在变化的市场环境下，需要高度关注房地产市场运行出现的一些新特征。第一，以换房为主的房地产需求结构实际是很脆弱的。北京换房交易的占比达到7、8成，买方与卖方之间的行为高度互联，相互影响，连环单的比重和关联长度不断增加，一旦中间任何一单无法交易，就会造成整个连环的中断，房地产市场容易大起大落，并滋生局部违约风险。如果购房者几乎在支付能力的上限临界点买房，市场的脆弱性更加明显。从外部换房看，一线城市的部分换房动力来自于二、三线城市的换房，因此在部分城市群中，一些城市之间的房地产市场实际上高度关联，一、二、三线城市的同步调控有可能会带来全国范围的连锁反应。第二，去杠杆的金融货币环境应当还会持续，进而继续对房地产市场形成紧缩效果。随着美元加息，人民币利率上升的预期强化，去杠杆的政策基调使得原来持续宽松的货币政策趋于紧缩。据央行统计，3月银行新增信贷同比减少25%，一季度累计新增贷款同比减少8.46%。再加上房地产贷款在调控下减少，流动性将可能进一步紧缩，对房地产销售也会发挥其紧缩效果。

　　 从市场成交数据上看，本次政策调控的效果开始显现。北京、深圳、广州、天津和杭州二手房市场量价齐降，上海、南京、青岛成交量大降，价格趋稳。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，扭转了2015年11月以来的持续上涨局面；深圳二手房成交量环比下降23.1%，成交均价环比下跌3.1%。

　　 第一，房地产市场运行的内在变化正在显现。在本轮调控之前，除局部市场之外，全国的房地产市场总体上已经开始处于下行状态。2016年以来，房价的上涨幅度超过居民收入，实际购买力相对减弱。首先，从统计数据看，首次购房越来越难。北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元，按照首付比计算，首次购房的成本从2015年的91.5万提高到186.6万，上涨了1倍。房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”，导致北京真正的首次置业不到20%。刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现。其次，换房难度上升。从数据看，北京换房的年龄由2015年33岁推后到目前的35岁，换房增加的面积在逐年减少，以旧换新的比例在逐年降低，迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。

　　 第二，促使市场短期降温的行政手段与面向房地产市场健康发展的长期手段应当有所区分。过去中国房地产近20年的快速发展，得益于1998年左右房地产供给侧方面的市场化改革。然而，在短期调控压力的驱动下，从土地出让到房屋建设再到房屋流通的各个环节，市场常常受到许多短期性行政手段的干预。尤其是本轮调控在不少城市所采取的“限价、限购、限贷、限卖”的措施，使房地产“去市场化”趋势明显，这些短期政策在未来可能仍将长期持续。从历史经验上看，行政干预的手段最终往往会扭曲市场供求关系，甚至可能带来其他寻租空间。如果短期的行政干预手段长期化，有可能会延缓房地产长效机制的建立。

　　 结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题，房地产长效机制更应当注重以下四个问题：

　　 根据以往经验，政策调控效果显现一般具有一定的时间滞后，从市场操作角度看，往往有大量的在途单需要时间消化。各个城市市场预期普遍回落，业主挂牌价回落，调价中降价占比提高，客户议价空间提高。新增挂牌量和新增带看量都出现大幅下降。这些先行指标预示短期市场仍将保持下行态势。

　　 第三，补齐租赁市场发展短板，让租房成为新市民的居住方式。（1）增加租赁房屋供给。发展购租并举，培育专业化、规模化租赁机构发展面临的突出问题是租赁房屋供应不足。一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右，远远低于发达国家，新增供应中租赁的比例更低，一些城市房屋空置与租赁短缺并存。租赁长效机制一方面通过税收安排，鼓励居民将空闲房屋拿出来租赁，另一方面从新增土地和存量土地盘活方面增加租赁土地供应。（2）加快住房租赁市场立法，重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最核心痛点，建立交易双方信用管理机制，保障交易双方合法权益。（3）加快机构化、规模化租赁企业发展，最核心的是降低企业管理运营成本，首当其冲的是降低拿房成本，并建立涉及资质、税收、金融等方面行业的监管规范，用高品质的租房服务满足新市民的居住需求。

　　 第二，扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多需要靠二手房的流通。近年中国存量房流通率仅在1.6%-2.1%之间，比发达国家的水平平均偏低。一线城市的二手房流通率也比其他国际大城市偏低。这主要由于：（1）中国目前还没有房地产持有环节的税收，综合持有成本几乎可以忽略，但同时交易税费较多，房屋空置成本较低；（2）非商品房性质房屋流通受限。以北京为例，2016年已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到北京存量的33.6%，但换手率仅为0.39%。因此，扩大二手房流通，需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度，平衡政策性住房与商品住房的关系。