房子怎么选？其实里面的道道很多。

1、景观

景观是影响价格的显性因素，但是无论多美的景观，只要看久了就无爱了。景观一般和安静私密是冲突的，基本上景观越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理，因此本地人一般都不住海边，只有外地人才傻傻地买海边的房子。

你想要看到远处的景观，房子前面就不能有遮挡，可没有遮挡就挡不住噪声。虽然你可以通过安装比较好的窗户来隔音，但吵还是难免的。看房的时候，噪声问题非常容易被忽视，却又最不该被忽视。白天吵不吵，晚上吵不吵，哪个楼吵哪个楼不吵，你感受一下就知道了。

如果是偶尔住一下，或者把房子当民宿，景观就很有用。相反，如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，你应该在保障安静私密的基础上考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句“真好看”要重要。

2、户型

户型最好是方正的，这样实用率高。买房的时候尽量不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为有凸就有凹，各种柱子位置不理想会影响到你的室内装修；另外，地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的地方，比如飘窗，比如特别大的客厅。

小家庭一般选两居室或三居室，这是考虑以后会有孩子，老人要过来帮忙照顾孩子，多一个房间可以住得下。现在二胎全面放开了，要让两个小孩都有自己的房间，三居室也是有必要的。女士自己住的，也可以考虑买一居室。

另外，在选择户型上也要考虑隔音、私密性，避免相互影响。

3、面积

买二手房看房时，你要有意识地关注房子的面积，最好带把卷尺实地测量。千万别不好意思，每个房间的面积，既是你买下房子装修的依据，也是判断这个房子是否划算的指标，它关系到得房率。

不同房子的得房率是不同的：

?公房得房率最高，超过100%。

?平房得房率约等于100%。

?多层板楼（无电梯）得房率90%左右。

?高层板楼得房率90%左右，高层塔楼得房率85%左右。

?新建小区高层塔楼得房率80%左右。

?写字楼得房率50%—70%，一般写字楼的公摊面积比较大，档次越高的写字楼公摊面积越大（所以我不建议大家买住宅的时候买商住楼，它的公摊面积标准参照的是写字楼，会导致得房率很低。）

越是新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多，75%—80%的得房率也是存在的。得房率太低的房子，购房人需要考虑单价是否合算。

4、采光、通风、噪声

采光也是非常重要的因素，有的房子卖得便宜，是因为采光有缺陷。朝南的房子采光好，北面的房子可能就相对阴湿。晚上去看房是看不到采光情况的，所以看房尽量约白天。

噪声和通风问题比较容易看出来，就是你把所有窗户都打开，听、感受，把窗户都关上，再听，要在每个房间尤其是卧室听。卖房的时候没有业主会跟你说房子通风不好、噪声太大、采光不好的，问他们没用，只有自己的感受最重要。有的人对噪声不敏感，有的人则对声音特别敏感。如果房子买了以后还有别人要住，或者你现在还不知道未来的对象是否对噪声敏感，那么你就尽量买个安静的房子。不过，噪声问题是可以通过安装比较好的窗户来降低影响的。

取暖问题也是一个考虑因素。屋子里头不暖和，到了冬天就不舒适。如果你买房的时候不是冬天，就只能靠这个小区其他邻居给你情报，看房子是看不出来的。

5、楼层

选好楼之后要考虑楼层的问题。一般是顶层、底层便宜，高层相对比较贵。比如一个20层的房子，十几层比较好——既不容易被遮挡采光，通风也相对好一些，有的房子高到一定程度蚊子也上不来了。不过不要以为楼层高了就不会吵。

顶层之所以便宜是因为容易漏水，而且从保温的角度来说，顶层冬天会比较冷，夏天又比较热，因此尽量不要考虑顶层。漏水是个非常麻烦、非常难处理的问题，基本上修了还会再漏。另外，顶楼下雨天声音较大，可能你晚上会睡不着。

选楼层有时候也有各种忌讳，中国人忌讳4楼、14楼、18楼，因为4和死谐音，18让人联想到18层地狱。

6、房屋产权

没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。房子质量、小区环境再好，产权状况出问题也没用。

签合同前，一定要查档确权，千万别买到查封、抵押的房产。如果是带租约的，一定要租客签署“放弃优先购买权书面声明”，并且搞清楚租约年限。因为买卖不破租赁，这点也很关键。