销售价格叠加合同执行检查,对规范市场发展具有重要意义:A 本次检查由地方自查改为跨省检查,可有效减少包庇、寻租等行为,真正发挥监督作用,规范市场发展;B 惩罚哄抬房价、捂盘惜售等行为,促进已供应用地快速形成住房有效供给,缓解热点城市供需矛盾,稳定市场预期;C 房企违规或被记录在案,捆绑销售、投机炒房等行为将被扼制,引导房屋真正回归居住属性。
3)集体土地建设租赁住房政策持续落地,推荐关注布局租赁房企
利用集体土地建设租赁住房政策近日持续落地:2017年11月15日,郑州市率先出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确将在郑东新区及托管区域内运营一批集体租赁住房项目,规定承租人居住满3年可享受市民待遇;16日,北京市随后发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,成第二个试点集体土地用于租赁住房城市,计划于2017-2021年间供应1000公顷集体土地用于建设集体用地,规定单次租赁期限不低于3年,不超过10年,未经批准,不得出让、转让,转租,出售及改变土地用途。


1)本周新房微降二手回暖,月均新房成交一二三线均回升


3.近期政策变化

房地产数据周报20171119   时间：2017年11月20日 16:01:58 中财网    
本周新房日均成交套数、面积环比:整体(-4%,-4%),一线(5%,6%),二线(-10%,-11%),三线(-7%,-7%);本周二手房日均成交套数、面积环比:整体(9%,6%),一线(6%,5%),二线(10%,10%),三线(21%,5%)。
国家政策: 1)11月13日,住建部网站消息,2017年1-10月,全国棚户区改造已开工600万套,完成投资1.68万亿元。 2)11月17日,住建部联合发改委发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》,对一二线城市的违规销售行为进行交叉检查;2017年1至10月,全国棚改已开工600万套,完成投资1.68万亿元,提前完成1800万套棚改任务。
【方正地产】
地方政策: 1)11月13日,北京市财政局等四部门11日联合发布《关于进一步规范棚户区改造项目融资工作的通知》,要求各区开展棚户区改造时,不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司,不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。 2)11月13日,合肥市规划部门日前发布《合肥市新型城镇化规划(2015-2020年)》,未来合肥市形成三级多心的主城区中心体系,有序推进农业转移人口市民化;引导部分棚户区、城中村居民去新区安置。 3)11月14日,《深圳市住房公积金管理委员会关于调整我市住房公积金提取额度有关问题的通知》14日发布,上调住房公积金提取额度,租房提取比例由50%上调至65%,物业费等其他消费由30%上调至40%。 4)11月14日,东莞市住建局、财政局、市地方税务局三部门联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》,发布最新普通住房价格标准。市住房公积金管理中心近日发布《关于对使用公积金贷款购买装配式住宅提高贷款额度公开征求意见的通知》,买装配式住宅公积金贷款额度或可上浮20%。 5)11月14日,泉州市人民政府于近日出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》,新购住房需取得不动产权证满5年方可转让。 6)11月14日 ,广州南沙人才工作大会上明确,为吸引人才设最高奖2800万及海景房。 7)11月15日,北京市首个公开摇号的共有产权房——朝阳区锦都家园项目的申购家庭就业情况14日复核结束。 8)11月15日,武汉市出台《培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策》,物业企业可成立子公司从事租赁业务。 9)11月15日,深圳市发布光明新区2017年度保障性住房供应计划,今年可推出保障性住房共6077套,租金13.75元/月平方米起,76%面向园区企事业单位定向配租。 10)11月15日,东莞市住建局等联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》,调整后一类标准的7个镇街价格标准为低于22723元/平方米(含),二类标准的7个镇街价格标准低于17361元/平方米(含),三类标准的13个镇街(园区)价格标准低于14017元/平方米(含)。 11)11月15日,郑州市公布《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确将在郑东新区及托管区域内运营一批集体租赁住房项目,且承租人居住3年享受市民待遇。 12)11月16日,北京市规划委和住建委今日发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,规定租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理,公共服务配套齐全,单次租赁期限不低于3年,不超过10年,同时未经批准,不得出让、转让,转租,出售及改变土地用途。 13)11月16日,成都市城乡房管局与司法局近日发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》规定商品住房开盘销售实施公证摇号排序选房。 14)11月16日,广州市日前首批国有租赁住房企业广州珠江住房租赁发展投资有限公司和广州越秀住房租赁发展投资有限公司挂牌成立。 15)11月17日,浙江省建设厅联合9个省级部门发布《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》,确定温州市、绍兴市、嘉善县、义乌为省级住房租赁试点城市,开展试点相关工作。
预计上海、沈阳、南京等其他11个试点城市将会陆续出台利用集体建设用地建设租赁住房实施细则,从供给端利好租赁住房市场发展,建议关注资金实力强、租赁运营经验和先发优势、拥有低成本优质房源的房企:万科A(000002 .SZ)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、旭辉控股(0884.HK)、新城控股( 601155.SH)、世联行(002285.SZ)。此外,租赁Riets风向的A股唯一标的光大嘉宝(600622.SH)。
本周新房日均成交面积整体微降(-4%)。其中一线回暖(6%),二线降幅扩大(-11%),三线微降(-7%);二手房成交面积整体小幅回暖(6%),其中一线微升(5%),二线涨幅最大(10%),三线继续上涨(5%)。整体而言,本周新房成交延续下降趋势,二手房小幅回暖;一线整体呈现回暖迹象。
市场越规范,龙头房企越受益:A打击捂盘销售及违规定价等行为,规范市场竞争秩序,利好规模化程度高、注重品牌效应的优质龙头房企。B目前我国房地产市场正在经历第三次消费升级,消费者追求从基本居住上升至品质追求,龙头房企凭借更高知名度和更好售后服务,享受更高品牌溢价。
本月新房日均成交套数环比、同比:整体(22%,-14%),一线(20%,-28%),二线(23%,-6%),三线(23%,3%);本月新房日均成交面积环比、同比:整体(21%,-12%),一线(19%,-31%),二线(25%,0%),三线(18%,12%)。本月二手房日均成交套数环比、同比:整体(50%,-36%),一线(40%,-40%),二线(56%,-31%),三线(115%,-20%);本月二手房日均成交面积环比、同比:整体(43%,-37%),一线(38%,-46%),二线(55%,-33%),三线(39%,7%)。


2)商品房销售价格首次跨省检查正在进行,规范市场利好龙头
本周地产板块上升0.25%,沪深300指数上升0.22%,相对收益为0.03%,板块表现强于大盘。本周地产重点公司平均上升1.90%,相对沪深300指数下降1.68%,地产重点公司表现强于大盘。本月地产重点公司平均上升1.32%,相对沪深300指数下降1.53%,地产重点公司表现弱于大盘。申万一级行业中,本周地产在28个一级行业中排名第3位。

□ .夏.磊　 .方.正.证.券.股.份.有.限.公.司

京津冀推进不及预期、房地产政策超预期收紧、住房租赁政策落实不及预期、市场风格发生转变
1.最新数据





2.最新观点
2017年11月15日,发改委发言人表示,从今年10月30日至11月30日,发改委等在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查,北京、南京、苏州、杭州等15个热点一二线城市被列为重点检查对象,涉及误导、炒作、捂盘销售、暗中加价、捆绑销售等违规行为。同时,各省级国土资源主管部门对70大中城市2013年以来住宅用地出让合同进行检查,重点检查按时开工、竣工及出让价款缴纳情况。
十九大习总书记强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。产销平稳新周期开启,行业呈现“集中度提升、消费升级和供应结构转向”三大新趋势。开启新投资机会,建议深度关注:1)行业龙头和潜力黑马:万科 A 、保利地产、金地集团、华夏幸福、招商蛇口;旭辉控股、新城控股、荣盛发展。2)产品领先的开发商:泰禾集团、当代置业和中国金茂。3)业绩提速的区域主题。京津冀主题北京城建、华远地产、金融街;国改和大湾区深振业 A。4)租赁主题:万科A、招商蛇口、金地集团、旭辉控股、新城控股、世联行、光大嘉宝。当前行业估值创历史新低,行业龙头无论从资产质量、业绩保障度和销售增速看,估值都被大幅低估,建议积极配置低估值、真成长龙头和黑马。


投资建议:

本月新房日均成交面积环比上升同比下降(21%,-12%),其中一线环比涨幅居中同比继续领跌(19%,-31%),二线环比继续领涨同比持平(25%,0%),三线环比同比涨幅均较为温和(18%,12%)。本月二手房成交面积整体环比上升同比下降(43%,-37%),其中一线环比涨幅最小同比降幅最大(38%,-46%),二线环比涨幅最大同比降幅居中(55%,-33%),三线环比同比均上升(39%,7%)。
11月销售同比继续回落,新房二手房成交较去年同期分别下降12%和37%,预计短期内回落趋势仍将继续:A 十九大明确“房子是用来住的,不是用来炒的”定位在新增信贷上效果渐显,10月房企到位资金中按揭贷款增速大幅下降。同时M2同增8.8%,创近年新低,预计短期内货币供给和信贷层面难调整;B “四限”(限购、限贷、限商、限价)政策短期内难松动,且由一二线向三四线扩围。C 四季度弱二线和三线增速压力增大,主要原因在于棚改新开工计划已于10月完成全年、去年四季度基数提高、去库存政策逐步退出和信贷收紧拓围。
集体用地建设租赁住房,对于房地产市场将有重要影响:A 对闲置存量集体用地集约利用,拓展其居住功能,可促进土地优化配置、拓宽集体经济增收渠道;B 缓解热点城市国有住宅建设用地有限、高地价限制供应等问题:北京1000公顷集体土地可建设30-40万套租赁住房,以当前250万套存量房源为基数,预计未来五年将增加12%-16%租赁房源;C 缓解租赁市场供需矛盾,住房租金或将下调,有利于稳定市场预期,鼓励租赁市场发展。

4.风险提示
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