[摘要]为了避开“十一”黄金周出游返乡潮，东莞40多个楼盘抢在9月份开盘及加推，推动东莞楼市成交实现“金九”，成交量环比上涨12%。

东莞中原战略研究中心介绍，目前东莞首套房贷利率普遍上浮5%~10%,二套房贷利率普遍上浮10%~20%,房贷利率上涨,增加购房者入市成本和入市门槛。加上高房价压力之下,高首付的入市门槛与东莞本土购买力严重脱节，房贷利率收紧后,加重客户观望情绪，后市市场走势不容乐观。

据乐有家研究中心监测数据显示，9月东莞一手住宅成交5301套，环比8月上涨12%；一手住宅成交均价16763元/平方米，环比下降1.29%，价格保持平稳。具体到各片区成交上，9月份东莞六大片区中仅城区片区成交量破千套，成交2035套，远超其他各片区，环比上涨幅度为73%。其中水乡新城片区成交套数下跌幅度最大，环比下跌55%。

为了尽快回笼资金，7~9月份第三季度品牌房企抢跑现象十分明显。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，碧桂园和万科两大房企住宅推货供应量均超过 30万平方米，两者供应量合计占全市的三成多。统计数据显示，2017年第三季度，住宅新增供应 245.26万平方米，创历史同期第二高位，环比上升103.73%，同比下降9.66%。其中仅9月就有超40个项目集中推出新货。

后市： 库存消化周期拉长至9.5个月

此外，受一手房市场火热影响，二手房成交出现下滑。数据显示，9月东莞二手商品房成交4618套，环比8月下跌14.1%，二手商品房成交均价13925元/平方米，环比上涨2.96%。

东莞中原战略研究中心介绍，在东莞楼市限贷、限购、限售、限价 “四限”政策调控下，市场进一步回归理性，房价走势保持平稳态势。从个盘成交来看，9月多家房企为尽快回笼资金，新盘入市定价低于区域内在售竞品价格，或低于市场预期,部分楼盘首次开盘甚至推出降低购房门槛等优惠措施推动出货。

进入第四季度，在后市仍然严峻的情况下， 随着年底开发商推货热潮到来，主动让利将成为开发商出货的主要促销手段。

9月： 一手房成交环比上涨12%

目前东莞洋房市场主要由本地客户主导，入市客户主要为有相当经济实力的本地客户。东莞中原战略研究中心分析，一方面，“二孩”政策开放后，换房需求增加，110~145平方米的四房产品受到购房者青睐；另一方面，本土购房者一直以来较为青睐舒适的户型。同时,随着“二孩”政策的出台，品牌房企在产品设计上亦开始侧重110~145平方米四房的开发，因此110~145平方米产品成交占比明显上行。

从户型来看，据东莞中原战略研究中心数据监测显示，第三季度东莞90~110平方米及110~145平方米户型产品成交占比均有所上升，尤其是110~145平方米产品占比达到38%。

为了避开“十一”黄金周出游返乡潮，东莞40多个楼盘抢在9月份开盘及加推，推动东莞楼市成交实现“金九”，成交量环比上涨12%。不过，在楼市调控政策持续严厉下，多个楼盘定价合理，整体成交均价平稳。

东莞中原战略研究中心相关人士表示，东莞首次限购至今历时一年，住宅库存消化周期大大拉长了6个月，楼市供需逐步供过于求，反映限购、限贷、限价等政策调控效果明显。

9月二手房成交量环比下跌。

与此同时，认购量也出现回升，楼市现回暖迹象。根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，2017年第三季度东莞楼市来访量明显增加，整体环比二季度上升约32%，并呈现逐月上升的趋势。一方面，三季度大量新盘聚集上市，加上许多品牌房企项目的产品品质提升，客户看房购房意愿明显增强；另一方面，中心城区供应迎来大幅放量，大量长期受供应紧张抑制的购房需求迅速得到释放，区域的人气迅速膨胀。但从整体上看，因受调控政策影响，今年三季度楼市人气依然明显低于前两年同期。

特点： 改善四房户型受青睐

此外，从三季度东莞各镇街洋房套均总价来看，长安以385万元/套继续排名首位,其次是松山湖356万元/套，远远抛离其余镇街，排在第三位的南城套均仅241万元/套。

从区域来看，在限购、限贷、限价等多重楼市调控政策影响下，东莞多个镇区住宅供需回归平衡，局部区域逐步供过于求。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，9月底有24个镇区住宅库存消化周期大于6个月，其中消化周期大于10个月的有14个镇区，尤其是深圳客大幅退潮后，黄江、凤岗、塘厦、清溪等临深区域库存严重供过于求。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至9月30日，东莞住宅库存面积为482.70万平方米，环比上升12.56%，同比上升39.06%，库存套数为42489套，环比上升15.04%。按过去一年的消化速度来计算，2017年9月底东莞住宅库存消化周期拉长至9.5个月。

第三季度： 成交量同比仍降近三成

但是，在楼市调控政策影响下，第三季度成交量同比仍出现大幅下滑。东莞中原战略研究中心统计数据显示，第三季度东莞全市住宅成交178.57万平方米，环比上升19.46%,同比下降29.68%。品牌房企大力推货冲刺业绩促进全市成交量持续回升，但受严厉的政策调控影响，回升幅度有限，与往年同期相比,降温显著。

文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政

从物业类型看，9月底洋房、别墅和公寓的库存量分别为324.32万平方米、97.99万平方米、60.39万平方米，按过去一年消化速度计算，消化周期分别为8.3个月、20.8个月、8.8个月。

一手房成交量涨价跌

楼市调控政策持续严厉，大部分房企对“现金为王”已达成共识。随着“金九银十”传统旺季到来，众开发商推货热情大涨，大量新盘云集上市，旧盘持续加推。9月东莞全市住宅新增供应115.02万平方米，创下近6年单月第二高位。