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这一篇其实就是讲讲测算的简单原理，说到对原理的理解，与其看书看表，不如自己来做张表，表格的项目设计好，勾稽关系搭建好，其实测算的原理其实就了然于胸了。

本文就示范一下，如何在半小时内搭建一张静态测算表，一方面是让大家更好的理解，另一方面也是为了方便大家手上没有测算表时候如何简单的速算。静态测算表就是将成本收入简单的加总，动态表多了一些时间上的假设，稍微复杂点，本质上差不多。

看好了。

第一步：搭好测算逻辑架构

因为是静态表，就是简单相加，销售收入=开发成本（含土地款）+三费+税金+利润。然后项目中如果有无偿移交或者自持的东西，都在第六条单列出来，把成本给算出来就好了，如果是移交的，就从税前利润里面扣除移交物业的成本，可以抵扣所得税；如果是持有的，那看测算假设来设定如何计算，我个人还是会算一下现金流利润。

第二步：销售收入项下的罗列

这个比较简单，要注意都是可售的业态。

第三步：开发成本项下的罗列

开发成本项下我罗列了五部分，土地款及契税、前期费用、建安工程费、基础设施费、开发间接成本，其中建安成本又细分了业态和地下，主要考虑虽然是概算，但是不同业态的成本包括地下其实差距是蛮大的，所以这个就罗列区分下。前期费用主要的就是设计费、报建费这些，基础设施费主要的就是市政配套费、景观费用、营销设施费用等等。

这一块的成本分项其实还是很灵活的，有需要的话，可以自行编制名目及设定内涵，反正是概算。

第四步：三费及税金的罗列

重点说明下三个测算项目，资本化财务费用建议使用全周期的，总投资额的一半算上基准利率的合理上浮，有可能实际发生的财务成本会比这个数字少，但加上自有资金的计息也差不多了。反正是概算，算个能满足足额税前列支的数字就行了。

增值税按照简易计算法，5%来计算，毕竟我们争取一张表格速算搞定，也不要套表搞销项和进项。5%的税点有点类似于以前的营业税税点了。

土增税按照预征，一般项目预征也就满足要求了，利润特别大的项目后面自己适度调整一下就好了，速算也不要套表了。

第五步：利润的罗列

这个没啥好说的。

第六步：自持及移交物业的罗列

上面的测算都是可售部分的，表格的测算逻辑上，无偿移交部分的成本直接从税前利润里面扣除，当然如果是能抵税的配建成本就放到前面建安部分去，虽然这张表的土增税和增值税计算和配建成本是否抵税的关系不大，但是逻辑还是要讲清楚的。

如果是自持业态，其实还是一块资产，但是沉没成本，所以也就算个现金流利润看看情况。

第七步：勾稽关系搭建

基本上只要手填标黄的表格里的数据，其他的都可以通过勾稽关系自动计算。

第八步：测算示例

一张静态测算表就这么搭建完毕了，我们就简单得拿一个案例来试算下。

假设如下：

简易测算的结果如下：

简单说明：

1、因为这个静态测算也只是一个逻辑的示意，为了速算需要，也没那么严谨，有些比如成本分摊、计税等事宜也就是简单处理了，开发成本各个单方成本上也是拍个脑袋，误差肯定有的，而且不小。

2、这个表格的测算逻辑其实就是可售的先算一稿，算到税前利润就行了，后面无偿移交或者自持的部分其实不少是可以抵扣所得税的，如果是配建甚至可以抵扣土增税和增值税（但本表都简易计税了没有联动），所以后面也会算一个现金流利润，以及单列一个自持业态的总成本（毕竟也有沉没成本，也会有收益）。

3、因为土增税按照预征、增值税按照简易，所以表格特别清净，如果需要增加，也请自行增加计税的表，但前面都是估的，后面税算的再细其实都没用。

文章来源：本文授权转载自公众号周璐的笔记。内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。

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