从上半年的热闹,一路下行至冷清,市场上观望情绪愈加浓厚,各种优惠及跳水价房源不断推出,置业顾问和二手房中介收入锐减……有业内人士认为,此次楼市调控政策是“前所未有的严”。

那么,今年的楼市政策会否有变化?成交量和成交价格会如何?哪些区域会是今年的购房热区?近日,多名业内人士、置业顾问、二手房中介及购房者与记者畅谈2019年楼市,让我们一起听听他们怎么说。

购房者说:市场进入理性期,自住需求将主导市场

8年前,赵先生从老家淄博来到青岛工作。3年前,他在此结婚、生子。如今的他,是岛城一家著名企业的高管,名下已有两套房,均位于李沧区。赵先生告诉记者,原本打算今年上半年,靠“卖一买一”的方式,给孩子置换一套近学校房,不曾想却被信贷卡住了。“当时银行给我的利率上浮30%,我觉得太高了,就想等等再说。没想到一等就是一年。”赵先生说,今年如果利率有所松动,他会考虑继续“卖一买一”,或者干脆卖掉两套房,到市南区置换一套大户型。“我想我再怎么换,也只会选择主城区,因为配套成熟,而且可供开发的地块也越来越少。这些年,青岛的城市地位越来越高,我觉得主城区房源的保值能力还会继续提升。”赵先生说。

一直想买房的市民马先生告诉记者,过去一年里,自己手持100万元首付款,愣是没买到适合自己的房子:上半年不少楼盘要求全款优先,他一直等到下半年,如今,看着各个楼盘门可罗雀,就想再等楼盘真正降价再说,结果等来的却都是一些不痛不痒的优惠。“房子是用来住的,不是用来炒的。相信今年在楼市调控的大背景下,岛城无论是新房还是二手房市场,都将进入一个理性期,自住需求将主导市场。”

二手房中介说:主城区是保值区,今年一季度需求或复苏

历年来,主城区的二手房交易量,是岛城其他区域无法企及的。除了房源充裕外,由于交通、医疗、学区、商业等各种配套成熟,这里也是购房者普遍认可的保值区。“我认为今年一年里,市南区、市北区和崂山区仍将十分受关注,李沧区的东李等区域也慢慢由开始进入二手房交易活跃区。”市南区辛家庄附近一名中介告诉记者。

据记者了解,自2018年下半年起,岛城二手房市场逐渐冷清,购房者的观望情绪越来越浓,岛城有些二手房源价格现大幅“跳水”,如位于崂山区麦岛片区的某项目一套总价800万元的大户型房源,总价降100万元急售;位于市北区海云庵片区的一套电梯洋房,骤降40万元,却迟迟未售出……对此,科威不动产浮山后一门店的中介陈先生表示,这种情况今年有望转变。“我感觉这轮楼市调控政策很严格,剩下的就看市场反应了。一开始市场肯定是慢慢变冷,冷到一定程度,就会趋于稳定。2018年年底已经基本触底了,今年三四月份,需求可能会有所复苏,到时说不定会出现一个楼市小阳春。至于下半年会怎么样,还需要看今年上半年会不会有政策变动。”

置业顾问说:高新区或降温,老胶南将成热点

近两年,由于主城区可供开发的地块越来越少,近郊片区大规划、大交通的落地,越来越多的房企开始到近郊片区开疆拓土。在此过程中,西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市逐渐成为不少购房者追逐的置业热土,新建商品房的成交量和成交价格也是屡创新高。

在刚刚过去的2018年,城阳高新区足足“火”了一年。从上半年的全款买房、半夜开盘秒清,到下半年的摇号售房,高新区的楼盘几乎会聚了整个岛城购房者的关注。“去年高新区的楼盘之所以火,主要是因为楼盘限价相对较低,加上一些大配套的落地,吸引了不少购房者的青睐。但是现在这个区域大部分楼盘开始开发一些大户型,走高端路子,产品没以前那么好卖了;加上区域学区价值也削弱了,所以我感觉今年这个区域会降温。”市北区新都心一楼盘的置业顾问说。

目前在西海岸新区安子片区一楼盘工作的一名置业顾问告诉记者,他现在十分看好西海岸的发展,认为最具发展潜力的当属老胶南,未来一年里,古镇口片区、中央活力区等将成为炙手可热的购房热地。“这主要是因为各种大规划的落地,加上地铁13号线的开通、地铁1号线的推进。”

业内人士说:调控政策不变　购房机会增加

不少人把2018年称为楼市的调控年。这一年里,岛城严格执行限购、限售、限价和限贷的“四限”政策,市场逐渐趋于冷静。不久前,在“向市民报告　听市民意见　请市民评议”2018年度市政府部门述职报告会上,青岛市国土资源和房屋管理局局长张希田表示,2019年将严格执行房地产分类调控要求和限购、限贷、限售措施。

对此,岛城著名楼市分析专家张斌认为,今年的楼市调控政策不会放松,外地人补交社保一年即可买房的政策及刚刚施行的新版户籍政策,都在一定程度上给予了不少人购房机会。“几天前,青岛市公安局印发了《关于深化户籍制度改革工作的实施细则》,细则中规定,岛城城区落户政策分为人才引进落户、居住落户、亲属投靠落户、政策落户、引进项目落户和积分落户。像人才引进落户、亲属投资落户、积分落户等,都可以在一定程度上使得不少外地人变成青岛人,成了青岛人以后,就可以按本地人买房的政策来买房了。同时,2017年3月15日出台的限购政策中要求,外地人在青岛购房,需提供至少12个月的纳税或社保记录,从那年起,不少没有社保的外地人便开始缴纳社保了,如今,一大批人已缴满1年,达到购房条件。”张斌说。