曾为房企第一梯队的招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)，为加快开发拥有的“金山”，通过公开挂牌的方式引入了中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司(以下简称“中集集团”)旗下子公司作为股权增资的合作方。
　　11月24日，招商蛇口发布公告表示，中集集团四家子公司将以总价63.20亿元成为商融置业49%股权增资项目、商泰置业49%股权增资项目、乐艺置业51%股权增资项目、商启置业51%股权增资项目的最终投资方。
　　招商蛇口表示，通过增资扩股的方式引入合作方，是为加快深圳蛇口太子湾片区的开发速度，招商蛇口上述四家子公司分别持有的地块为DY02-01、DY02-03、DY01-04、DY03-02的土地。
　　《中国经营报》记者实地走访深圳南山区蛇口太子湾片区时发现，现场有多个工地在施工，土地已基本平整，部分工地已建起主体工程，现场一位招商物业的工作人员告诉记者，目前在建的主要为住宅和办公楼。
　　本报记者就太子湾整体项目开发进度以及上述地块如何加快开发等问题致函招商蛇口进行采访，截至发稿时未获回复。
　　“招婿”加快项目开发
　　坐拥炙手可热的深圳蛇口太子湾片区土地，招商蛇口此次引入合作方被视为“招婿”。
　　据公告显示，中集集团四家子公司集星发展、集盛发展、集宇发展及集达发展分别以约15.49亿元、约16.20亿元、约6亿元、约25.51亿元成为商融置业49%股权增资项目、商泰置业49%股权增资项目、乐艺置业51%股权增资项目、商启置业51%股权增资项目的最终投资方，上述股权增资项目的挂牌底价合计为63.20亿元。
　　深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为，此次交易与招商蛇口再造蛇口有关，因为蛇口工业区和码头现在到了更新升级的时候，而这次合作开发的地块涉及商业住宅、办公等业态，是由于工业区和码头的基础设施需要投入，如果没有房地产可能难以覆盖项目开发成本。
　　北交所出让公告要求，商融置业等四家企业的意向投资方或其母公司2017年度期末企业净资产不少于人民币100亿元。2017年报显示，中集集团2017年末的净资产达432亿元。由于招商局集团持有中集集团24.58%股份，某种程度上，中集集团及招商蛇口两家企业是兄弟公司，此次增资将构成关联交易。
　　值得注意的是，商融置业等拥有的四宗地块曾由招商蛇口于2011年竞得，历史取得成本低，而深圳商业用地价格涨幅大，因此取得较高的评估增值率。其中商融置业评估增值率5272.87%、商泰置业评估增值率为5521.54%、乐艺置业评估增值率为1821.31%、商启置业评估增值率为8070.45%。
　　以深圳乐艺置业为例，该公司目前资产账面价值仅7933万元，净资产账面价值3000万元，评估后资产为6.26亿元，净资产5.76亿元，总资产评估值增值率达到了6.9倍。其中存货评估增值率超过了11倍。
　　据悉，商融置业等四家公司拥有的四宗地块编号分别为DY02-01、DY02-03、DY03-02及DY01-04，总占地面积3.99万平方米及总可建楼面约24.6万平方米，涉及商业、办公及商务公寓等业态，公告中显示，四宗地块的合计原收购成本仅为5.19亿元，如今近一半股权的出让底价则达到63亿元，升值空间超过20倍。
　　早在2016年9月，太子湾在另外四宗地的开发上，招商蛇口就使用了同样的手法。同年12月，新世界发展宣布以合资方式，承担约91.568亿元，和招商蛇口共同发展太子湾片区四宗地块。
　　同策研究院院长助理张宏伟受访时表示，对于招商蛇口这种动辄占地数万平方米的大体量项目，引入多元化企业是有必要的，目的是为了进行资源整合以及加快开发，后续对港口片区的产业发展、可售物业升值都有一定助力。
　　规模扩张压力倒逼
　　曾经作为“招保万金”四大龙头房企之一的招商地产，如今逐渐掉队。据公开数据，2018年前10月保利销售额3348亿元，万科销售额达4856亿元，而招商蛇口仅有1329亿元，在行业规模化竞争中掉队的招商蛇口正加快追赶。
　　申万宏源近期研报指出，三季度龙头房企销售增速保持稳定，整体销售远超行业。在高周转策略下，以价换量取得良好效果。行业集中度上升是长期逻辑，大者恒大弱市下会更明显。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史纪录是必然，但整体来看，上涨速度相比2017年会明显放缓。随着房地产调控深入，房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象。
　　今年3月份招商蛇口的业绩发布会上，招商蛇口董事兼总经理许永军表示，此前公司的负债率上升主要是由于2017年为“发展年”，而2018年将追求质量、效益以及规模，要追求去杠杆，把基本杠杆控制在45%之内。
　　据招商蛇口2018年半年报显示，资产负债率达到77.12%，较2017年末增长7.4%。若将永续债计作债务则从66%升至83%，主要归因于公司积极购地和漳州项目并表。据了解，招商蛇口今年上半年维持较大的土地投资力度，销售金额仅为751亿元，却以总地价604亿元获取了40个项目，扩充项目资源751.33 万平方米。
　　张宏伟指出，在当前的市场环境下，仅以规模大小来看企业发展是有待商榷的。一年时间内，如果房企持续规模扩张可能会带来经营风险，尤其是杠杆用得比较足的，资金压力会比较大。
　　据悉，在今年第三季度，招商蛇口在拿地和销售增速上均有所放缓。其中在第三季度中，招商蛇口共计新增土地16宗，其中7月份8宗，8月份6宗，而到了9月份仅为2宗，拿地额降至11.1亿元，创下年内单月拿地新低。
　　据申万宏源数据显示，招商蛇口在第三季度销售增速有所下滑，但仍高于行业均值。2018年1～9月公司实现销售额1163亿元，完成销售计划1500亿元的78%。截至第三季度，公司有息负债率29.2%，有息负债规模约1223亿元，短期偿债金额434亿元，环比增加80亿元，在手货币资金511亿元，环比减少109亿元。
　　“快周转”下转型困境
　　为降低成本、提高效率，招商蛇口将2018年定义为“改革年”，强调“有质量的规模”，并针对拿地策略、组织架构进行了调整，其中，快周转问题曾被管理层反复提及。
　　招商蛇口财务副总监兼运营管理中心总经理李石芳表示，2018年将从改善影响ROE(净资产收益率)组成的关键指标着手，通过周转提速、现金流改善等举措来保证ROE整体提升1%。
　　据数据显示，2015～2017年，招商蛇口存货周转率分别为0.28、0.35、0.34。对比规模接近的房企，如旭辉近三年存货周转率维持在0.6以上，新城控股、中国金茂于2017年底也双双达到0.55，招商蛇口的周转水平明显低下。
　　自2015年底重组上市以来，招商蛇口探索出“前港、中区、后城”的产业发展模式，旨在转型。11月12日，由招商蛇口全资建设运营的深圳蛇口邮轮母港即将迎来开港两周年。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，邮轮产业发展吻合当前文化旅游需求，同时凭借招商蛇口相对成熟的园区经济和港区发展基础。从房屋销售来说，确实现金流回笼速度快，但是适当在类似深圳蛇口等发展此类产业，也不失为一种新的产业模式。
　　以蛇口邮轮母港为原点，招商蛇口初步完成深圳、厦门、上海、天津等沿海城市的邮轮母港布局，未来将实现全国港口布局，打造邮轮全产业链。尽管如此，邮轮产业的盈利状况仍不明朗。招商蛇口半年报显示，邮轮板块收入占比仅1.25%;全国来看，邮轮产业的各个环节仍有待发展。
　　据招商蛇口2018年半年报显示，地产开发、园区运营与邮轮产业收入占总营业收入比重分别约为84.19%、14.55%、1.25%，传统的房地产开发仍然是主要收入来源。
　　张宏伟认为，招商蛇口的地产开发和园区开发、邮轮产业三种业务之间是一个协调发展的问题，地产开发项目能在短期内迅速获得现金流，而园区开发和邮轮产业是该区域经济长期稳定发展的因素，不能打着产业发展的名号去开发房地产。
　　深圳前海、蛇口的土地是招商蛇口在粤港澳大湾区战略布局的一个重要部分，与此同时，这些土地的价值红利也给了市场想象的空间，如何将这些土地资源巨大的利润释放出来，也成为了招商蛇口需攻克的难题。