随着房子回归“居住”属性，2018年深圳二手房市场中投资客陆续离场，刚需购房者占比持续提升。根据深圳中原地产的统计，2018年深圳250万-500万元总价的二手房成交占比超五成，2-3房刚需户型二手房成交占比近七成。此外，记者了解到，由于“731新政”的影响，2018年深圳二手房市场量价由升转跌，2018年9月至12月底，深圳二手房市场成交量始终维持低位。

投资客离场 “笋盘”频现

去年底以来，据走访深圳二手房市场发现，深圳二手房市场投资客纷纷离场，大量着急“变现”的“笋盘”出现。在福田区石厦片区，链家二手房中介林先生告诉记者，十年前，有一位王姓投资客以公司的名义购买了石厦片区一个小区一层楼的住宅。2018年，该投资客以低于市场价5%-10%的价格将其公司名下所有房产降价出售。

“多轮楼市调控政策下，投资客普遍不看好后市，认为目前已经处于楼市房价高位，适合将投资房产进行变现。”林先生称，目前二手房市场中成交周期较快的“笋盘”居多，大部分二手房仍处于有价无市的状态。

在南山区后海片区，二手房中介高先生称，2018年，后海片区总价过一千万元的大户型豪宅普遍同比降价10%左右，这些“笋盘”的业主大部分都是投资客，少部分是换房客。

根据深圳中原地产的监测，2018年，从户籍购房比例来看，深户购房占比继续提升，在70%左右;内地购房占比则逐年下滑，香港购房占比与2017年持平，广东(除深圳外)购房占比则小幅提高1%。

对此，深圳中原董事总经理郑叔伦称，2018年深圳限购政策依然严格，“三价合一”“731新政”加码后，二手房市场去投资化，短炒客户离场，深户刚需人群购房提升。

刚需客观望 成交下跌

“以‘731新政’为分界点，2018年上半年，深圳二手房市场有量价齐升趋势;下半年‘731新政’出台，深圳二手房市场走冷，自9月开始，深圳二手房市场步入量价齐跌的调整阶段。”郑叔伦介绍。根据深圳中原地产统计，2018年深圳全市二手住宅共成交64627套，均价52321元/平方米。

从二手房成交类型、购房者年龄可看出，2018年深圳二手房成交主要以刚需购房为主。从二手房成交总价来看，250万-500万元总价的二手房成交占比为51%，150万-250万元总价的二手房成交占比为17%，500万-800万元总价的二手房成交占比为16%。

从二手房成交户型来看，二手房市场成交主体以2-3房户型为主，占比达到69%。2房成交占比同比继续上升，达到35%;3房占比则小幅下滑至34%;改善型的大户型4房及以上成交占比也下降。

从二手房购房者成交年龄来看，深圳二手房购房者普遍在26-45岁之间，占比超过82%。其中26-35岁占比近47%，较2017年下滑近10%;而36-45岁占比35%，提升6%。对此，郑叔伦指出，80后依然是深圳购房主力人群，但房价攀升下，低年龄段资本积累尚不充足，深圳购房者年龄继续上升。

“‘731新政’后，深圳二手房市场看房的人很多，而成交的量却维持低迷。”链家二手房中介李先生告诉记者，刚需仍是二手房市场的主流购房人群，但刚需普遍处于观望状态。