年中已至，合肥上半年各区房价成为业内外关注的焦点。根据金刚石数据显示，合肥最新房价约17195元/㎡！

根据上半年各区房价数据，滨湖、包河供应均价超1.9万/㎡，庐阳则高达2.4万+，合肥均价踏入1.7万+。而去年四季度，新房供应均价则在1.5万+的冰点徘徊。市场暖意明显。

▲数据来源：金刚石数据

面对今年“暖意洋洋”的楼市，还能出手吗？

对于投资者，除非潜力非常高的楼盘，否则不再适合入手。

对于自住者，需综合土拍热度、板块规划、配套兑现、品牌力等维度考虑。

那么，合肥目前还有同时满足投资、自住要求的板块吗？

NO.1丨壹

土拍热度往往能够反映一个板块的潜力。

4月底，合肥成功出让25宗地，成交金额210亿元，创下了合肥楼市的记录。而此次土拍，肥西成了最受瞩目的区域之一。其中，位于滨湖西板块的肥西[2019]6号地块，楼面价高达9374元/㎡，溢价率超过140%，陡然拔高了肥西房价预期。

目前滨湖西新房均价1.4万/㎡左右，但根据“面粉决定面包”的逻辑，再考虑到逐年上涨的建安成本，未来迎接的或是1.6万+滨湖西。

NO.2丨贰

滨湖西板块之所以受到房企追捧，与其高规格的规划分不开。

1.滨湖西板块定位为滨湖科学城的西南高端制造业组团，是综合服务核、创新引领核间的衔接板块，未来拥有绝对的想象空间。

2.滨湖西板块定位县域城镇化发展核心、合肥市主城区西南副中心。2019年1月，肥西县县长李煜则在《政府工作报告》中明确提出，加快潭冲河以南片区建设（即滨湖西板块）。

伴随板块轮动发展，滨湖西首先就站在了合肥建设发展的前沿。

NO.3丨叁

外有滨湖科学城规划光环加持，内有肥西的重点布局的滨湖西板块，当然少不了长袖善舞的房企。

滨湖西热销盘——金辉中梁优步学府，近日公布了前5月销售业绩，销售额达9亿元。根据以往数据，该份成绩能排入合肥TOP10。而能得到这份市场认可，与其周边优质的配套离不开。

▲ 金辉中梁优步学府区位图

教育资源方面，除了项目东侧已招生的合肥八中教育集团铭传中学。还规划有48班小学和中学、以及幼儿园，15年全龄教育，解决孩子就近上学的问题。

医疗卫生方面，项目2公里范围内规划了两大重量级医院，即安徽省妇女儿童医疗保健中心、肥西县中医院新区，总投资24亿元。

▲ 肥西中医院新区效果图

公园作为城市中不可复制的生态资源，向来决定了区域的居住价值。金辉中梁优步学府临近肥西最大生态湿地公园——潭冲河生态湿地公园（规划），规划面积约289公顷。再加上丽景湖公园、古埂公园等配套，自然资源优质。

NO.4丨肆

优步学府作为滨湖西板块高品质、低密度居住社区，由金辉、中梁两大品牌房企联合打造。

金辉集团，中国房地产综合实力中排名36位，2019中国房地产开发企业综合发展10强。

中梁控股集团，中国房地产开发企业综合实力20强，2018年进入千亿房企阵营。

▲ 金辉中梁优步学府洋房模型图

作为金辉和中梁的滨湖西板块首秀，优步学府容积率仅有2.0，建筑密度16.73%。放眼整个合肥市场，该密度都十分低。

从产品景观来看，项目以“门之礼、庭之仪、水之景、院之境”为主线，着力构筑轻奢现代简约雅致居所。

▲ 金辉中梁优步学府景观效果图

600M轴线公共花园、健康慢跑道、全龄亲子主题活动场地。全方面满足不同年龄段业主的生活休闲需求。

此外，优步学府主打安全智能小区设计理念，为小区安全构筑了四道智能化防线。在方便业主生活、省时高效的同时，又最大限度保障人身、财产安全。

NO.5丨伍

金辉中梁优步学府作为滨湖西板块的品质项目，此前热销的均是高层产品。为了更好满足改善型用户需求，项目预计7月推出118-138㎡户型的低密洋房产品。

与项目高层组团相比，洋房组团的密度要更低，居住舒适度更高。

▲ 金辉中梁优步学府沙盘图

从位置来看，洋房产品主要分布于项目南侧，楼层相对都较低，几乎每一户都能享受到全天采光，采光和通风效果在楼盘中属于最佳。

同时洋房组团占据了最佳的景观位置，楼宇主要分布项目“中轴景观区”两侧。此外，洋房楼栋之间还分布有四大“洋房入户花园”（绿地归全体业主所有），景观调性直线拔高。

▲ 金辉中梁优步学府景观效果图

目前项目已推出11层118-125㎡四房升级产品。从户型整体来看，无论在面积区间，还是在空间打造上，都更能满足合肥西南板块的刚改、改善客群需求。

▲ 建筑面积约118㎡户型图

四房两厅两卫的空间结构，能完全满足三代同堂的居住需求。

主卧、次卧、客厅三房朝南的布局，以及通长阳台的设计，直接扩大观景和采光面。

▲ 建筑面积约125㎡户型图

更值得一提的是，约125㎡户型还做到了四房朝南设计。大面宽，短进深，充分保证了采光和通风性，完全满足改善型用户需求。

除此之外，U型厨房、三分离卫生间、13.4m超大面宽阳台.....都是125㎡户型带给置业者的惊喜。

NO.6丨陆

外承滨湖发展外溢，内受益全国百强县建设利好的滨湖西，伴随着板块配套和价值的不断兑现、开发，或将成长为合肥下一个“高攀不起”的板块。

优质的板块，必然需要与之相匹配的产品。但目前，滨湖西乃至整个合肥西南板块，改善产品都十分稀缺。在这个背景下，金辉中梁优步学府的低密度洋房，可以说补缺了区域改善的空白。