从政策面来看，楼市调控政策仍然是从严执行的。节前各地政府就曾表态要坚持调控政策不放松。上海地方政府换届完成后，在新闻发布会上也马上表态，楼市调控政策仍然会从严执行。这说明，当市场预期还没到实质性逆转的时候，政策面不可能出现实质性松动。

　　二手房市场

　　未来走势研判

　　北京：2017年北京商品房销售面积875万平方米，比上年下降47.8%；新建商品住宅方面，住建部门数据显示，2017年北京新建商品住宅成交量低位徘徊，全年新建商品住宅销售4.29万套，同比下降49.3%，月均销售3574套，仅为上年的一半。今年1月份新建商品住宅销售价格同比指数为98.8%，比去年下跌1.2个百分点。

　　3、四季度“翘尾”

　　北京：2017年北京二手住宅全年累计成交13.43万套，同比下降49.8%。二手住宅同比价格由1月份的上涨34.6%回落至12月份下降1.6%。12月份，北京二手住宅价格环比下降0.4%，连续8个月保持下降态势，其中有7个月领跌全国。今年1月份，北京二手房同比价格指数为96.9，降幅排在70城之首。

　　与此同时，由于北京、上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，不少客群需要将二手房出售再置换一手房，二手市场的持续低迷，意味着新房市场置换的动力大幅降低，将进一步促使新房市场交易量陷入低谷，“以价换量”的成交表现也将更突出。

　　上海：从二手住宅市场来看，2017年上海市二手房共计成交15.19万套，较去年同期大跌60%，二手房成交也步入“寒冬模式”。进入2018年，1月份二手房成交套数1.15万套，环比下跌5%，同比上涨22%（2017年1月有春节导致成交套数基数较低），市场回调趋势并未改变。

　　一手房方面，市场持续低迷，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。二手房方面，买卖双方博弈持续深化，小业主心态波动更明显，二手房“寒冬”特征也更突出。预计在2018年上半年二手中介将出现大面积关店潮，部分中介有可能会出现破产关门的现象。

　　从目前北京、上海楼市表现情况来看，无论是一手还是二手，量价均出现不同程度下跌，市场完全步入“寒冬阶段”。尽管大多还是坚守自己心理预期的房价，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。3月传统楼市小阳春到来之际，预计一线城市、中东部二线城市楼市将继续保持低迷行情。在这样的行情之下，房企销售压力进一步加大，预计二三季度房企推盘力度将进一步加大，资金兑付困难的房企将主动“大幅降价”。

　　从市场表现来看，由于前三季度“以价换量”有了销售业绩的保障，四季度楼市也将仍然处于调整阶段，成交量有可能会继续走高，年底虽然预期可以出现成交量的“翘尾行情”，从价格来说，四季度楼市表现来讲也不会有大起色，甚至会因为短期内政策重申与表态市场表现为“倒春寒”。

　　进入四季度，“十九届三中全会”召开（下半年11月左右），处于拉动经济增长的需要，新的经济改革政策会频繁出台，房地产作为拉动经济增长的工具的角色将再度得到体现，此时，北京、上海楼市将迎来转机。

　　眼下，正值三中全会，3月“两会”（中央政府换届完成）也召开在即，“十九届三中全会”预计在下半年11月左右召开，今年几大重要会议贯彻全年，在这些重要时间节点，楼市表现也将保持稳定。因此，预计2018年楼市调控政策难以出现“风向标”意义松动。

　　新房市场

　　2、前三季度：“以价换量”

　　1、当下：“寒冬已至”

　　环京地区：2017年天津和石家庄二手住宅价格同比涨幅分别回落24.2个百分点和17.1个百分点，唐山和秦皇岛保持低位波动。今年1月份，天津、石家庄二手房同比价格指数分别为98.2和99.8，降幅较明显。

　　上海：从新房市场表现来看，上海楼市已经步入“寒冬阶段”。截止2018年2月25日，今年上海市商品住宅市场累计成交面积70.92万平方米，同比下降5.9%，成交均价43097元/平方米，同比下滑8.3%，下降幅度较明显。

　　环京地区：2017年，天津商品房销售面积1482.12万平方米，比上年下降45.3%；河北商品房销售面积6425.9万平方米，比上年下降3.8%。今年1月份天津的新建商品住宅同比价格指数为99.9，同比回落0.1个百分点。