市民李美（化名）经朋友介绍，在经十东路众美观山壹号院看中了一套房，首期缴纳72万余元房款，并签订了投资意向书和金融资产协议。

　　然而由于难以按照开发商规定的时间缴纳尾款，她选择退房款。不料，之后在退款事宜上却陷入僵局。

　　目前，据李女士提出退款已经过去了5个月，她支付的72万余元却仍未退还。而截至2月19日晚记者发稿时，开发商山东众美房地产开发有限公司尚未给予此事的正面回复。

　　李女士看中的众美观山壹号院。

　　无预售许可 签理财协议确定购房资格

　　市民李美反映称，2018年她在购房时遭遇一种新手段，按照常规买房要签购房合同，而她当时签的却是金融资产认购协议。而且最关键的是在李女士提出退款后，虽然办理了退款程序，但此前支付的款项至今未退，这让李女士万分焦急。

　　2月19日，向记者说起自己的买房经历时，李女士十分担心。“买房子竟然签理财协议，我申请退款后，到现在房款却迟迟未退。”李女士回忆，为了买房她转了不少地方，但面对当时居高不下的房价，她有些无能为力。2018年6月份左右，经朋友介绍，她去看了位于经十东路的众美观山壹号院。“当时好多楼盘都到了1.7万/㎡，而观山壹号院才1.3万/㎡，价格算得上合适了。”李女士说，由于当初楼市还比较景气，很多楼盘都被一抢而空，经过深思熟虑，她决定在众美观山壹号院买房。

　　李女士说，当初她确定购买时，众美观山壹号院连售楼处都没建成，就此她只好去找开发商签协议。大概在2018年6月底，她来到山东众美房地产开发有限公司。“因为楼盘还没建完，我特地问了工作人员预售证的问题，工作人员口头说，楼盘还没拿到预售资格，所以无法签购房协议，但能签一份理财协议用来确定购房资格。”

　　售楼处内展示的楼盘。

　　接到催缴房款电话 手头不足选择退出

　　李女士告诉记者，由于楼盘未建成，所以她只能选择面积和户型，具体楼号则需等到预售时再选择。经过反复比较，她选择了一套135㎡的房子，总房价179万元，并签了理财协议等，交付四成房款72万余元。“当时除了理财协议，还签了一份类似补充协议的东西，说是支付的金额到时可用作房款，若不想要房子，半年后可选择按年化收益率10%选择退款。”然而到了2018年9月，李女士却选择了退款。

　　“9月份我接到电话，让我交付剩余房款，否则就取消购房资格，而当时我手头没这么多钱，所以就选择退出了。”李女士告诉记者，“针对交房款的事，之前有过口头沟通，当时说的是在有预售证之前不会交全款，而且等到房子可以卖时再交钱。”李女士说，开发商突然改了主意，她经过考虑决定放弃购房，并提出退款。“当时还有个原因，也是害怕理财风险，所以提出退款，而且开发商也同意走退款流程。”然而令李女士没想到的是，房款迟迟不退成为她的心结。

　　申请退款近5个月 房款至今未退还

　　据李女士介绍，2018年9月底她提交了退款申请，10月份正式办了退款手续，此后开发商一直拖延，至今仍未把72万房款退还。而为了要回房款，她也多次联系开发商。

　　就在上周六，李女士和朋友来到开发商公司内询问退款事宜。“最后开发商同意在本周五之前退款，但考虑到开发商已经拖了这么久，我有点担心他们依然不给退钱。”李女士说。“现在我要求将72万房款退还，并按照协议约定的10%年化预期收益率支付利息，而且我质疑当时开发商违规预售。”

　　记者调查

　　认购协议约定投资买房二者选其一

　　在李女士签的《金融资产收益权认购协议》中，记者看到，此协议分为转让方、承销商以及投资者三方，转让方为石家庄众达房地产开发有限公司，承销商则为深圳东方汇海资本管理有限公司，而投资者为李美。其中转让标的：石家庄众达房地产开发公司对河北众美房地产开发集团有限公司5000万元的债权。根据内容成交金额为179万余元，转让标的到期日为2021年2月2日，李女士在缴纳百分之四十多的金额后，应于2018年9月20日前，将剩余投资金额107万余元上交。

　　此外，协议中还提到投资者可选择按照约定的预期收益率取得投资本金及收益，也可选择转让方提供的指定项目的优惠购房权实现退出。若投资者选择按照约定的预期收益率取得投资本金及收益的，按照投资本金×年化预期收益率10%×实际存续天数/365的收益计算方式进行。并且在投资成立后每年3月30日、9月30日，且满足缴款之日起期满6个月，均有权选择退出投资。就此对于李女士而言，她既可选择按照协议进行投资，也可进行购房，若排除投资风险的话，这的确是一次“双赢”。

　　当初签订的《金融资产收益权认购协议》

　　当初签订的《投资意向书》

　　意向书规定需按时缴纳房款

　　根据协议中提到的石家庄众达房地产开发公司，记者查询到，该公司法人代表与河北众美房地产开发集团有限公司法人代表为同一人，且山东众美房地产开发有限公司和石家庄众达房地产开发公司最大的股东均为河北众美房地产开发集团有限公司。

　　而在另一份《投资意向书》中，明确标注投资者为李美，项目公司为山东众美房地产开发有限公司。在此意向书中写有“投资者如选择按照下表中约定的优惠进行行权的，将不再享有《金融资产收益权认购协议》中约定的预期收益率。”与此同时，意向书中也明确规定2018年9月20日前缴纳107余万的投资金额。

　　此外，意向书中约定，若投资者未按约定时间缴纳投资款，则按双方签的《金融资产收益权认购协议》中的退出机制执行，投资者将不能获得房产认购权利。

　　现场探访

　　签理财协议的确存在 现仅2栋楼预售

　　买房变为买理财，针对李美的买房经历，19日下午记者以购房者身份来到位于历城区经十东路的众美观山壹号院。“现在只有两栋楼在预售，此前确实存在购买理财定制房屋的情况，但现在已经没有了。”售楼处一名工作人员告诉记者，众美观山壹号院于2018年10月底左右开盘，由于所有楼盘不分1期、2期等，所以在签购房合同时，交房时期为2021年，现在所有楼盘中只有15号和17号在售，所以相对来说这两栋楼交房可能会提前至2020年底。

　　针对此前以购买理财的方式定制房屋，该工作人员表示，当初的确与深圳一家资产公司进行了合作，根据协议内容，投资者先交纳百分之四十左右的房款用作理财，其间按照协议再缴纳尾款继续进理财即可。在房屋预售之后，投资者可将支付的理财款转让至开发商用作房款。“当初应该是1.3万余元/㎡，买的是毛坯房，现在预售的都是精装房，其实当时理财定制房屋的方式风险比较大，好像每年只有两次机会才可选择退出。现在买房是签购房合同。”工作人员说。

　　开发商：截稿前未给予回复

　　随后，记者又来到位于鲁商国奥城3号楼的山东众美房地产开发有限公司，然而却遭遇“不理睬”。“前台人员不在，我是保安，不能离岗。”保安说。之后记者来到一间办公室内，几名工作人员正在忙碌，在表明身份后，一位工作人员称：“你们去问一下前台。”在十多分钟的时间里，山东众美房地产开发有限公司未有相关人员出面解释此事。

　　面对开发商的“不理会”，记者拨打了众美观山壹号院售楼处电话，工作人员表示，针对此事会上报领导并予以回复。但截至19日下午5点30分，记者尚未接到开发商有关此事的任何回复。

　　此外，在与李女士的沟通中，李女士对开发商定制房屋的方式产生质疑。就此，19日下午，记者以市民身份联系到相关职能单位，工作人员表示，众美观山壹号院开发商未取得预售证，而以理财协议的方式进行房屋定购是否违规，对于该行为目前无法认定。“没有取得预售证，就不能对外售卖，而且也不能收钱，不能认筹。”工作人员说，若李女士质疑开发商违规预售，可提供相关证据，之后根据证据进行确切的判断。

　　目前，针对李女士的遭遇，截至记者发稿时，开发商山东众美房地产开发有限公司尚未给予回应，而以理财、定购方式转让房款从而卖房的方式是否违规，仍需提交证据至相关职能部门进行详细调查。

　　律师说法

　　投资者可协商退款

　　就此事，记者咨询了山东千舜律师事务所律师邱洪奇。邱律师表示，根据《金融资产收益权认购协议》和《投诉意向书》中的基本内容来看，无法说明开发商进行房屋认购，并且在《投资意向书》中明确标注投资者不一定获得房屋认购资格，因此无法认定开发商有预售行为。

　　此外，就退款而言，将会按照《金融资产收益权认购协议》执行，投资者收集好相关证据，可先进行协商，若协商不成可提起诉讼。

来源：生活日报