2019年上半年，受市场流动性整体放松影响，房地产市场迎来短暂“小阳春”，部分城市房地产市场出现过热势头。在此背景下，针对房地产融资尤其是信托资金的监管“紧箍咒”陆续出台，下半年房地产信托融资收紧已成定局。

房地产信托新增规模逆势大涨，占比走高

2018年四季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，融资需求增加，房地产信托业务因其制度灵活、提供个性化产品、产品收益率相对较高等特点，新增规模逐渐走高且一季度增速较快。

2019年一季度以来，信托资金加快进入房地产行业。据中国信托业协会数据显示，从规模来看，在总新增信托规模同比下降23.41%的背景下，新增房地产信托规模却逆势上升，同比上涨42.94%。从占比来看，2019年一季度新增房地产信托融资占总新增信托比重同比增加9个百分点，其中新增房地产集合信托占总新增集合信托比重同比增加10个百分点。此外，据用益信托网数据显示，2019年二季度，房地产信托发行规模依然延续上涨势头，环比一季度上升21.8%。

监管政策频发，调控趋紧

房地产信托业务规模的显著增长，释放出房地产投资加大的信号，一方面与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调不符，部分房企近期拿地激进，部分城市土地市场过热，“地王”显现；另一方面也容易为信托公司自身业务的安全性埋下风险和隐患，尤其是房地产信托业务占比较高且风险防控能力较弱的信托公司。

2019年以来相关调控

2019年5月以来，从“23号文”到陆家嘴论坛警示，再到监管层的窗口指导以及近期的美元债新规，无不释放出房地产信托融资及其他融资渠道业务收紧的信号，合规融资将成为未来房企融资的主要方向。随着房企资金面的收紧，房企下半年投资拿地或将趋于保守，从房地产融资到开发存在的时滞来看，调控效果将在四季度有所体现。

结构性影响将逐步显现，融资分化喜忧并存

总体来看，信托渠道收紧对行业影响不大，但房企分化将进一步加剧。从房企各融资渠道比例来看，剔除定金预收款以及个人按揭贷款后，信托融资约占房企开发到位资金的10%，渠道收紧对融资总体影响不大，但将更多的影响房企投资热情和预期，同时，不同房企间的融资能力将进一步分化。大型房企普遍具有信用评级较高、资质较好、融资渠道较广、信托融资占比较小等特点，企业的债务覆盖率较好，信用债的监管调控对大型房企整体影响不大。相比较而言，融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大，尤其为短期高负债以及信托融资占比较高的房企带来考验。

未来，房企应从自身出发，一方面要控制投资规模和负债规模，进一步加强现金流管控，审慎投资，着实降低债务风险，同时要注重发展质量，提高风险管控能力；另一方面，房地产企业要多方面拓展融资渠道，提高企业信用等级，降低融资成本，同时要紧跟调控趋势，合规融资。

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