对于楼市走向，我们不同群体关注的点不一样，对房地产市场判断也大相径庭。比如说开发商，从各大老板表态来看，对明年楼市相对谨慎，从拿地进程我们也可看出一二，这主要受制于房地产开发融资受限，开发商不敢大展拳脚，谨慎来源于对房企安全的判断，实际上，他们雄心可不减，相信到年底或明年初，大家看到的房企在2019年销售目标绝不会少，仅是在销售增速有所下调，绝对销售目标还会继续增长。

对于我们普通购房者来说，明年房地产市场变化则来自多方面，主要有这么3个方面

1.高品质房子更受到大众青睐

除极个别情况外，我们大众的购房习惯遵循“人往高处走”。人生几十年，我们始终在追寻美好的东西，房子也不例外，没买房时，希望买套房子，有了房子，希望换大房子。一般说来，从自住角度考虑，下一次选择的房子，一定比现在的房子品质更好、居住舒适度也更高。

回想到在住房商品化改革之前，我们许多60后、70后，能够有一套公家分配的房子已然很自足。随着经济社会发展，人们生活水平提高，住房产品不断更新换代，我们80后、90后，甚至后面的00后，都不拘泥于现有住房居住功能，他们更注重享受功能，比如小区绿化、物业管理水平、住房功能设计、环保以及小区周围的配套设施等。如果经济条件允许，基本会尽最大力量去选择自己喜欢的高品质住房。所以，开发商也在顺应时代潮流，不断设计出高技术、高科技含量的产品出来，以迎合购房消费者。当然，房价也是一路水涨船高。

2.多居室需求呈现快速增长趋势

一方面，按照改善需求角度来看，人们都希望自己住的房子越大越好，房间多些，功能则会更全些，比如除了卧室外，还有健身房、书房、储藏室等等。另一方面，随着二套政策放开，以前两居室都可以满足居住功能，现在可能需要三室、四室才能住得下，这部分住房需求，或者说是置换需求还是处于释放期。

从国家住房政策来看，我们以前由于条件匮乏，只能建很多小户型，而这几年，又受到楼市调控政策影响，比如说一些城市在土地出让时，规定90平米户型必须达到一定比例，开发商在这种情况下建造出来的房子，小户型就相对较多，大户型相对较少。有人说，随着年轻人、老人越来越喜欢独居，小户型更受欢迎，这有一定道理。但就目前来说，还没到那个时候，因为我们许多家庭由于二胎的缘故，大户型更是他们的刚性需求，这在很长一段时间难以改变。当然，在价格方面，一般来说，普通住宅大户型单价更低，高端住宅大户型单价反而更高。

3.房贷利率有下调空间，但货币增速在放缓

作为普通购房者来说，除了房子价格外，最关心的莫过于房贷利率。记得10年前，我们一些购房者买房时，可以享受到基准利率最低7折的住房按揭贷款，居然比同期的住房公积金贷款利率还低，这是何等幸福？但时过境迁，房贷利率基本跟随经济变化周期调整。从历史上看，少则一年，多则5-6年为一个周期。如96年-02年，07年-08年，11年到16年，目前我们处于房贷利率调整的第四个周期，17年-至今，目前已经持续近两年。根据目前各大金融机构分析报告来看，最快年底，最迟明年3月份以后，我们的房贷利率可能有一个整体下调过程。

我们说利率下调是因为经济发展需要，同样，货币政策也随着经济走势而定。多年来，我国的M2增速都保持在两位数以上，今年以来我们货币增速已经跌至个位数，在新公布的10月份M2增速触及8%达历史最低。这显然不是个例，这是趋势。这与我们的经济增长速度和方式有关，我们不能再依靠货币超发来推动经济增长。那么，房地产多年来受货币超发的增长态势也会受到抑制。往后，房地产高增长也确实不具备货币基础，我们要关注新变化对房地产的影响。

鉴于以上房地产市场形势变化，明年购房我们也需关注3个方面：

1.楼市调整期，适当等待或可以减少我们的购房成本

一方面，关于房价。目前，受限价政策影响，新房价格低于二手房，这些地方楼市还有热度。但大部分地方楼市已经出现降温，部分地方房价有实质性的下降。事实上，这是一个正常过程，作为房地产市场主体卖方开发商已率先谨慎，而买方购房者观望氛围浓厚，买卖双方交集越来越少，反映在二手房市场上就是成交量跌入冰点；另一方面，关于房贷利率。从目前金融态势来看，美国明年加息脚步可能放缓，加之我们经济面临增长压力，从资金成本角度，利率会有下调动力，这为房贷利率下调打开了空间，相信明年整体房贷利率回归基准概率较大。

2.尽量不要用高杠杆购房，注意控制风险

依靠货币超发的时代真的过去，池子就这么大，所以，流入到房地产的资金也会同比例调整。全国房价基数已超8500元/㎡，我们说5000元到8000元增长相对容易，但如果8000到1万则需要更长时间，毕竟基数大了，所需要的货币量更多，所以，在资金成本高企的现状下，房价不涨或者缓涨就意味着亏本。另外，国内和国际经济环境也面临曲折和不确定性，如果购房杠杆过高，我们部分购房人可能面临还贷风险。所以，笔者建议，买房要对自己的工作和还贷能力做一个评估，在理所能力范围考虑购房的事。

3.置换高品质住宅产品，注重地段、物业和配套预期

俗话说，物以稀为贵，好的住宅产品受到更多人青睐，所以价值也最高。房子是大宗商品，也是不动产，但并不是一买下来就不动。即使你的房子是用来抗通胀或者增值的，也是需要腾挪的。我们知道，不同的住房产品，保值升值幅度是不一样的，有的还差距很大。这主要跟产品本身品质、地段和物业等有关。就拿小区物业来说，小区不一定保持有好物业，但差物业一定能让小区居住舒适度降低，住房价值降低。并且，差物业管理过的小区，后期是很难纠正过来的。再如地段，好地段一般有交通、商业配套、学区加持，房子想不保值增值都难。所以，即使在楼市调整期，保留核心地段物业也相对抗调整，待春暖花开时，更会一骑绝尘。

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