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楼市投资≠股市炒股

热衷楼市不是百姓信仰的缺失，楼市投资亦不等于股市炒股。

我们这一代人，不亦乐乎地谈论楼市，热衷楼市，这不是国家的悲哀，也不是百姓信仰缺失之殇，而是国家历史进程走到了这个阶段，百姓顺应时代趋势的自然行为。

再过二三十年，假如我们的后代在我们这个年龄还像我们这样热恋着楼市种种，让各种楼市故事充斥于我们生活与网络的边边角角，那才是国家的不幸。

目前这个时期，楼市区域、城市间的分化是历史发展使然，也是历史进程走到楼这个时点，形势比人强，用主观的臆想去解释自然现象，脸蛋啪啪作响，难免又红又肿。

所以，讨论楼市一定要有一个限定的空间范围，因为楼市分化的一个明显特征便是你涨你的，我跌我的，有上有下，步调节奏并非整齐划一。

房价长期趋势分析，需观察城市人口与经济指标，人口汇聚带来需求的增加，经济发展带来购买力的上升，二者交互，城市房价顺势给出积极响应。

纵观我国数量庞大的各级城市，总体而言，那些人口多的城市，经济发展也相对良好，经济发展良好的城市，人口汇集数量也大，这些城市往往也是我国房价出类拔萃的地方。马太效应，又在强化这些城市人口、经济与房价态势。

房产投资是什么意思？

大家都说炒股，炒股的特点就是来来回回进进出出下的快频交易，所以买股不叫股市投资，叫炒股。

没见周边炒股的老百姓有谁赚了，如果有谁靠炒股发家致富奔了小康，那便是股民们的谈资，口口相传亦不吝溢美之词，物以稀为贵，大抵如此。

房住不炒的本质含义在于限制资本逐利本性，约束通过推动资产价格快速上涨实现快速交易获取楼市暴利的行为。房产投资，好比恋爱中的男女，看好一座城，恋上她，陪伴她，长期守望。

今天我们谈谈京津冀城市的楼市情况。人往高处走，水往低处流，环京人口用脚投票，北京熠熠生辉，距其一步之遥的天津相对而言显得神情黯然，更别说周边其他城市黯然神伤下难为外人道的心底酸楚滋味。

京津暂且按下不表，且说环京城市房产值不值得投资，环京房产投资我们需要知道什么？

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京津冀城市

从地级及以上城市级别看，京津冀共有北京、天津、石家庄等13座城市。

京津冀协同发展提出进一步提升北京的辐射带动能力，完善城市群形态，优化生产力布局和空间结构，发挥京津两大核心城市的辐射带动作用，提升河北城市发展能力，实现优势互补、一体化发展，完善城市间功能分工与城市体系，打造具有较强竞争力的世界级城市群。

京津冀协同发展是国家重大战略，京津冀城市群定位于“以首都为核心的世界级城市群”，以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展。那么，京津冀城市群包括哪些城市？

从京津冀协同发展规划来看，京津冀城市群主要包括北京、天津、秦皇岛、石家庄、唐山、张家口、廊坊、保定、邯郸、沧州、承德、衡水、邢台，共13座城市，其中，有北京、天津2座直辖市，1座省会城市石家庄，10座地级市。

千万级别人口的城市有北京、天津与石家庄3座，500-1000万人口级别的城市有邯郸、保定、唐山、沧州与邢台5座城市，500万人口以下的城市有承德、张家口、衡水、秦皇岛与廊坊5座城市。2018年，京津冀GDP占全国GDP的9.45%，被誉为我国经济增长第三极。

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环京经济与人口

未来，我国城市楼市场面，不免潮起潮落，涨跌难一色，起落共潮生。

过去，房地产粗犷发展，房地产企业俯首拾金，因为有足够大的市场容量，也有足够大的购买能力，房地产行业供给决定需求烙印明显。政府政策供给一方面在重塑终端百姓的财富观念，一方面对房地产行业犹如雨露甘霖，百姓谈房，企业建房，政府与银行帮忙，场面其乐融融。

将来，房价地域、城市间的分化，不可避免，根本原因在于房地产市场逻辑发生根本变化，内部动力由供给端主导向需求端主导过渡，房地产增量从全国向人口聚集的部分城市迁移。

房地产行业乃至房价，长期趋向看地域城市人口吸收能力与经济发展实力，楼市格局，涨跌难一色，起落共潮生。

于河北省而言，从人口与经济角度看，河北省人口、GDP比陕西省分别多2700万与12000亿，如果据此想当然认为河北省房产投资要优于陕西省，难免偏颇。

房产投资要落到具体城市，虽然省际间的比较有宏观视角意义，现实中房价高的城市也基本处于人口聚集与经济发达地区，但是从房产投资角度而言，也需要关注具体城市。例如，西安所处的陕西省人口与经济双双靠后，但西安成为本轮房价上涨的明星城市，风头一时盖过一线城市。

皮之不存，毛将焉附，区域为皮，城市为毛。分析环京城市房产投资画像是从大的区域着手，从京津冀区域介入，从宏观人口与经济角度出发，采用从宏观区域到具体城市的渐进式分析方法。

京津冀城市群，含北京、天津、石家庄及河北省10座地级市，2018年占全国GDP的9.45%，占我国总人口的8.08%，国土面积占我国总面积的2.26%。

北京，直辖市，国家中心城市，国家政治、文化、科技与国际交往中心，经济总量仅次于上海，雄踞第二多年。人均水资源拥有量严重拉扯了全国后腿，加之交通拥挤、雾霾严重、房价高企等大城市通病，北京人口政策趋向发生转变，在人口数量疏解的同时，人口质量上的追求成为优先战略。

天津，直辖市，国家中心城市，全国制造研发基地、环渤海地区经济中心、北方国际航运核心区，经济总量稳踞全国城市GDP前十。天津虽贵为直辖市，但由于距北京过近，直辖市的光环在首都面前不免些许黯然。近年，由于北京人口疏解，再辅之天津开放的人口政策，人口数量有一定增长。此外，北京的溢出效应，使得一些在北京求房而不得的人群，流向了120公里外的天子渡口。

河北，简称冀，河北在战国时期大部分属于赵国和燕国，所以河北又被称为燕赵之地，石家庄为省会，下辖10座地级市。其环绕北京、天津2座直辖市，长期以来生活在二者的光环之下，省会石家庄也难免寂寞。

河北省人口与经济总量可瞧可看。

人口角度看，北京、天津在过去20来年，以远远高于全国人口增长的速度持续增长，河北省人口年化增长率稍高于全国人口增长率；

城市化率方面，北京天津已经完成城市化进程，城市化进入缓慢增长阶段，河北省城市化率远远落后紧邻的两座兄弟城市，相比同期全国城市化率，落后2-3个百分点；

经济增速方面，过去20年北京、天津GDP年化增长率领先于全国，而全国名义GDP年化增长率又高于河北省，河北省经济总量不小，但近年增速较慢。

当然，京津与河北省相比尺度不同，有失公允。就全国各省而言，河北省经济与人口总量常年常居全国前十，虽不及东南各省，但仍笑傲西北、东北乃至西南多省。总之，横向来看，河北省经济与人口的大盘子倒也值得瞧瞧看看。

我们知道，由于地域资源禀赋的不同导致区域经济发展不平衡，经济活跃的区域人口聚合能力强，而区域人口的持续增加又进一步强化该区域的经济地位。

当人口集聚产生的效益逐渐开始出现副作用的时候，区域或城市的人口、产业扩散效应将逐步增强，城市化随之逐步进入以大城市为核心城市群为主体的时期。

恒大研究院对美日韩等国家城市化进程中城市人口与经济关系研究后，发现当一个区域经济-人口比值大于1预示该区域人口净迁入，小于1预示净迁出，称为经济-人口分布平衡法则。

京津冀城市群从经济-人口平衡法则来看，经济与人口比值由2012年的1.39下降至1.17，显示京津冀城市群人口长期来看还处于持续流入中。整个京津冀乃至河北省人口处于流入趋势中，河北省内各座城市在人口与经济发展方面又有怎样的表现？

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石家庄还是廊坊？

有句话这么形容官厅水库：地是河北的，水是北京的。

其实，不仅仅是河北，全国各地在方方面面都为中枢的运转做出自己的贡献，只不过河北靠的太近，居地利之位。

这里，暂且不论京津的光环如何笼罩着河北的天空。就河北本身而言，不管是在人口总量还是在经济总量角度，都可瞧可看可谈。2018年河北省经济总量排名全国第9，稍逊于湖南，人口总量排名全国第6，与2010年相比，净增人口350余万，在各省人口净增量中表现可圈可点。

然而，河北省相当低调，以至地理位置带来先天缺憾的存在感都快要最后湮灭了。武汉、长沙、郑州、乃至西安等兄弟城市与石家庄相交，虽然前者父母不及或与河北相当，但名头却个个比其响得透，叫得亮。这是为何？

经济与人口首位度双低，京津走廊明星城市截胡石家庄。

有很长一段时间，河北省首位城市并非省会石家庄，而是保定。后来由于定州升级为河北省省直管市，不再由保定市代管，再后来雄县、容城、安新脱离保定后成立国家级新区-雄安新区，保定人口总量顺势从第一的位置上滑落下来。

目前石家庄是河北人口最多的城市，城市首位度为1.15，经济首位度0.87。同期，西安的城市首位度为1.9，经济首位度2.17。省会双低，说明河北并非以石家庄为单中心，而是经济方面石家庄与唐山双雄争霸，人口方面石家庄、邯郸与保定三强争雄，这也侧面勾勒出河北省经济与人口较为均衡的发展状态。

人口分布态势方面，河北10座地级市中，有7座城市户籍人口逐年增长且数量大于常住人口数量处于“人户分离”状态，这7座城市处于人口流出态势中，也即青壮年流出的数量大于人口净增量。

这7座城市分别是承德市、张家口市、保定市、沧州市、衡水市、邢台市与邯郸市。除此之外，河北省有4座城市户籍人口数量小于常住人口，处于人口流入状态，这4座城市分别是廊坊市、唐山市、秦皇岛市及石家庄市。

从城市化的角度看，这7座城市，承德、张家口、保定、沧州、衡水、邢台与邯郸市的城镇化率也低于国家城镇化率，低于或相当于河北省城镇化率水平。秦皇岛城镇化率高于河北省且基本接近国家城镇化率，石家庄、唐山与廊坊城镇化率高于国家及河北省城镇化率水平。廊坊，在人口与城市化角度方面，与省会石家庄，经济一哥唐山处于第一方阵。

从GDP总量角度看，河北诸城中没有一座城市的GDP晋级万亿俱乐部，仅仅有省会城市石家庄与唐山的GDP接近7000亿，在省内拔得头筹。

省内城市之间经济总量分布呈现出显著的台阶格局，张家口、邢台、衡水、承德与秦皇岛5座城市GDP在1000-3000亿之间，廊坊、邯郸、保定与沧州4座城市的GDP在3000-5000亿之间，石家庄与唐山处于5000-7000亿之间。

从名义GDP年度增速来看，近2年河北省名义GDP增速在逐年走低，部分城市出现了负增长，包括省会城市石家庄及承德、张家口及沧州。从近6年来名义GDP年化增速来看，廊坊拔得头筹，石家庄与唐山分别位于中下游水平。

此外，如果以地级市为研究范围，来分析研究各县市、乡镇的经济、人口与房价情况，基本能得出经济与人口与房价正相关关系的结论。

房价角度而言，长期看人口与经济，是有国内外历史现象来佐证，也有宏观或微观的机理来支持。马太效应的客观存在与人们对美好生活追求的共同作用，驱使人们用脚投票，向那些相对美好的区域流动。

农村人口流向县镇，县镇人口流向地市，地市人口流向省会，省会城市流向一线城市。目前，由于一线城市人口数量天花板的设定，给省会城市人口汇聚带来机会，而靠近我国一线城市北京的环京各市谁将占据有天时地利的C位？

我们以省级地理区域为研究范围，以地级市为单位研究一个区域人口、经济与房价情况，发现城市房价与当地GDP、人口流入流出状态有明显的正相关关系，即城市GDP、人口要素正向发展，有利于支持城市房价，反之会抑制城市房价。

全球范围看，美国三大城市群之一的北美五大湖区城市群中的主要城市芝加哥、匹兹堡、底特律等城市，由于近年经济增长乏力，人口增长缓慢或是处于负增长状态，自2008年金融危机以来，该城市群各城市房价指数跑输全美房价指数，当美国众多城市房价指数纷纷创出新高之际，这些城市却仍在追赶2008年顶点的征途中苦苦挣扎。

就河北省省内各座城市而言，对省内11座城市从人口与经济2个维度进行分析后，我们发现河北省房价进入万元俱乐部的城市有石家庄市、廊坊市、保定市与唐山市，而这些城市要么有人口优势，要么有经济优势，要么具备经济与人口双优势。

繁荣的可以衰败，没落的亦可以崛起。一座城市的繁荣与没落不可能一蹴而就而是一个长期的过程，让我们和着城市惯性的舞步，踏着马太效应的节拍，去选择房产投资的心仪之都。

就房产投资而言，环京众城市中，省会石家庄与廊坊可以重点关注，唐山、保定与秦皇岛可关注，承德、张家口、衡水、沧州、邢台与邯郸可取关。

这里再一次强调，我们是站在河北省省域的角度去观察各地级市人口与经济指标而得出的一般性结论，如果从地级市的角度出发，每个地级市相对县镇、区又是各小区域的中心，相对而言也可能是房产投资可选的城市，但这不在本文的讨论范围内，也不是本文关心的对象。

那么，房产投资而言，石家庄与廊坊值不值得下注？请听下回分解。

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