河南商报记者

张晶晶

近日，家住郑州市航空港区正弘中央公园8号地（又称麓林苑，下文简称正弘麓林苑小区）的张先生被一场官司扰得心力交瘁。

他说，小区物业费收取明显高于政府指导标准，违反了政策文件规定。多次维权未果后，他选择了拒交物业费，没想到被物业告上了法庭，还败诉了。这是咋回事儿？

业主认为物业违规收费

张先生认为，根据2014年已经施行的，由郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局印发公示的《郑州市物业服务收费管理办法》规定，物业收费应当实行政府指导价而非市场调节价。根据该规定，住宅物业收费标准区间在0.2元/平方米/月~1.73元/平方米/月，上浮不得超过10%，因此物业费收取上限约为1.9元/平方米/月。车位管理费40元/位/月。

然而，在张先生买房时与正弘物业管理有限公司签订的前期物业服务协议中，物业服务费用却是2.0元/平方米/月，车位管理费80元/位/月，明显高于政府指导价最高标准。

“签合同的时候，我提出如果物业合同内容不妥，我可以不签字。置业顾问答复说，公司规定物业合同必须和商品房买卖合同一起签，否则我就不能买这套房，前期交的首付款可以退，但是已经交付的3万元定金不能退。于是我就签了字。”张先生说。

业主拒交物业费，被物业告上法庭后败诉

据了解，近两年间，正弘麓林苑小区181户业主就他们认为物业多收物业费一事多次进行集体维权，然而正弘物业对此事未做出改变和答复。

经过几次维权后，有很多维权业主选择拒交物业费，张先生是其中之一。

拒交10个月后，张先生收到了来自郑州市航空港区人民法院的传票，他被正弘物业管理有限公司起诉了。

正弘物业麓林苑项目经理崔俊超接受河南商报记者采访时表示，物业企业的收费项目都是有备案的，且已和业主签订过服务协议，业主理应按照协议缴纳物业费。“《郑州市物业服务收费管理办法》是没法约束合同的。”崔俊超说。

该案于1月10日立案审理，张先生败诉了。

判决书显示，法院认为双方签订的前期物业服务协议及车位使用权转让协议是双方真实的意思表达，不违反相关法律的禁止性规定，为有效协议，对双方均有约束力。依法判定被告张先生向物业方缴纳物业费、车位管理费及违约金。而被告所称《郑州市物业服务收费管理办法》属政府部门出台的行政文件，不具备规范民事法律关系的效力。

律师：业主可以到价格主管部门举报

此判决结果一出，该小区业主群内一片哗然。“政府出台的规定无任何意义，岂不是白制定了？”“政府出台的行政文件同样依据价格法，法院如此判定，是否有失偏颇呢？”

对此，河南予瑞律师事务所李华阳律师表示，影响合同效力的只有法律和行政法规，其他规范性文件不能影响合同效力。并且，人民法院在作出民事判决时其他规范性文件不在引用之列。不过，对于上述“规定之外的规范性文件”，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。

在本次事件中，李华阳建议，根据《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。业主可以到价格主管部门举报，以维护自己的权利。

张先生表示，下一步，他打算继续维权，就一审判决继续上诉，并寻求法律援助。