中国楼市从来不缺预言家，但来自一线房企的思辨之声，向来并不多见。

　　3月5日，保利地产(600048)发展研究院和保顾发展研究中心发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》，第三年对外阐述其对房地产行业的见解。

　　作为行业龙头企业，保利地产的发展离不开其对行业的深刻分析与准确判断。

　　仔细审读该书，既有详实数据，亦有鲜明结论，当中提及的诸多趋势尤其是人口问题，意义不容小觑。

　　人口红利：从“数量红利”迈入“质量红利”

　　人口，是社会发展的基础变量。

　　改革开放以来，人口红利被公认为是中国经济快速发展的核心动力之一，但随着生育水平下降，却有观点提出我国人口红利已经消失，甚至会对经济发展造成负面影响。

　　对此，保利发展认为正确看待人口红利，必须结合国内人口中长期变化，用发展眼光理性分析。

　　《国家人口发展规划：2016至2030》预测，“十三五时期出生人口将有所增多，十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响，人口增长势能减弱”，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。

　　在这其中，90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，新生人口规模下滑。

　　显然，中国人口增长率的高峰期不再，但是，我们也要看到新的结构性变化和机遇。

　　过去十年，国民受教育程度显著提升。1978年，全国仅有高等学校598所，本专科在校学生人数85.6万人，招生人数40.2万人，毕业生人数16.5万人。

　　到了2017年，这些数字发生了数倍乃至数十倍的变化，全国共有高等学校2631所，本专科在校学生人数2753.59万人，高等教育毛入学率由1978年的2.7%提升到了2017年的45.7%。

　　高等学校数量和在校生人数明显增加，高等教育从精英化迈向大众化。

　　因此，虽然我国人口数量红利正在减弱，但在上述背景之下，人口素质的提升正带来了新一轮的人口质量红利。

　　红利方向发生改变，人口迁移形势随之改变。

　　保利发展指出，目前90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移将决定了中国城市格局。

　　因此，我们会在过去几个月看到：

　　广州（楼盘）放宽入户年龄，应届毕业生直接入户；

　　深圳（楼盘）实现四种人才落户“秒批”；

　　北京（楼盘）方面，五类高技能人才直接办理引进；

　　成都，为创业团队提供五套以上人才公寓……

　　截至目前，在2019年发布各种人才引进与落户新政的城市已经超过16个，其中一线城市3个，新一线城市4个，二线城市4个，三四线城市4个。

　　人才竞争决定城市格局之变，这是各城市打响“人才争夺之战”的基本逻辑，也应证了白皮书中的核心观点——

　　2.5亿高素质人口迁徙，将会决定中国城市格局。

　　人口迁移：高质量人口向核心城市聚集

　　除了关注人口维度，保利发展还追踪了各市GDP，以此窥探高素质人口动向。

　　选取2000、2010和2018年三个节点进行对比，北方区域GDP贡献度普遍下滑，其中东北下滑最为明显，社会融资规模数据也印证了“南强北弱”的态势。

　　细化到了城市层面，白皮书归纳出了以下三点：

　　1、在全国范围内，京津冀核心城市贡献度最高，长三角和珠三角核心城市贡献率有所提升；

　　2、北方区域其他核心城市贡献比例不高，未来资源或进一步向京津冀聚集；

　　3、中部区域，武汉（楼盘）区域贡献度提升显著提升。

　　简而言之，作为中国经济发展的核心引擎，京津冀、长三角和粤港澳大湾区的经济优势突出。

　　它们以占全国5%的土地和24%的人口，创造43%的GDP总量，培育超过3000家上市企业，为房地产市场贡献了26%的成交规模。

　　无论在城市发展或是经济活动中，人口都是最重要的活力因子。

　　因此，这些数据一方面是高质量人口聚集的结果，另一方面，亦是吸引人才流入的关键所在。

　　尤其是这三大都市圈，发展战略正好与时下行业潮流，高质量人口就业方向不谋而合，如长三角都市圈，经济与教育基础雄厚，目前它在生物医药和高端装备等先进制造业领域处于领先地位。

　　还有商贸基础厚实，市场经济高度自由的粤港澳大湾区，坐拥香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心，造就全球独特的完整产业链，吸引人才持续流入。

　　与此同时，保利发展所整理的全国城市GDPTOP20榜单，同样折射城市格局变化和人口迁徙动向。

　　中西部核心城市，承接了大量从东部外溢的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”，如武汉成为“中国光谷”，贵阳被誉为“大数据之都”，成都则是“全球一流显示产业基地”。

　　产业地位跃升，GDP成绩进阶，人口引力增强。

　　保利发展对比中西部省份省会与省内其他城市小学生人数增幅，可以发现：

　　2010年以前，省会对省内人口吸引力并不显著，具体表现为小学生人数增减是同向变化的；

　　2010年以后，省会城市人口吸引力明显提升，如成都小学生规模累计增幅近四成，而同期其他城市小学生规模仍是负增长状态。

　　由此可见，人口红利拐点降至，高素质人口将进一步向京津冀、长三角和粤港澳大湾区，以及中西部核心城市聚集，继而推动城市格局改变。

　　楼市预测：聚焦人才强市和一二线核心城市

　　城市晋级赛激战正酣，房地产行业亦呈现出了新的周期和发展趋势。

　　基于对人口红利和城市格局反复研究及验证，保利发展在白皮书中做出以下楼市判断：

　　Ⅰ全国性市场拐点已现，从“轮涨”到“轮调”

　　本轮楼市调整周期是从去年第三季度开始趋势性走弱，全国性市场“拐点”则出现在第四季度。

　　据微观项目监测反馈，四季度多数城市开始“以价换量”，符合此前发布的白皮书对去年楼市的判断，即是“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。

　　Ⅱ 城市轮动分化，不同城市的周期阶段差异大

　　从70城新房价格指数可看出，以往各线城市价格变动节点基本一致，时间差距不超过一个季度。

　　而在本轮周期，一二线城市在2015年下半年开始领涨，于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异非常显著，中西部非城市群的周期滞后先行城市一年以上。

　　Ⅲ 三四线城市购买力透支 一二线城市或率先筑底

　　价格方面，本轮房价涨幅超以往任何周期。

　　从分线城市成交总价占比来看：

　　一线城市总价300万以上成交占比明显提升；

　　二线城市100-300万总价段产品成主流；

　　三四线总价段100万以上产品占比提升20多个百分点。

　　换而言之，在购买力和物业价值相对较低的三四线城市，购房门槛升得最快，存在房价和购买力错配的现象。

　　保利发展认为，为了确保楼市健康发展，2019年中央或将持续对冲，通过“一城一策“授予地方政府更多空间，用放宽落户条件、取消限售、下调购房利率上浮区间等工具逐步释放利好，全年市场延续调整。

　　目前，三四线城市购买力透支，资金将从这些地方回流至一二线城市，先行的一二线城市有望率先筑底反弹，迎来回暖。

　　以上，是我们作为媒体人对《保利2018-2019年房地产行业白皮书》内容的提炼。

　　善于分享本就不易，而能鲜明表明自己对于行业未来趋势的研判，观点新颖不失依据，则展现出保利发展作为一家龙头企业的自信与责任担当。

　　我们期待，未来还能听到更多这样的声音，一起为中国房地产健康发展所建言。