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如何买对人生首套房?如何置换房?

新闻来源:  2019-10-03 21:02:43

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这是买房知识科普的第224篇文章

买房知识科普

专业、实用、靠谱的买房知识

文/杜必文(买房知识科普)

今天带了个客户去投资房子,跟我提到她买了一个旅游房产,签协议每年的回报率很高,问我这笔投资行不行。

旅游房产我不止说过一次了,你只能把它当玩具玩一下,需要的时候就用一下,不需要的时候就扔一边。你真想拿它来投资收益,那是非常困难的事情,如果庆幸你的旅游地产的房子涨价了,还能出手,那就当做意外之喜吧。

买房的时候我们都会考虑三样东西。

①房价到底涨不涨?

②居住的舒适度怎么样?

③容不容易变现?在你想卖的时候能不能顺利卖掉?

旅游地产在①③点上边表现得很差。

我们买房就是在房价收益、居住舒适度、容易变现这三者之间去一个平衡。

对于不同阶段的人,这三者的重要性有不一样。刚需和换房也有区别。

在带刚需客买房的时候,我经常会遇到这样一个问题。我跟他说,这样的地方太偏僻了,买不得。一般得到的答案是这样的,没关系,这房子我暂时也住不上,手上有点钱先买个房先,身边的其他朋友都买房了,我买个偏远一点的也没问题。

我建议作为首次买房的人,一定得格外关注房价的收益,就是说,你买了这个房子之后,房价能不能涨?

因为第一次买房,这是你人生资产的的开始,最需要讲究房价的收益。舒不舒服对于你来讲,没那么重要。年轻人更应该看中成长性。

说个我亲历的案例,在东莞莞城有个楼盘,莞城核心位置,带东莞很好的小学的学位的,当时单价13500,小区一般,然后是毛坯交楼,视觉效果很一般。另外一个楼盘在东莞的望牛墩镇,相对落后的镇区,但是到城区开车也要20多分钟。小区是中式园林,户型设计很好,装修交付标准也很高。单价12000-13000.

你猜,大部分人选择了哪里?

没错,大部分人选择了带装修的镇区的房子,而且每一个人看了那里都很喜欢,现在镇区的15000-16000,而莞城的那个房子当初没几个人看得上的已经20000了供不应求(我还记得当初有个投资客一次性买了5套)。

不能透过视觉来选择房子,特别是女同学,特别容易被花哨的装修和小区所打动。房子地段更重要。地段更重要。地段更重要。

所以对于刚需来说,决策的顺序应该是①房价收益②容易变现③最后才是舒适度

对于置换房的人来说,决策的顺序是①容易变现②舒适度③房价的收益

因为对于换房的你来说,这肯定不是你最后一次换房。但你很可能觉得这是你的终极住所了。但是未必,因为

①城市在发展

②个人在发展

城市的发展会推动你的资产在变多,你还会换房的。

那么怎么样的房子才是容易变现的房子呢?

①在户型面积上,户型要“小”,就是同等面积下有及来那个多的房间,譬如120㎡的四房随着房价的上身肯定比120㎡的三房好卖;

②对于换房来说,地段也很重要,一般我们是宁可买远的、有潜力的,也不买近的成熟的。但是对于换房的人来说,一定是这个地段的价值已经清晰可见的。不是一定得非常成熟,但是未来的价值、配套、城市资源、市政资源,什么时候开始,什么时候竣工,都得有非常明确的时间表,这就叫做价值清晰可见。

③形象,买楼的时候得看他的建筑、外观,要有品质,不要乱糟糟,物业公司得有能力维持居住成员的秩序。

所以我们要综合考虑对比,什么样的户型,什么样的地段,什么的楼盘形象,才能选出一个容易变现的楼盘。

换房和刚需还是有所区别的,有两个建议。

①换房不用考虑涨跌和行情,因为你卖出和买进都跟随了市场;

②换房要换出进阶感,换比过去好的;

案例:说个反面案例,就是把深圳、广州房子卖掉然后回老家买房子的,这是越换越低阶。或者是一套居住几年还不错的新房,卖掉,去换必旧的大房,面积虽然大了,但时进阶感没换出来。

你学会了吗 ?

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感谢,坎坷买房路上,有我陪伴你。

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文/杜必文

校对/姚小六

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