2018年转瞬即逝，回顾去年的房地产市场，从上半年的抢房大战到下半年售楼处门可罗雀，可谓“冰火两重天”。那么，过去的2018年，楼市到底发生了哪些大事件值得你我关注呢?下面我们就一起来看一下。

01、史上最严调控

2018年，多地密集出台调控政策，楼市经历了史上最严调控。数据显示，截至12月17日，全国2018年房地产各种调控政策达438次，其中包括一二三线甚至环一线的四线小城的限售政策，同比涨幅高达75%，刷新历史调控记录。

5月19日，住建部发文重申调控目标为稳市场，文件的核心是落实问责机制，促使地方政府完成住房和用地的结构调整，巩固和加强前期的调控效果。

6月26日，住建部、公安部等七部联合发文，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，为期半年。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。

7月31日，中共中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

随后，河南郑州、重庆、陕西西安、湖南长沙等地分别出台相关政策，全国范围内的调控逐步走向精细化，因城因地精准施策。

02、土地流拍

2018年下半年以来，全国土地市场“凉凉”。土地流拍、底价成交成为主旋律。房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让限制政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。

2018年1-11月，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

另外，住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。2018年1-11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2151元/平方米，同比下跌10.0%。其中，住宅用地成交楼面价为3781元/平方米，同比下跌8.4%;商办用地为2338元/平方米，与去年同期基本持平。溢价率方面，2018年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为14.2%，较去年同期下降16.4个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为16.1%，较去年同期下降19.5个百分点。商办用地平均溢价率为7.2%，较去年同期下降6.7个百分点。

03、棚户区改造

棚改作为近几年去库存、拉高销售纪录的重要推手，在2018年却遭到了重创。

2018年6月份，市场出现国家开发银行收紧棚改融资政策的传闻。7月份，住建部称因地制宜推进棚改货币化安置，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

而从此前官方公布的数据来看，大规模棚户区改造在短期内释放出大量购房需求，增强了购买力，对于商品房去库存的效果十分显著，但同时其也被诟病为房价上涨的推手。虽然目前在政策上不是完全取消棚改货币化安置方式，但从原来的“大力推进”到“因地制宜”，这种转向给市场带来的收紧信号仍然十分明显。

不可否认的是，棚改对地方经济的拉动作用不容忽视。从政策层面来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使其对房价、地方债务的影响降到最低。随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温。而对于房企来讲，未来进驻这些区域时也将更加谨慎。

04、个税专项附加扣除

2018年8月31日，个税改革终于尘埃落定。个税起征点调整到5000元，且于10月1日正式执行。除此之外，子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出等纳入抵扣范围。

本次个税征收调整中“住房贷款利息专项附加扣除”的内容，对购房者无疑是重大利好。

房贷利息在个税中扣除，指在计算个人所得税时，先将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分征收个人所得税。

简单地测算一下：如果贷款100万，贷30年，等额本息贷款，按照基准利率，每个月的月供大约在5300元左右，其中首年月均还款中利息约为4086元，如果扣除五险一金后月收入为1万元，那么每月需缴纳地个税将有原来的790元降为27元。

由于多项扣除项目可以税前抵扣，根据有关机构统计测算，普通家庭的减税幅度至少在50%以上。其中单单就住房贷款利息、住房租金支出一项，或可以大大缓解刚需一族的住房还款压力。

05、抢人大战

城市的发展，离不开人才的集聚。

2017 年下半年开始，全国诸多城市纷纷出台人才新政，掀起“抢人大战”。从 2017 年至2018 上半年，全国至少53 个城市都出台了自己的人才新政，包括降低落户门槛、提供住房保障、给予高额人才奖励、解决引进人才子女入学问题、保障引进人才配偶的就业安置等等。

事实上，人才新政从某种角度反映出了当前全国楼市政策中地方政府与中央的博弈。出于去杠杆、降低楼市风险、保障楼市长期健康发展的需要，中央已明确“房子是用来住的，不是炒的”这一原则，全国楼市政策将持续收紧，但依赖土地财政的地方政府并不希望房地产市场过冷。

从各地出台人才新政到住建部约谈 12 城，要求进一步做好房地产市场调控，再到七部委联合要求下半年开展治理房地产市场乱象专项活动，中央正在一步步强化地方政府对楼市调控政策的落实。

06、租购并举

租购并举确立为国家战略后，租赁相关政策已成为房地产市场的重要一环。

2018 年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的十余个一二线城市均搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市的关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。

4 月25 日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持住房租赁企业发行资产证券化产品，并试点发行 REITs 。5 月28 日，中国银行保险监督委员会正式发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，允许保险资金进入长租公寓领域。

2017 年下半年至2018 年上半年，上海、南京、杭州、深圳等多个城市都推出了 纯租赁用地，其中上海、南京、杭州三城的租赁用地供地数量排名前三，上海更是以 32块纯租赁用地，总建面 204.2 万平方米的供应高居全国榜首。而北京也在2018 年的建设用地供应计划中明确提出年内供应集体土地租赁住房用地 200 公顷。

整体而言，2018 年上半年各地、各部门都在积极出台住房租赁相关政策，推动住房租赁行业的发展。随着租赁市场的崛起，未来租房市场将成为我国房地产市场的重要组成部分，而租赁也将成为解决百姓居住问题的重要方式。

07、活下去

万科2018秋季内部例会上，会议现场照片流出，其中，赫然出现红底白字标语——“活下去”，迅速刷爆房地产圈，引行业关注。

对于万科的“活下去”，外界给出了不同解读。有媒体分析，这是万科在向政府喊话，作为龙头房企，万科都面临艰难的生存困境，其他的地产开发商必然更加艰难，政府能否适当放松政策，助力房企过冬?

万科对此公开回应称，“活下去”只是对内部员工的激励，并没有其他深意。在2018年12月14日万科举行的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮也解释，“活下去”是万科的忧患意识，万科不仅要活下去，还要活得久、活得好。

也有舆论表示，“活下去”向市场释放了悲观情绪，无疑给整个行业敲响了警钟。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，万科是一家具有很强忧患意识的企业，2007年喊出“拐点论”，2012年喊出“白银时代”，而这次喊出“活下去”，代表着万科对未来两年楼市走势预判并不乐观。

08、央行多次降准

2018年10月7日，中国人民银行宣布从10月15日起下调部分金融机构存款准备金率1个百分点，为长假后的市场送上一份流动性“大礼包”。降准释放的资金一则偿还中期借贷便利(MLF)，优化流动性结构，进而降低企业融资成本;二则对冲本月中下旬的税期，弥补跨月流动性缺口。

2018年7月5日起，中国人民银行决定，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

2018年4月25日起，中国人民银行决定，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

2018年1月25日，普惠金融定向降准全面实施。此举并不改变稳健货币政策的总体取向。对普惠金融实施定向降准政策建立了增加普惠金融领域贷款投放的正向激励机制，有助于促进金融资源向普惠金融倾斜，优化信贷结构，属于结构性政策。

一般来说，降准对房地产来说是利好消息，能缓解资金压力，一定程度缓解房地产资金收紧压力。

09、长租公寓爆雷

随着政府不断加大住房租赁政策扶持力度，特别是2018年证监会住建部发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为长租公寓融资市场注入强心剂。

在政策风口的推动下，长租公寓成为房企转型的突破口之一。2018年以来开始疯狂跑马圈地。但令人担忧的是，租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作引发了长租公寓企业持续暴雷。2018年以来，已有超过10家长租公寓因发展过快出现资金问题，爱公寓、优租客、寓见公寓等相继跑路或爆雷，不仅牵动着租客与房东的神经，也把很多提供租房分期服务的金融机构拖入泥潭，承受着贷款逾期和品牌声誉受损的双重打击。

专业人士分析，很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出现面粉贵过面包，拿房价格高过房屋租金的现象。长租公寓企业应对自身经营谨慎规划，政府部门也要对行业加以规范，才能实现长足发展。

10、菏泽取消限售

2018年下半年以来，全国楼市降温明显。时至年末，楼市却不断传来利好消息。12月18日下午，菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条规定：取消新购和二手住房限制转让期限规定。此举引发地产圈热议。

随后，广州、衡阳、合肥等地也陆续出现调控松动迹象。有人甚至预测2019年楼市调控会有转向的可能。

2018年12月在北京举行的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。随后，住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要"稳地价、稳房价、稳预期"。

由此可以看出，2019年楼市仍将坚持“房住不炒”不放松，在“因城施策、分类调控”总原则的指导下，调控政策的微调将是未来楼市发展方向。