数据来源：广州中原研究发展部（每月数据日期为上月26日—本月25日）

房地产调控走向长期调控，将以长效机制引导市场稳预期。在此背景下，广州一手楼市场表现“不温不火”，成交量维持在7000套左右的水平，不过，值得一提的是，实力买家入市态度坚决，广钢、华南、亚运城等板块备受青睐。

■新快报记者丁灿

自5月起回落，月成交维持7000套左右

从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗（约75万㎡）关口，表现“不温不火”，始终未能达到3月、4月成交高位。据广州中原研究发展部数据，7月广州网签一手住宅成交量为7086宗（已剔除增城1411宗回迁房干扰），环比上升1%；总成交面积为76.03万㎡，环比上升1%。5月—7月，一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象。

对于7月的平淡表现，广东中原地产项目部总经理黄韬此前在接受记者采访时就曾表示,6月—8月本身就是一个淡季，每年这三个月相对成交都会差一点,一方面是四五月份冲高回落,另一方面是天气原因,看房客户或者是推新产品的开发商都相对比较少。购房者在这个阶段外出旅游等,供需双方都处在一个相对淡定的阶段。同时,加上目前的经济环境以及整个市场气氛并没有很理想,导致了目前的这一现状。

近期“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎。市场缺乏“新刺激点”带动购置热情。今年3月小阳春市场回暖，主要得益于2月重磅利好落地，而今年“五一”之后，市场对上述利好的消化进入尾声。此外，6月末以来，番禺、增城共计3宗商住地流拍，间接向楼市传递“冷意”，部分买家放缓入市计划。

另外，在冲半年业绩后，买卖方进入“调整期”。开发商处于销售策略调整期，优惠力度、推货速率较3-5月减弱，以7月为例，新批供应在7月15日后才迎来批发高峰，间接影响了中上旬市场成交。另一方面，不少尚未在3-5月入市的买家，并不着急购置物业，或留至传统“金九银十”销售旺季再入市，从而造成7月成交表现平淡。

实力买家出手，中心区成交活跃

7月“中心区+番禺”成交表现强势，中心区主要一手大区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上，番禺更是猛增62%，可见广州实力买家入市态度坚决。

以荔湾为例，该区7月成交9.73万㎡，环比上涨18%，广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗，占区域31%的成交量；此外，近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗，成交分别接近百宗，广钢板块整体表现抢眼，吸引大批买家。

番禺7月成交8.71万㎡，环比提升62%，该区成交提升主要得益于供货充足。根据监控显示，广州碧桂园7月获新批4.78万㎡（460套)单位，7月录得70宗成交，根据其市场关注度，预计8月将陆续反映在网签上。此外，亚运城供求持续活跃，预计将继续支撑区域成交。

与上述区域相比，增城、南沙表现相对“平淡”。其中增城7月成交17.26万㎡，环比下跌13%，主要原因为支撑增城成交“半边天”的科慧花园推货速度下降，直接影响区域成交。此外，新增供应多集中在“边缘板块”，从网签表现来看，荔城等板块项目表现仍“乏善可陈”，买家仍偏好朱村以及价格较低的石滩、永和项目。

正如广州世联市场部经理崔登科所言,目前都是刚需在支撑市场，指标盘成交表现特别好,比如说增城的科慧花园、番禺亚运城及南沙的一些刚需盘都表现不错,而其他区域如花都及增城荔城、朱村等板块表现都非常一般。

库存产品面积与需求不匹配或影响未来成交

房地产不将作为短期刺激经济的手段，地产经济学家邓浩志表示，至少今年下半年，全国都不会出台用地产“救市”的政策，可以预期，下半年地产无大利好。业界普遍认为，地产仍然是中国经济压舱石，只要坚持“房住不炒”的大思路，各地房地产业还是基本能够正常发展的。

从上半年1-6月成交结构看，现时市场上主流需求为套均面积100-120平方米的产品；据合富研究院统计，7月初市场库存为套均面积120-145平方米的产品，存货产品面积明显大于需求，其中以天河、海珠、白云、从化、黄埔、番禺尤为明显，预计这种供需结构的矛盾将制约下半年成交。另外，下半年预计新推项目中高价地占比34%，且三大成交主力区域（增城、黄埔、南沙）高价地项目占比达40%-60%，预计一定程度上影响走货速度。

不过，合富研究院认为，房企面临融资收紧、债务到期、地市有机，出货仍是主基调，占据全市近四成市场份额的前五房企，土地储备充足，而且拿地时点把握较好，在售项目中仍有不少具备地价优势，预计下半年，此类房企更倾向于回笼资金，把握时机补充优质的土地，实现企业可持续发展。广州中长期城市价值突显，加上地价难降，价格下调空间不大。

2019年1—7月广州一手楼网签量

2019年7月广州一手住宅网签宗数TOP10

排名楼盘区域网签宗数网签面积(万㎡)

1广州亚运城番禺区4084.41

2科慧花园增城区3912.92

3龙湖双珑原著黄埔区1902.00

4中海花湾壹号荔湾区1671.58

5保利罗兰国际黄埔区1401.27

6融创文旅城花都区1261.38

7绿湖国际城增城区1221.26

8越秀星汇云城白云区1161.13

9越秀东坡南沙区1161.08

10兰亭盛荟天河区1141.08

数据来源：广州中原研究发展部

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