去年下半年，长租公寓呈现爆发式增长态势，拉动了一、二线城市房租飞涨。深圳地区最高涨幅达到了30%，其他城市涨幅也达到20%之多。

随着各地的调控政策出台，今年以来不少长租公寓运营商资金链断裂，频繁出现“爆雷”，长租公寓到底经历了什么呢？

利润微薄运营艰难 长租公寓遇冷

近日，记者实地走访了深圳多个长租公寓项目了解到，今年的租赁市场较为冷清。据现场工作人员介绍，目前基本上都有满减活动，租10个月送2个月，或者是租一年免一年管理费等等。

碧桂园文商旅集团长租管理中心总经理杨鹏：往年的租金大概每年有5%左右的增长水平，但是我们今年的租金，基本上是跟去年是持平的。

谢克非是最早一批进入长租公寓市场的运营商，他告诉记者，前两年市场上同类型的产品很少。他们的第一个项目仅56套房间，大概有700人来报名入住，根本供不应求。但这几年随着资本大规模进入长租公寓市场，他们获取物业的成本急剧上升。

深圳本地智慧投资管理有限公司创始合伙人谢克非：开发商和一些业主，它们也相继进入市场，所以导致我们整个租客需求量会变少，顾客的选择也会比较多，竞争大了以后，租金涨幅放缓，整个市场的利润空间大大压缩。

某地产研究机构日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

资金困局难解 长租公寓大洗牌

长租公寓这么短的时间就迎来了大洗牌。在记者的调查中，资金链断裂是长租公寓运营机构最大的拦路虎，根据机构数据，截至5月底，今年长租公寓股权融资仅有3笔，总金额仅为去年同期的六成左右。

根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓品牌超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科、龙湖，房地产服务商纷纷进入长租公寓市场。

另据某房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。

然而从2018下半年开始，市场出现转折，仅去年四季度，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层叫停，总规模超过200亿元。

尽管入局者众多，微薄的利润和艰难的营运压力还是使得不少运营商转换“航向”。5月14日，朗诗长租公寓因亏损而被朗诗绿色集团剥离。

数据显示，2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元，2018年随着规模的扩张，亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。据中商产业研究院统计，2018年，至少有9个长租公寓品牌消失。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎：短期之内，长租公寓确实存在运营周期长、资金沉淀大，以及利润率比较低的问题，但是长期来看，受益于市场的增长以及整个政策的扶持，所以我们认为这个行业，未来也会慢慢形成集中提升的情况，更多向头部房企来集中。

“无序生长”催生市场乱象 长租公寓运营能力待考

随着资本退潮，长租公寓市场暗流涌动，一些行业乱象浮出水面。为了最大化攫取利润，一些运营机构频频打起“擦边球”。

记者在采访中了解到，为了提高房屋周转率、缩短空置时间、节省成本，一些租赁企业从收房、装修到租客入住的周期甚至不足1个月。

深圳市民陈女士：我租的大概是10平米的房子，租金是1490元/月，在我住了大概一个月的时候，我就觉得早上起来会有点头晕，喉咙会有点痛，而且能够闻到明显的异味。

除此之外，部分长租公寓中介服务机构误导消费者，通过第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障。深圳的艾女士告诉记者，自己在不知情的情况下，签下租房贷款合同，房租不是交给房东而是交给网贷平台，如果租赁机构资金链断裂，她不仅会遭遇房东强制清退，还会面临个人信用风险。

深圳市民艾女士：那个合同只是我们正常普通的租赁合同，没看的情况下，当你签了这份合同，它就产生了法律效应，而这个合同，它其实是一份贷款合同。

去年十分火爆的长租公寓市场今年已经开始降温，如何寻找多元的盈利模式发展，是诸多长租公寓运营商们一直在思考的难题。业内人士认为，随着市场降温，长租公寓行业的竞争将逐渐从早期的“无序生长”向精细化运营方向发生转变。

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