板块前瞻

照母山是一个非常宜居和有潜力的地产板块，只要价格回归理性，挤出前期房价泡沫，未来真会是重庆地产界的太阳，照亮整个重庆。

在重庆房地产热门板块中，不得不提到照母山板块，本地人认为它会是未来重庆房地产的中心，新兴的富人区，外地投资客认为照母山是一个非常有潜力炒作的板块，在2017年很多媒体高呼，照母山，是宇宙的中心。重庆地产界的太阳，于是一场轰轰烈烈的造神运动开始，照母山板块的被神话，房价开始了翻倍上涨。

照母山的房价从2016年的建面均价8000元一平，最高涨到了20000元一平左右，涨幅高达150%，超过重庆市房价平均涨幅。2018年9月后照母山房价开始了大幅度跳水。

黑洞吃太阳是一种天文现象。由美国、荷兰、英国等4个国家组成，他们第一次观测到了完整的黑洞吞噬恒星(太阳也是恒星)全过程，证实了原先理论的正确性，而科学家又认为宇宙诞生于黑洞，宇宙又会孕育新的太阳。

照母山前期被高估热炒的房价，就犹如黑洞，吞噬了照母山这颗太阳，如果说，我不看好照母山的未来，各位看客恰恰判断错了，实际上，我非常看好照母上的未来发展潜力，不破不立，照母山的房价回归正常合理的水平，恰恰才是捡便宜，入手的好机会。高房价的黑洞未来又会孕育新的宇宙，新的太阳。下面我就仔细来分析照母山板块的详细情况和未来房价走势。

照母山房价高位跳水，神话破灭

2018年9月是照母山房价的转折点

1、二手房价暴跌，很难成交。

照母山的二手房均价从2016年8000元/平到2018年9月涨到了最高19246元/平，结果现在跌倒了17203元/平，一平方均价跌了2000元左右，但是,现在的价格仍然是历史高位，同比2016年，房价仍然涨幅达到100%。

照母山现在的二手房必须要主动降价才能成交，根据安居客，链家等多家公司数据，大量房源都是低于周边同小区房源10-20万在抢跑销售。

2、新房房价分化严重

照母山的新房房价分化严重，有的开发商高价销售，有的开发商低价促销，迅速回笼资金流。新房的房价由于新开的楼盘少，出现了一个9000多的均价，明显是安居客数据统计口径错误导致的。现在照母山最火的楼盘就是约克郡，开出来的新房价格建面在11400-14300元/平左右。

3、二手房对比新房价格倒挂严重

照母山的二手房价格比新房贵很多，例如上面提到的约克郡，新房建面12000元/平,而二手房要卖到16000元/平左右，现在网络信息的时代，购房者都不是傻子，大家都去抢约克郡的新房，导致上千套新房很快卖光。

看一下照母山二手房的成交价格，以康桥荣府为例，2018年6月平均成交价格在18000元/平左右，结果到了2018年12月，最后成交价格跌到了14000元/平左右，从挂牌到成交，耗时72天,挂牌价下跌了10万，最终才得以成交，现在照母山很多价格虚高的二手房就是类似情况，成交周期非常长，不降价，很难卖掉。

地理位置优越

从位置上看，照母山作为渝北核心区域，地理位置非常优越，向西连接老牌富人区金州板块，南边连接重庆热门板块人和，西边连接大竹林和礼嘉板块，可以说是新兴板块里面位置最好的。

从照母山到重庆最成熟的商圈观音桥也非常近，近在咫尺，辐射了北区的商业中心和高科技中心，还有富人区。

在轨道交通上，照母山边上一堆轻轨站点，很多人好奇，为什么没有深入照母山里面的轻轨，因为照母山板块的核心就是围绕照母山公园一圈，轻轨沿着照母山外围修建顺理成章。

开发商群雄逐鹿照母山

很早以前，重庆各大知名开发商都明白一个道理，得照母山者，得天下，只要能占据照母山市场，未来会在重庆楼市赚得盆满钵满，成为重庆楼市的王者。

1、照母上土地价格年年上涨,最终楼板价破万

从2010年起，照母山板块从开放土地拍卖到现在几十家房企入驻，恒大、世茂、万科、龙湖、融创、金科、和黄等企业齐聚。照母山板块的土地成交楼板价也从1752元/㎡，上升到7050元/㎡，在过去近7年的时间里，照母山板块土地的成交楼板价也翻了4倍。值得一提的是，2016年12月12日，万科以7050元/㎡的楼板价拿下照母山最后的核心地块,2018年1月4日，龙湖与平安联合体以总价8亿元、楼面地价11393元/平方米摘得照母山最边上的一块土地，最终把照母山的土地均价推高到5位数。

2、照母山的土地价格决定后面房价走势

根据中指数据2018年重庆土拍统计，照母山板块是当之无愧的均价地王。如果照母山有建面1.1万左右的价格，肯定值得买，因为面包和免费一个价了。

宜居才是照母山板块的核心

照母山板块最核心的就是照母山生态公园，照母山生态资源，这个毋庸置疑，这个重庆最大的城市绿肺，也为照母山板块提供了宜居的生态资源。

照母山森林公园依托自然地理条件和孝爱文化积淀，秉承“近自然”生态理念打造“虽由人作、宛自天开”的自然生态景观，公园投资10.6亿元建设，面积4300亩，拥有生态自然的环境、磅礴大气的景观、古朴清旷的风貌、精致典雅的格调、深沉厚重的文化。

围绕照母山公园，各大知名开发商集中开发，让我想起了，当年重庆房地产的盛况，八大金刚“闹”金开，确实从2010年开始至今，照母山从一无所有到开发基本完毕，新开发楼盘，各大开发商的项目，为照母山板块提供了接近50万人口容纳量。

解释：八大金刚闹金开--2003年，金开大道正式通车，重庆楼市初次喊出“重庆向北”的口号，以“八大金刚”，融创奥园、龙湖、棕榈泉、爱加、融科、复地,绿地等为代表齐聚金开，后来该板块高档楼盘集中，人气渐旺。众多品质楼盘逐渐成型，涌现出蓝湖郡、保利高尔夫花园、常青藤花园、奥林匹克花园、绿地翠谷、棕榈泉国际花园等楼盘,成就了金开传统富人居住区。

未来照母房价走势?

我对未来照母山板块房价的走势判断是：先抑后扬

的确从数据上看，最近几个月照母山的房价由于前期涨幅过大，开始回调，去泡沫，但是从土地的角度看，照母山土地现在已经非常稀缺，重庆本土第一大地产商龙湖以楼面地价11393元/平拿下最后一块边缘土地，可以看出龙湖地产有多么看好照母山。

两江新区的发展至今，核心逐渐往北，重庆三北地区的地价也逐渐攀升，城市核心内的自然景观越发少有。然而，在重庆核心向北偏移的同时，以金融、外贸、科研为主的高端人群也开始向重庆以北集结，连阿里巴巴的第二总部也选定在照母山边上。对于这部分高端人群来讲，照母山交通便利，又非常宜居，恰好是最理想的居住地。

但是我要提醒大家，虽然照母山未来非常美好，可也不能傻乎乎的去高位当接盘侠，被套个几年。对于想买照母山房子的粉丝,我有下面的建议：

1、优先买前提土地价格便宜的新房，比如约克郡，恒大等，这些新房价格低于周边二手房很多。

2、如果想购买二手房，一定要等照母山的二手房价格和周边新房持平，或者略低的时候出手购买，所谓的淘笋盘。( 通常所理解的笋盘即价格低于市场价或性价比较高的房子。)

最后，关注我们猫眼评房，如果大家有希望看到哪些重庆楼市板块分析，可留言告诉我们，后续会安排实地踩盘解析。