣工时间较早，需关注其部分区域项目去化情况。

　　司担保余额为 53.13亿元，全部为对子公司的担保，或有负债风险较小。


　　所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益(含少数股东权益)

　　合计 8个，分别为北京苹果园项目、西安枫悦二期



　　北京 1 3.5 商业 22


　　总资本化比率＝总债务/(总债务+所有者权益(含少数股东权益))

　　10 华远地产股份有限公司 2014年公司债券跟踪评级报告(2017)

　　3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站()公开披露。

　　EBITDA(息税折旧摊销前盈余)＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

　　短期债务(亿元) 26.63 24.71 45.07 32.10
　　财务数据(单位：万元) 2014 2015 2016 2017.03
　　为 125.75 亿元，同比增长 12.88%，其中短期债务



　　策；11月以来，部分重点城市继续加大了调控力度。


　　包括西安海蓝城、西安锦悦一二期和西安枫悦一期等项目，整体销售均价约 7，709元/平方米；长沙地区销售产品为长沙华中心一期、三期和四期，其销售均价约 18，484 元/平方米；天津地区销售产品为
　　经营净现金流/总债务





　　注：1、上述所有者权益含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；


　　2014 2015 2016 2017.Q1
　　息税折旧摊销前盈余 EBITDA 97，227.38 114，788.16 110，331.49 -



　　16.4 26.2 18 部分竣工西安海蓝城



　　11.03亿元，同比小幅减少 3.88%，主要系当年利润




　　3.12亿元，占营业收入比重为 4.10%，占比较上年
　　城市、二线城市之外的其它 74个城市。

　　速动比率＝(流动资产-存货)/流动负债



　　地和 37#地项目，在建项目建筑面积占比 7.29%。
　　43.53亿元，由于 2016年北京华远和墅项目、西安
　　平方米(权益前)，较上年末增加了 44.6万平方米，相对于其开发进度而言，整体土地储备规模较为适中，从土地储备区域分布来看，2016年末公司在北京区域土地储备规划建筑面积占比 16.9%，长沙区域占比 43.1%，天津区域占比 16.9%，西安区域占


　　开发产品 17.47 37.87 43.53

　　30.35%，主要系发行公司债券及配股带来货币资金
　　跟踪期内，公司继续保持较为审慎的土地拓展政策，在长沙、西安和天津等城市新增 4幅土地，新增土地建筑面积较上年有所增加，整体土地储备规模较为适中。
　　速动比率(X) 0.32 0.29 0.64 0.64


　　20.9 12.8 4.8目前在进行基础施工西安枫悦一期项目
　　和 107.8亿元，同比大幅增长 88.30%和 128.87%；

　　同期，公司实现结算面积和结算金额分别为 63.33万平方米3和 74.72亿元，与上年基本持平，但由于北京华中心、海信广场和北京银行等项目的结转，公司代建结算面积及代建结算金额均大幅增加。从销售区域分布来看，2016年公司在北京、西安、长沙和天津签约销售额占比分别为 46.59%、23.14%、



　　上涨 19.77%。其中，一线城市 2016年的土地成交
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