“2018年上海投资市场成交回落，全年完成56笔大宗交易，总成交总额约为人民币878亿元，同比下降13%。来自国内投资者的竞争减少，令国际投资者获得更多机会，全年国际开发商和投资者成交占比约为59%，较一年前的35%有了明显增幅。展望2019年，随着保险公司以及养老基金在内的机构投资者资金充沛，预计在2019年上海的大宗交易会更加活跃。” 这是第一太平戴维斯最新发布的《2018年第四季度上海市场回顾》中，对于投资市场进行的回顾总结及2019年的市场预测。

零售商场等潜力改造项目交易活跃

第一太平戴维斯的报告中指出，在过去的一年里，投资者对上海市场上具有改造潜力的项目相当感兴趣，2018 年上海有人民币 68 亿 元的零售商场物业成交，其中约有75%是以改造为目的。这些成交案例集中在收购经营不良的商场，并意图改造成长租公寓或者联合办公。

与此同时，2018年沪上大体量综合体成交增加，占到总成交金额的40%。仅在第四季度，就有两笔超过人民币100亿元的交易，分别为凯德置地与GIC联合收购的星港国际中心以及黑石收购的丰树商业城。由于国际买家资金储备更充足，这些大额成交中有73%由此类买家完成。

养老产业等小众资产渐受青睐

值得注意的是，投资者和开发商在过去一年纷纷进入养老产业布局。例如太平人寿投资人民币40亿元，在浦东建成高端养老社区，预计将能提供1500套老年公寓以及近900张康复护理床位;澳大利亚最大养老公寓运营开发商联实Lendlease将出资人民币19亿元在上海青浦打造一养老社区，项目将提供约900个住所;绿地香港与澳大利亚知名养老服务机构莫朗国际健康集团以及上海国际医学中心合作，在上海成立*家 阿尔兹海默症专业照护机构;太平洋保险发布发展规划，预计未来3-5年累计投资约100亿元，在全国重点城市布局高端养老社区。

第一太平戴维斯分析，一方面是养老产业发展获得政府政策支持，国务院部署进一步发展养老产业，简化和放宽准入，落实新建住宅小区养老服务设施配建要求，客观上为投资者提供抵挡市场波动的稳定的现金流，另一方面，一线城市老人退休额较高、教育程度较高，因此投资于一线城市中高端的养老设施，对于投资者来说是很好的切入点，因此得到资本关注。

与此同时，物流资产在2018年依然保持热度，中国成为世界最大的物流资产市场之一。面临不断增加的竞争和越来越小的利润，物流资产运营商正在不断通过使用新技术和设备来提高效率和回报率。

展望2019年，第一太平戴维斯预计老年公寓、长租公寓、不良资产以及奥特莱斯等小众资产会获得更多市场关注。