近日，合富研究院、保利投顾研究院联合发布《慢周期调节市场预期，再平衡重建地产生态》报告，指出未来10年，房地产难以回到高速增长的年代，国内住房开发将呈规模高位的窄幅箱体运行（慢增或负增）。

报告就当前宏观经济面临的三大困境，2018年政策特性与方向，全国房地产市场以及中长期行业展望进行了详细阐述。

市场下行态势不改

报告指出，房地产成交增长已经接近尾声，地产对经济的拉动效率趋降。由于宏观经济承压叠加前3季度调控高压，全国房地产市场于4季度后明显转冷。“虽然部分区域价格管控力度适度放宽产生利好，但市场下行态势不改”。

回望2018年，一线与强二线（市场景气度优于其它类型城市，但外围区域价格承压，多需要以价换量；二线及强三线城市（成为发展商走货的主战场，各主要城市让利区域快速增多，价格让利幅度普遍较大；后发型城市（发展空间仍大的IV类城市），楼市景气度于4季度自高位回落，部分非省会城市的市场转向更加明显。

在土地市场，一级市场降温相较二级市场更为明显。

各方由“短期获利”转向“长期收益”

在短期及中期内，风险管控仍是政府首要关注点，既防过热也防过冷，这意味着流动性必须保持合理、稳健，大水漫灌不会出现。房地产亦难以回到高增长的年代。

我国要达到经济动能切换，使“新经济” 产生足够支撑与带动，仍需较长时间；未来至少2-3年仍要忍受经济低增长带来的阵痛。

在区域均衡上，包括资金、基建投入以及后续的人员吸纳，是一个渐进的过程；相比较，产业发展均衡在国家政策导向下预计会相对较快，包括房地产的经济效能，亦需要提高。

基于以上分析，此份报告对房地产中长期的判断是：未来10年国内住房开发将呈规模高位的窄幅箱体运行（慢增或负增），房地产难以回到高速增长的年代，3-5年内政府仍高度重视风险防控，对房地产以“稳”为先，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。

市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期， 由“短期获利”转向“长期收益”。对于政府而言，住房去库存结束后，商业的库存问题、房地产运营增效问题仍然待解，经济的再平衡实际上也是地产业态的再平衡；对企业而言，“业态多元” 是长期趋势。

资产轻化+业务综合化是大趋势

参考其它发达国家的发展进程，未来10年住房开发量仍将窄位波动，但10年后或会出现快速走低，无论对于政府或房企，均需要考虑房地产转型。毫无疑问，房地产的经济效能提高是房地产转型的主要方向。

按十三五规划，2020年GDP总量需要达到92.7万亿元以上。而国有建设用地控制规模为4071.93万公顷。这意味着：每单位建设用地产生的经济效能，到2020年需要比2016年高出21%。

因此，房地产的增效需要体现为对“生产”、“生活”、“服务”三者的承接能力。未来房地产“资产轻化”，业务综合化是大趋势，将有更多专业运营公司及综合性公司产生。

优势企业已加快“多元布局”

中国租赁市场有较大发展空间

现时国内租赁人口占比对比美国、日本等发达国家明显偏低。

2015年国内流动人口约为2.5亿，2011至2015年新增高校毕业生约为4000万人，按人流人口租房比例约70%估算，租赁人口约有2亿，占全国人口比重仅15%，相较美/日约30%的水平，有很大差距，租赁市场未来具备较大发展空间。

中国一线城市租赁人口及租赁市场规模远小于发达国家一线城市，未来存在2倍以上发展空间。一线城市是未来住宅租赁市场主战场，二线城市迎来大发展。

TOP20个主要城市为北京、上海、深圳、广州、东莞、天津、苏州、郑州、佛山、杭州、厦门、武汉、宁波、成都、南京、重庆、无锡、大连、青岛、温州

展望2019：资金压力，房企积极走货

合富研究院&保利投顾研究院认为，2019年房地产政策环境相较2018年乐观，但全面宽松的政策信号难以看到。分城分类调控下，机会在于城市因应自身土地、楼市情况进行灵活调整。

流动性适度宽松之下，刚需购房者获得的信贷倾斜有望提高；房企资金压力仍大，债务到期将推动房企积极走货。

在政府维稳、房企走货“合力”下，预计一线、强二线城市（尤其核心区域）市场景气有望企稳或回升，然而中央“稳字当头”下，整体市场亦难以出现明显升幅。

三类城市在本轮下跌中普遍跌幅较大，然而2019年新增供应继续趋多，预计竞争仍然激烈。四类类城市下滑趋势将会延续，但城市辐射能力强、仍具价格优势的城市除外。