5月23日晚，由中国指数研究院主办的2019中国物业服务百强企业上市辅导课在北京隆重召开。目前，物业管理行业迎来了上市浪潮，进入窗口期，越来越多的企业积极对接资本市场，欲借助资本红利，实现企业飞速发展。本次辅导课搭建平台，邀请上市过程中发挥重要作用的券商、会计师、律师等相关方面的专家给企业做上市基础辅导，希望在上市道路上助企业一臂之力。

辅导课现场座无虚席，在各位行业大咖授课时，大家纷纷认真听讲，做好笔记，积极提问，专家们为企业一一答疑解惑，指点迷津。

让与会企业如此认真听讲的会议，都讲了些什么？

目前物业服务企业正借助资本红利重塑自身价值，资本市场最关注企业规模、盈利能力和成长性三个方面，建议欲上市企业需要以拓规模、强规范、找核心优势来做准备。

全面梳理了上市流程、条件和时间表，指出A股和港股的差异，在监管对于关联交易、关联性和独立性的审核上进行说明，并详细说明分拆上市的物业服务企业需要注意的相关规定及联交所重点关注的点。

深入讲解了上市财务审计及相关问题的处理，并阐述业务有亮点、专业事情找专业机构做、提早准备是成功上市的三大要点，还具体讲解港交所审核关心的核心问题——收入、成本、关联方交易和收购。

从法律角度出发，针对经营资质、招投标合同、物业服务费备案、社保等问题重点讲解了企业在上市前如何做到规范，通常大部分企业都会有合规问题，但鲜有因法律障碍导致上市失败的案例。

行业顾问在物企IPO过程中的作用

牛晓娟

中国指数研究院研发中心物业研究总监

目前已有13家物业服务企业在香港上市，中国指数研究院先后担任10家企业的行业研究顾问，通过深入分析企业规模、经营、财务、特色等方面，帮助企业发掘核心优势，助力企业赢得较好估值。凭借多年经验沉淀，研究成果得到资本市场的广泛认可。

首先，物业服务企业资本市场的状况：2014年彩生活开启港股大门，2017年第一家非住宅物业服务企业浦江中国上市，2018年新增6家企业上市。目前，有4家市值过百亿港元；市盈率较高的是永升物业。A股的南都物业超过市场和母公司的平均市盈率。在管面积最大的是彩生活3.63亿平方米，营收最高的是绿城服务是67亿元。

其次，资本市场最关注三个方面：1）规模既是基础收入的保障，也是增值服务生存的土壤；2）赢利能力；3）高成长性的企业具有可持续发展的潜力。储备是较重要的成长性指标，利润、收入的增长率也都是成长性的指标。

然后，如何让资本在市场里发现你，对已上市企业进行盘点：1）龙头企业上市后，市盈率普遍高于母公司。募集资金超50%用于收并购，10%-20%用于智能化建设；2）成长型企业：呈现出区域聚焦的特点，具有高成长性。募资额集中在5亿元左右，大概50%用于并购，其他用于智能化投入；3）小型企业：浦江物业是公众物业管理的企业，市盈率超过43，滨江物业是母公司市盈率的2.42倍，募资额并购投入约35%。

最后，给准备上市企业的建议：第一，以扩规模为发展基础；第二，日常管理规范运营，明晰股权结构；第三，发挥核心优势，突出企业的亮点，提升资本关注度。

物业服务企业IPO流程和条件

刘涛江

华泰金控投资银行部副总裁

目前大部分物业服务企业还是瞄准香港的资本市场，上市途径第一条是H股上市，第二条是融合上市。香港上市基本流程，首先是前期准备工作，包括招股书、法律报告、各方面报告的文件准备工作等；接下来是审批阶段；其次，后期的市场推荐以及发行的过程，前期进行投资亮点的挖掘，之后可以采取预路演；最后是挂牌上市跟后期的后市的表现和维护的相关工作。整体上市分为这四大板块，时间点基本上在7到10个月内。

港股的上市条件相对宽松，如果以盈利作为满足上市要求的话，最近一年的财务年度归属股东经营型的两千万港币，前两年加在一起三千万港币，大部分的物管公司都可以满足。港股偏向于龙头公司，规模越大的估值相对越高。

针对分拆上市：第一，联交所认为短期内刚上市投资者看见母公司是整体进行评估的，现在要把一块单独拆开联交所可能觉得有一定的潜在的问题；第二，分拆下来余下来的业务需要满足独立上市的要求；第三，分拆的物业服务企业跟母公司业务要有清晰的划分。

上市之前会引入Pre-IPO的投资者：1）有些时间点的要求，以及投票权各方面的要求；2）投资者是业务方面，或者延伸的业务方面具有协同效应的。

联交所重点关注的事项：包括对独立性的判断、关联交易的占比、合规监管及估值等事项。

物业服务企业IPO财务审计及相关问题处理

杨义萍

毕马威华振会计师事务所合伙人

成功的上市总结为三大要素，首先，公司的业务要好；其次，去找靠谱的专业机构做；最后，提早准备。港交所审核的时候会关心的核心问题：一是收入；二是成本；三是关联方交易；四是收购。

物业服务企业IPO法律问题梳理

黄晓莉

君合律师事务所资深律师

一方面，如果是发展商、地产公司的物业管理公司的话，在国内很难通过证监会的审核上市，所以上市途径只能是香港，包括H股和红筹，H股的上市主体是国内的公司，适用公司的国内法，还要把国内的物业管理公司整体变更成股份有限公司，需要大概两个月左右的时间；另一方面物业服务企业特殊的法律问题：首先，是经营资质是否齐备，其次，是否存在未履行招投标程序；然后，是否完善物业服务及停车场收费的备案手续；最后，是否存在超指导价收取物业费的问题。