老司机认识不少奉化的朋友，其中就有不少老资格的地产人。他们很多都认为，奉化的房子炒得太厉害了，哪里值这个价！

正所谓不识庐山真面目，只缘身在此山中。

越是了解奉化的人，越是对当前奉化的楼市看不懂。

原因也很简单，他们看待奉化的房价，仍然是从历史的角度来看的。历史上奉化是一个经济弱县，除了卖点别墅给宁波人，本地房地产规模很小，而且价格上不去。

当年中央花园看江大户型卖得想哭，开发商甚至想把建好的房子改成小套型。

但今日奉化早已非吴下阿蒙，一举超越鄞州，成为宁波成交最大的一个区。

促成奉化楼市腾飞的，既有自身原因，也有外部条件。

内部最大的因素当属拆迁，大规模拆迁是楼市启动的引擎，点燃了奉化的第一把火。

其次，奉化由县改区，给楼市注入重大题材。县改区不仅仅是简单换个名，而是有具体的行动，比如原来的城际线直接变更为三号线，变得和一号线直通北仑一样。

原来属于宁波的一些配套设施，陆续可能会布局到奉化去，奉化融入是一个过程，这个过程中持续会有新题材出现。

促成奉化楼市繁荣的最大外部因素，是主城区的溢出效应。目前主城区基本消灭二万以下楼盘，奉化成了万元盘的唯一可选区域。

当然还有小港，但离二万已经不远了。

除了刚需，奉化近两年涌进了大量的投资客，奉化的房子值得投资吗？是不是可以闭着眼睛买？

我们前面提到的拆迁和设区两个利好，效果已经在逐渐减弱，奉化未来的投资价值在于以下两点∶

第一，与主城区巨大的价格差。如果认同奉化鄞州同城化，那么奉化与鄞州的房价一定会逐渐拉近。

同城化是不是要完全连成一片呢？不一定，宁波目前正在多中心化，只要奉化能够建立起完整的城市功能核心，奉化的房价就可以与主城拉近。

这就好比北仑、镇海新城现在的房价。

第二，奉化在严格限价。限价给投资留下了明显的套利空间，这是奉化供不应求的根本原因。基本上，越是限价的地方，投资的风险越小。

虽然存在着显著的投资机会，但投资奉化并非没有坑，其中最大的坑，可能就是最近投资客太多了。

任何投资，参与的人太多了，最后赚钱都会比较难。

至少在一段时间内如此。

理论上，大家在一个片区内集中投资买房，必然会导致今后的某个时间，大家会集中卖房。这个过程可能持续几年，在这几年内，有可能出现二手房供大于求。

届时，如果二手房接盘人数不够多，就有可能发生投资客互相踩踏的情况，即二手房成交困难，互相拼价格。

当然，人口大量流入或开发大量减少，可以避免这个问题。

奉化买房的第二个坑是地段。目前，奉化开发四面开花，既有主城区，又有乡镇，该怎么选择？

第一个原则是地铁三号线附近的，最好离站点不要超过500米。

第二个原则是尽量靠近主城区，要么是宁波主城区，要么是奉化主城区，不要两边都不沾。

第三个原则是尽量有学区配套，即便现在没有，也尽量要在规划中能找到。学区范围不能划太大，离学校超过两公里，就比较悬。

能同时满足上述三原则的，最优先考虑；满足两个的也还行；只能满足一个的，现阶段可买可不买；一个都满足不了的，最好别碰。

你会说老司机你说得太理想了，现在奉化能抢到就不错了，哪有机会挑选。

有时候抢到的不一定就好，其实从投资来说，不抢的时候才是好时候。

投资买房和钓鱼一样，要耐得住寂寞，河里永远都会有鱼，不是吗？

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