地产行业研究达人朱酒老师做客花生财说直播分享了《数字化转型，易居如何领跑房地产下半场?》
以下为本场直播全文：
主持人陈菲菲：
其实不管零售还是其他任何实体的生意，经过数字化的包装似乎就变得性感了起来。我们先来看一个在海外包装得非常性感的一个房地产营销的案例。
我给大家讲一下，它其实是美国的一个房产中介，他的目的是用现在非常火的一个叫做NFT虚拟货币的形式去推销加州的一个房产，所以他做了非常酷炫的，非常数字化后现代的这种感觉。
其实现在不管虚拟货币和现实生活中，很多的商品是绑定在了一起，比如说艺术品，门票甚至是推文，现在也包括了房子。虽然这种案例可能是极个别的一些个案，但是从您的观察来讲，现在的互联网时代，房地产交易如果运用数字化，还有什么样的一些想象空间呢?
朱酒：
应该说现在房地产进入数字化已经是一件不可阻挡的事情了。那么在过去的这些年里面，我们看到不管是新房还是二手房，交易数量增长都非常迅速。去年新房交易量17万亿，二手房7万亿，一共24万亿，这么大的一个体量。如果按照我们原来的形式，不管是从管理还是从交易角度来说，我们都不要去想成交的流程，单单这些数据的统计整理已经是一个非常巨大的工作量。
实际上我们在过去这几年已经有些企业在不断的尝试，包括线上、大数据，还有客户的分发，而且已经取得了一定的成果。可以说现在中国房地产的交易领域中，数字化已经不是趋势，而是大家都已经离不开的新模式。而且在未来的发展过程中，随着技术的提升，我们相信它起到的作用会越来越大，甚至可能它会成为我们非常习惯的一个必备的这样一个体系。
主持人陈菲菲：
说到数字化，其实上个月业界非常关注的一个行业的动态，就是易居和阿里的一次牵手，可以说是在房地产领域的一个非常深度的融合。那易居宣布全资控股阿里的天猫好房，阿里是增资成为易居的第二大股东，您觉得阿里、易居互选，他们背后是一个什么样的考虑?
朱酒：
易居也是在房地产服务领域里一个老牌企业，应该说拥有非常丰富的经验，目前在国内的代理行业就是为开发商提供销售服务这个领域来说，也是绝对的领先。那么这两家企业在一块合作，可以说是真正的强强联合。那么有了阿里的平台，有了易居长期以来在房地产服务的经验，应该是能够给很多购房者，包括给很多企业，甚至说二手房的房主带来很大的一个便利的。
主持人陈菲菲：
我们知道其实阿里平台有8亿的用户，这么巨大的一个用户量，它的背后的这些数据是不是能够为双方未来在数字化的领域去提供一些优势?
朱酒：
这是肯定的。比如说我们现在在房地产交易里，新房还好一些，那么像二手房最让大家头疼的就是里边的真房源，我们在很多平台上看到很多房源，会出现作假问题。但在天猫注册的用户，他如果有自己的房源要出售的话，那么它实际上是做不了假的，因为他是在天猫上有信用绑定的，那么他挂出来的房源，他的真实性就有保证了。
这也正解决了整个行业的痛点，就是在房地产原来闭环之外，提供了一个非常庞大的客群基础和信用体系。这正是这个行业现在非常缺乏的，一是客户的数量，第二房源的真实度，这是非常好的一个切入点。
主持人陈菲菲：
就是说他的信用体系也是一个非常好的资源，那么您说的客户的信用它是包括了买家和卖家双方的信用吗?对卖房者他的信用是阿里有掌握他们的数据吗?
朱酒：
是的。如果要在线上挂出房源，他就必须要有自己的身份证明。假设他是天猫的用户，那么自然在这个体系内具有它的交易信用。像阿里二十年的这样大体量的客户层级，不仅仅数量层级，还是他的信用层级，这样去锁定真房源，它有一个非常大的筛选机制。如果像以前一样，我们要选这套房源就必须要上门，这就是很大的工作量了。你看全国这么多房源，你要去上门去登记，去勘测、去检验，那么这有很大的问题。甚至我们会遇到有一些欺诈行为，里边房主的身份有可能是假的。但是在天猫上这个身份证明是有保障的。
所以说在交易的环节中，信用的背书，在国内来说应该是阿里是遥遥领先的，别人都无法与他相提并论，这是非常好的一个促进。
主持人陈菲菲：
信用问题看来是过去房地产行业的最大的痛点之一了，那么房地产行业还有一些其他的什么痛点吗?易居跟阿里的这次合作有望去解决哪些问题呢?
朱酒：
另外一个是费用的问题，实际上在我们在十几年前的时候，大家要卖房子是用广告的。但从五六年前开始，这个市场已经开始接受经纪人带看，那么他们会直接从门店把客户带过来来，成功率非常高的。
但是这一个对开发来说更大重点就是费用非常高。因为以前如果是销售代理，行规大约是提取的费用只有零点几，比如说有卖一套房，开发商付出的费用，这套房子假设说是100万，那么他只要付出五千、八千就可以了。
但是这种经纪人带看的形式，他往往要付出1万、1万5甚至2万。其实最近我们也看得到，那就是市场上开发商买地的利润率非常低。今天我听到一个在杭州的一个非常著名的企业的老总说了，那么我在杭州买这些地大约利润率只有1%，我们想想卖一套房只能拿到1%的利润，但是他要拿出2%给中介，这个事根本就没法去做的。
所以说现在来说这种线上线下的联动，这种交易体系的搭建效率出来了，但费用太高。
从开发商的角度来说，我整个开发的利润率都比不上我付给渠道的费用，这也是个非常大的痛点。
但是那么我们在天猫好房这样的线上渠道，它减少了很多环节，甚至说通过数字化能节省大量的获客成本和交易成本。这样的话我们可以看得到，中间的这种成本是可以大幅下降。那么从开发角度来说，它可以用更低的费用得到以前同样的效果，甚至更好的效果。所以说天猫好房这个模型从目前来说确实是能够解决行业痛点，不管是信用体系，还是交易体系，还是说背后的我们付出的成本，应该是比较有受业界期待的一件事情。
主持人陈菲菲：
我们看到其实现在包括贝壳在内的一些市场参与者，他们也在向数字化转型，您觉得易居、天猫好房他们的ETC模式和现在市场上其他的竞争者有些的异同吗?
朱酒：
其实从交易的环节来说，它都要经过一些流程来说，对整个行业的服务商来说，变化不是特别大。落到每个公司，因为公司的资源、背景和自身的价值观不一样，能力方向也不一样，所以它落地的时候会有很大的一个变化。
比如说像贝壳，那么贝壳是以链家为一个基点，那么把链家的一些非常成功的经验管理体系，赋能到这个行业，那么这种体系来说，它有点像我们看到的苹果手机iOS那种体系，这是一个闭环的体系，只要你进入了我的交易系统，进入了我的运营机制，比如说ACN，那么你就要按着我的规范去做，就是都要贝壳化。
所以说他是做好了一个模块，然后有不断的往里放，但是每一个进来都是标准化的，不达到这个标准。那么你就在这个平台上无法生存。
相对来说易居他是更开放一点，ETC就有点像我们现在用的一些手机的开放式操作系统，比如说安卓系统，他并不是我在这里面做好一个模板，你过来之后就完整整地按照我这方面运行，我给你提供一个相对好的资源，你可以在这些资源上去发挥你自己的特色，他没有那么强的排他性，没有那么强的唯一性。所以说这是从风格上和管理上它是有区别的。
另一点，相对来说ACN系统的话，它更偏重的是对经纪人的管理或者是服务，那么这样的话是促成交易的效率。
但是天猫好房这边可能这跟易居的背景有关，毕竟他是中国顶级的代理公司，他跟开发商的合作经验有很久了，差不多有二十年经验，包括二手房方面也有丰富的经验，他也非常清楚，甚至说他现在就在很多案场里边向嵌入，这样一来就成为开发商的销售环节必不可少的一部分，所以说他非常理解企业需要什么，它实际上更多的是把B端的一些任务有效地传递下去，所以说这两个切入点是有所区别。都是一样嘛，共同要解决的都是完成这种销售的效率和落实到最后的销售任务的完成。
主持人陈菲菲：
从现在的一些介绍来看，易居和天猫好房的模式是不是相当于每一个房产的拥有者或者中介，他们可以在天猫开一个店，然后我作为消费者，我可以去逛不同的房产经纪线上的门店，然后选到我想要的房子。大概是一个这样的模式吗?
朱酒：
理论上是可以做到这一点的。我们现在习惯在线下做的事情，比如说我要买房，要去到门店进行沟通，实际上以现在的技术完成度都可以在线上变成一个现实。
包括现在我们看到随着技术的提升，其实我们在线上VR看房，实景的效果看起来，与实体看房也相差并不多了。甚至有时候大家可以反复的看，因为我们要去看一套房子的话，不管去售楼处，还是说去二手房的房主家，你的时间是有限的，你只能到里边看一圈，真的是走马观花的。大致看一下，后来想想有什么地方还没看到，你再去约房主不在家了，这都很难做到。
但你线上看房，你随时随地可以打开这套房源的资料，可以反复的去看。
随着技术不断的迭代，流畅度和真实性已经跟前几年有翻天覆地的变化。有的时候会发现很多细节是在你真正实体看房时都看不到，又像一些比较专业的摄影师，他在验房的过程中拍的这些照片也好，它都是有一个指向性的，知道购房者关心的是什么，那么他可以把这里边的一个细节给你很好的拍摄出来还原回来。现在线上基本可以做到。
主持人陈菲菲：
我们注意到阿里和易居提到的一个“大公盘”的概念。类似一个共享的房源库?可以这么理解吗?起到什么作用?
朱酒：
房产经纪人的管理体系中有很多一些术语，比如说公盘、公客、私盘、私客，这也是一个公司里边在管理上应用的一些体系。但是相对来说这种大的平台，它更多的是这种公盘，我能够最大化的让这些购买群体或者说交易商能够看到你的房源。不管是对开发商也好，还是对二手房主也好，都是最愿意看到的事情。
比如说要提高交易效率，原来的一套房，如果挂到一个实体门店，可能一天看到这个房子只有10个人，但是如果是在天猫上，可能一天可能有10万个，甚至更多的人在这里边看这套房。
所以这种公开的房源，它是能够在最短的时间内把这个信息告知到需要的人群中，能够迅速地提高销售的流程，提高它的效率。
刚才也提到了现在很多房企的利率非常低，这个房子正常开发只有1%的净利率，那么它能够提高的是IRR内部收益率，换句话说，我如果是用三年时间把它卖出去，我就赔钱了，两年时间可能我有钱赚，但是如果用两个月时间把它卖出去，我资金滚动起来。因为房子的利息非常高，可能有的利息达到两位数，少一点的可能有5% 、6%，但是我不用融资了，实际上它能够给企业带来的效率远远超过表面的利润率。
所以说现在大家对速度的要求非常迫切的。那么像刚才我们提到的这种非常短的时间内，这种信息的有效传递，它是能够在资金效率上得到很大提升的。背后的这种价值实际上是比节省的那些中介费对房企来说吸引度更大。
主持人陈菲菲：
说到中介这个角色，现在很多房企把中介角色拆分开来，相当于是为了去避免他们恶性的竞争。您觉得他们采取的模式是更要求经纪人全能化，还是更要求分工化?
朱酒：
实际上我们现在看到的这种分工，是提升效率的一个具体表现，每个经纪人都有自己的长处，也有自己的相对来说一些短板。让经纪人在交易的几个环节中都能够找到自己能力释放的点，这样的话效率才能全方位的迸发出来。就像我们刚才提到足球一样，那么不是每一个人都是梅西都这样全能性的进攻人员。
把自己的角色做好，球队没有大牌球星，他仍然是一个非常有战斗力的。那么在现在的交易体系中，他会把这种环节的分工做得更加细化，更加突出它的专业性。但是如果一个经纪人他有能力做出更多的价值出来，那么他所得就会多。
其实是说我理解并不是排他，这个是给经纪人提供了更多的选择。比如说有的人谈判能力比较弱，但是服务的态度非常好，那他可能在前期服务房主的工作做的会多一些，就不太参与后面谈判的事了，因为这个是他地短板，但是他就是服务好态度好，不断的服务房主，比如说在钥匙的掌控和房源的开发上面，把这些做好，收入仍然很高。
但如果有的经纪人觉得自己还是更擅长对一个房主从头服务到最后的交易环节结束，那么他就能拿到所有环节的交易费用，所以这本身就是一个开放的环节，从平台角度来说给大家提供了更多选择，但是你怎么去选择，这还是跟经纪人自身的能力和他的需求相匹配的。
主持人陈菲菲：
接下来我们聊聊财务方面的前景。先聊聊易居。从美股私有化退市之后，易居挂牌港交所。上市三年来，股价表现其实并不如意。现在易居对投资者作出承诺，下了“军令状”，称三年内要达到日活用户300万，年度平台交易额超过1.5万亿，年营收500亿。对比现在易居的业务表现以及中国房地产交易的趋势，您怎么分析这个目标?
朱酒：
应该说如果按照传统的，不管是像案场代理也好，还是说像易居以前做的房友这样平台也好，要完成现在这个任务难度非常大，这个可能也是过去这几年易居股价表现，不是说特别惊艳的背后的原因。刚才我们把ETC这个体系，包括易居现在做这件事情好不好，这件事儿就拆解一下也能看得出来，这个是符合现在市场需要的，是能够解决很多痛点的，解决问题的能力实际上就是易居未来发展的护城河了。
那么大家看得到易居是跟以前的这种服务能力是有完全不同的一个升级，尤其是说它能够把阿里的线上体系接入到我们现在的房地产交易体系中，不是在市场的存量客户中去分，而是增加新的客户来源。
所以说我个人理解说在目前的趋向来说，天猫好房至少在理论上是非常有重点要前进的。但是落地肯定要经过一个不断的磨合的过程。那么现在我们看到的比如像阿里、腾讯，包括美团、京东，这样顶级的中国互联网企业，他们实际上在前期也都经过了一段时间的比如说这种为了维系市场。为了扩大自己的客群基础上增加月活，那么实际上它在利润上可能会有一些损失，实际上不是不赚钱，只不过它的研发可能需要更多的钱吗?那么像京东从最近几年才开始真正的利润释放，但一释放就是上百亿几百亿的利润。
如果我们在目前如果从投资角度来说，包括平台的月活，包括他最终促成交易的单数。包括他在技术体系上以后会迭代到什么程度，能够给所有在 ETC环节的参与者能够解决什么痛点，带来管理效率成本方面的一些改善，这个可能在短期内比利润更加重要。
我个人角度来说，对易居或者天猫好房未来几年，业务的数量比这种表面看起来的利润更加重要。因为在中国的互联网行业里边，市场足够大，但是往往一个行业里面可能就是一两家企业去持有大部分市场份额的这么一个过程。
虽然说现在房地产服务这个行业里面，现在大家评估出来几千亿的这样的一个资金会沉淀下来，我相信不止一家，有可能会有更多家，但是谁走在前面谁吃的份额就会更多。易居目前来说毕竟起步还稍微晚一些，把专注点放在市场份额的扩充上来说，这个更符合未来市场的一个需求。
主持人陈菲菲：
贝壳2020年营收差不多700亿，总市值超过4000亿。易居现在市值刚过110亿。您觉得易居的市值潜力怎么样?有被低估吗?
朱酒：
首先我们把坐标拆解一下，因为贝壳它的上市时间也是不到一年，那么中间的股价一度涨到跌十九点几美元，现在在50美元左右这样，但也不见得稳定。把贝壳当成一个坐标，或者说大家可以进行一个类比是可以的，但是贝壳本身它的变化也是比较大。
如果从我们做职业投资人角度来说，可以参考一下，并不是说你达到了500亿，贝壳700亿，大家应该我就按照你这个5:7的比例去折算，可能两三年之后的时候市场能给多少估值，这也是不确定的事情。
更重要的还是建立在那么像易居，那么在房地产服务这个行业里边，他真正拿到的份额是多少?那么这个行业能不能把它外延再扩展一些，比如说现在大家还都集中在交易本身上，那么成交其实这个里面再往下延伸，成交之后还有装修，还有这种家居，家政，这种各种各样的服务，其实都是不错的市场。
那么如果能够不断的衍生下去， 他的业务的成熟度越来越提升，市场的空间越来越大，它的估值自然就会越来越高。我相信贝壳也不仅仅是只停留在现在的高度上，那么易居也未必就是把贝壳当成一个天花板。
市场的空间还很大，对整个中国来说，那么这种数字化的交易的体系也好，还是说未来有更大的空间，还有很多的想象力，在房地产这种服务的环节里边，会不会出现更高级别的甚至是万亿级别的企业，我觉得现在这时候我们无法盖棺定论，也不能说他真的就不行，甚至说再过几年的市场会发展到什么程度，有时候会超出我们现在的想象，我们应该用更发展的眼光来看这个问题。
主持人陈菲菲：
最后想请朱酒老师聊一聊中国现在的房地产现状，因为我们知道在过去20年房地产市场是一个非常蓬勃的发展时期，那么再接下来您觉得中国的房地产未来趋势和变化会是怎样的呢?
朱酒：
应该说变化确实是太大。不管是说像我们刚才谈的数字化的这种话题，还是说从包括行业的政策导向，包括现在各个房企彼此之间的竞争关系，最近两年的变化都非常大。
那么从我个人角度来说，比如说在投资地产股，我们会首先不是判断的一个企业现在赚多少钱，而是10年之后，现在看到的企业，甚至很多大名鼎鼎的排在Top10的企业，是否还存在。这是现在我们先考虑课题，首先企业能够长期生存下去，有这种永续经营的前景，我们才会考虑你现在赚的钱是真钱还是假钱。
有的企业现在可能现金流不错，包括利润看着也挺好，但是它的模式已经落伍了，不能够跟上现在的这种时代的进步，也跟不上行业的变化。所以说这个是现在作为投资者来说，首先要理解一件事，就像巴菲特说的，如果你不想持有10年就不要持有10分钟。对现在的地产行业，包括做地产服务商，我觉得是完全适用的。因为从目前的国内行情来看，房地产开发行业已经是主开始进入巨头时代，也就说以前还很大，大家都可以在这里边吃到不错的饭，但是现在利润率越来越低，直接导致了很多企业经营不下去。比如说今年我们看到很多一些。
比如说一些大企业并购，甚至并购top100以内的，相对来说也是不小的企业，有的可能不叫并购，那么像股权的一些交换，或者说实际上就是出售一些项目的所有权，这个以后会越来越多。那么这种情况下，我们假设一下5年之后，可能市场上Top10的企业，他可能就会占到差不多一半以上的，这是一种可能性，它占到一半以上的这种份额，那么他的话语权就会超级的强。反过来说，他对交易服务的体系的要求就会越来越高，而且在交易体系内的这种话语权也会越来越强。
其实过去这几年很多时候用从开发商角度来说，他会说我都被这些经纪人绑架了，经纪人佣金实在提到太高了，可能这个项目前几年还好，能赚到8%以上的一个利润，今年拿到3%。其实付出了这么高的一个成本，做了这么一个项目，然后你快拿到我一半的利润了，这个开发商是很难接受的。
随着市场进入巨头时代，可能未来市场主要就是这十几家公司掌握了话语权，那么他们对渠道的要求肯定会越来越严格的。
第一件事就是要把费用压下来，这个是我有很多在企业工作的房企工作的朋友吗?其实大家聊聊营销的时候都是这种心态，我不用你不行，但是我真用不起。都知道你能卖房，但你把它卖出去，我没有利润，你给我卖掉了，我也没有什么意义。
所以说现在已经比较明显比较清晰了，可能几年之后，这个市场在交易环节的费用肯定是要压缩的。因为开发的利润就下来了。但是现在的很多体现很难，因为他费用压不下来，他成本高，他费用加起来之后，他成交效率就下来了。所以说真的是需要这种数字化的线上的突破，把费用压下来，但销售效果还有保但销售效果还有保证，然后开发商也满意，平台也满意，从经济角度也满意，这就是一个大趋势。
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