2018年国内房地产市场经过400余次陆续调控后逐步回归理性，房价走势趋于平稳，商品房销售金额超越2017年再创新高。但与此同时，不少房企开始高呼“活下去”，不断追求规模化发展且思考未来的发展方向。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年楼市将进入“换档期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换档的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换档并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为平稳化发展。此外，2019年房企竞争加剧，特别是中型房企竞争将呈现白热化态势。

稳字当先 各类城市分化

克而瑞研究中心指出，从成交结构来看，2018年各能级城市市场分化明显，三四线城市依然是商品房成交主力，但受棚改货币化安置的收紧及购买力限制，下半年三四线城市的成交略显疲软。

从新房市场的具体表现来看，58同城、安居客《2018年楼市总结》数据显示，在2018年一线城市调控政策依然收紧的情况下，成交面积走势总体符合市场规律；成交价格方面，一线城市房价整体缓涨，深圳房价呈平稳下降趋势。

从不同城市级别找房热度来看，2018年一二线城市热度涨幅高于三四线城市，受人口周期性迁移影响，临近年底不少外出务工人员返乡置业，带动三四线城市找房热度回升；新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重庆新房找房同比上涨40%，宁波、沈阳也有约四成涨幅。

此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局，北上广等一线城市的找房热度总体呈现下降趋势，而部分周边城市找房热度上升，上海周边的常州、北京周边的太原，找房热度同比增长约五成。

二手房方面，2018年北京、上海等城市二手房挂牌价波动不大，而部分新一线及二线城市价格波动较为明显。58安居客房产研究院跟踪数据显示，西部代表城市二手房找房热度也领先于其他新一线城市，其中重庆找房热度最高。

房源需求方面，数据显示，对房源面积在70～120平方米区间的二手房的需求占比达51.5%，两居室和三居室是多数购房者的房源。从全国范围来看，用户也更多关注总价在50万～150万元的二手房房源。

58同城、安居客《2018年楼市总结》分析称，在稳字当先的大环境下，总体房价水平稳定、各类城市分化，一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。预计2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

克而瑞研究中心指出，预计2019年，受益一二线城市新增供应预期增加、需求充裕且支付能力较高，一线城市成交将保持低位回升、二线整体平稳。城市市场回调的压力将主要集中在需求透支和购买力不足的大部分三四线城市和部分二线城市。这也将在一定程度上给企业的城市布局提供方向性指引，对于企业而言，弱市之下仍将把加紧项目去化、保证现金流放在首位。同时，在调控政策逐步松绑的预期下，货量安排或将主要集中在下半年。

千亿房企数量短期内维持在30～35家 未来房企竞争回归产品力

在调控重压下，标杆房企依然实现逆势增长。据克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》，碧桂园流量金额突破7000亿元，万科突破6000亿元，恒大则位居销售权益榜首位，规模房企的实力正进一步增强。此外，各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续。排名前十房企门槛超2000亿元，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅度增加。

克而瑞研究中心认为，2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%～30%。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。

同时，克而瑞研究中心预计，千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30～35家。

在张波看来，2019年房企侧换档非常值得关注，2018年房企整体的生存压力较大，房企融资成本不断走高，限价、限售等政策让一些房企开始思考转换“赛道”，具体则呈现以下三个维度的变化：从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换档；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换档；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换档。2019年房企的竞争也将更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现白热化。而随着市场趋冷、消费回归理性，未来房企的竞争力将更多体现为产品力，通过产品系及其标准的建设与升级，打造产品IP，以形成良好的市场号召力与产品竞争力。