房地产主业不振，新投资业务又不能取得立竿见影的效果，导致新湖中宝股份有限公司（新湖中宝，600208.SH）业绩连年下滑。

今年第一季度，新湖中宝实现营业收入13.21亿元，比上年同期降低55.76%，归属于上市公司股东的净利润约8.08亿元，与上年同比持平，扣非后净利润却只有约3.02亿元，同比下降62.62%。

事实上，从2017年开始，新湖中宝净利润就持续下滑。《华夏时报》记者分析发现，新湖中宝近年来房地产主业不振，在通过旧城改造和海涂开发逐步增加土地储备的同时，其销售额却不尽如人意。2016-2018年，新湖中宝合同销售额分别为160亿元、132亿元、162亿元，增长十分缓慢。

同时，由于旧城改造和海涂开发投入大、节奏周期慢的特点，新湖中宝形成了大量的存货和应收账款，为了偿还贷款、维持日常经营，新湖中宝将不少长期股权投资、土地等进行质押，截至2018年底形成454.47 亿元受限资产，占其总资产的32.49%。

上海旧改项目开发缓慢

2018年新湖中宝经营性现金流量净额和投资活动现金流量净额皆为负，分别为-37.79 亿元和-40.69 亿元。经营活动现金流量净额自2015 年至今首次为负。其中销售商品、提供劳务收到的现金为 180.72 亿元，同比下降 13.12%;而购买商品、接受劳务支付的现金为 194.16 亿元，同比上升15.70%。

对此，新湖中宝解释称，由于2018年上海旧改项目拆迁工作进展顺利，本期支付拆迁款 97.15 亿元，比 2017 年增加 32.80 亿元。因此导致购买商品和接受劳务支付的现金增加。

记者了解到，新湖中宝在上海有五大旧改项目，比较早的有新湖明珠城、青蓝国际城，亚龙项目、天虹项目、玛宝项目才刚进入征收实施阶段，这五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米。

然而，旧改项目开发节奏慢、投资成本巨大。上海新湖明珠城、青蓝国际城这两个项目开发均接近10年，至今仍没有完工。这也引来上交所的质疑。

新湖中宝解释称，新湖明珠城规模较大，总用地面积 23 万平方米(约 343 亩)，总建筑面积为 90 万平方米，根据拆迁进度分四期开发。截至2018 年末，项目累计开工面积62 万平方米， 累计竣工55 万平方米，2019 年新开工 13 万方，在建部分预计将于 2023 年全部完工。

青蓝国际城总建筑面积为 33.9 万平方米，根据拆迁进度分两期开发，一期已开发完成，二期正在开发建设中。截至 2018 年末，项目累计开工面积 15.4 万平方米，累计竣工 15.4 万平方米，剩余 18.5 万平方米已于 2019 年开工，预计将于 2023 年全部完工。

以这两个项目的开发进度推算，刚进入征收实施阶段的亚龙、天虹、玛宝三个项目的完工更是遥遥无期。而拆迁投入却是一笔不小的金额，由于上海旧改项目的顺利推进，新湖中宝2018年仅支付拆迁款即高达97.15 亿元，这是导致其经营活动产生的现金流为负的主要原因。

海涂围垦回款难

除旧改项目外，新湖中宝还有一项主要业务开发周期也较长，回款较为困难，那就是海涂围垦。

2009年新湖中宝与启东市人民政府签订框架协议，拟在启东投资建设长江口圆陀角旅游度假区项目，新湖中宝负责投资该项目地块总用地红线范围内的江滩土地围垦、清滩理赔、向上报批、土地征用、土地吹沙平整、公共基础设施及部分旅游设施等的建设，该项目净投资款项总额不少于 15 亿元。

2010年新湖中宝以11.2亿元的对价获得温州市平阳县利得海涂围垦开发有限公司51%的股权。该公司系以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目，项目共计海域使用面积为 803.4 公顷。对于此次收购，新湖中宝称可以大幅度获取潜在的优质土地储备，进一步扩展地产主业规模，增强收入来源和发展后劲。

海涂围垦业务给新湖中宝带来了非常可观的营业收入，但同时也形成了大量的应收账款。

在海涂围垦业务产生业绩的第一年（即2012年），新湖中宝实现营业收入约99.09亿元，其中房地产开发仅约18.93亿元，海涂开发却达到了46.32亿元，而仅平阳县利得项目即确认营业收入44.3亿元，占总营业收入的44.71%。

不过，这44.3亿元的营业收入全部是应收账款，占新湖中宝2012年应收账款的比例高达99.33%。直到2018年，平阳利德项目仍然有8.15亿元的应收账款，占当年总应收账款的92.08%，占当年海涂开发营业收入的90%。

受限资产占总资产32.49%

为了拓宽融资渠道，新湖中宝将长期股权投资、开发成本、开发产品等大量资产进行质押。致使受限资产高达454.47亿元，占公司总资产的 32.49%。

根据新湖中宝2018年年报，其受限资产中，106.17 亿元为被质押的长期股权投资，占公司长期股权投资的 32.97%；22.12 亿元为被质押的可供出售金融资产，占公司可供出售金融资产的 22.81%；303.82 亿元为被抵押存货，占公司所有存货的43.19%。

新湖中宝解释称，截至2018年底，其 106.17亿元长期股权投资被质押，是因为持有的温州银行、中信银行和新湖控股的股权质押，用于本公司及全资子公司自身向金融机构申请贷款融资；22.12 亿元可供出售金融资产被质押，主要系公司持有的阳光保险等公司股权质押，用于本公司及全资子公司向金融机构申请贷款融资;303.82 亿元存货被抵押，主要系公司开发成本(含土地)、开发产品被抵押， 主要用于本公司下属房地产公司地产项目开发需要向金融机构申请开发贷款。

一名不愿意透露姓名的业内人士表示，2018年房企融资受到限制，很多企业不得不采取质押股权的方式来获得现金流，不过如果主营业务后劲不足，不能贡献足够的现金流，企业只能用借新还旧或者出售股权的方式滚动融资，所以最为重要的还是主营业务的经营。