2月14日，绿地地产集团发布公告称，收购中民外滩董家渡13、15号地块50%股权及转让方对标公司的全部债权，交易价格共计121亿元。此外，绿地迅速将其所持有的中民外滩房地产开发有限公司全部股份质押给了上海银行市北分行，股权数额为50亿元。

三天后的2月17日，绿地控股(600606.SH)披露与上海银行(601229.SH)签署战略合作协议，确定百亿级授信额度。

据知情人士透露，就在公告发布当日，绿地已将购地的第一笔费用，约52亿，兑付予中民投。

一日之内，左手收购、右手质押;一周之内，完成第一笔兑付、确定百亿授信。

收购占地12.67万平方米的外滩地王项目，绿地原本很难绕过“高价地占用大量自有资金”的难题，为何它这一次展现了足够的野心?

左手收购、右手质押 百亿授信“翘动”地王

眼下，地价越高的项目可能越“烫手”，何况是董家渡的地王。

早前在董家渡棚户区改造中圈地的泛海、浙江华浙、华润都承担过拿地后，后续拆迁工程延续了数年的苦果。上个月，泛海终将这个“烫手山芋”交给了融创。

在这一项目上，中民投的“入场费”为248.5亿元，2014年的拿地单价折合已超2万元/平方米。

伴随集中还债周期的到来，中民投陆续开展股权抵押，除所持全部长城人寿股权外，地产项目也没有幸免。每经记者注意到，董家渡项目的50亿股权，已于2018年12月21日由中民投质押给了上海银行市北分行。

今年2月1日，由于一宗30亿元债券逾期未还，中民投持有的中民外滩49%股权(即董家渡项目)遭遇司法冻结，冻结期三年。

及至2月14日绿地接盘前夜，项目虽解除了冻结，但仍保留质押状态，出质人主体更新为绿地，质权人依旧是上海银行。

三日后，绿地控股与上海银行即确定了确定百亿级授信额度。

亿翰智库研究总监于小雨指出，绿地可能是先期向中民投支付52亿，之后再通过上海银行的百亿授信，支付本次交易剩余资金。

“这种灵活的金融操作，既能让绿地的资产规模增加，又能保证流动性的稳定，也能在后期为项目开发储备充足的资金储备。”安居客首席房地产分析师张波告诉记者。

实际上，在绿地的资本算盘里，解除抵押没有必要、也并不理智。

公开数据显示，截止2018年3季度，绿地持有的货币资金为726.7亿。而绿地接手董家渡项目标价在121亿，以绿地的现金流状况，现金接盘着实不易。

“何况交易价格虽标明121亿，看似已折半，但绿地需承接标的公司所有债务，成本将推升至350亿左右。”

张波认为，这轮操作也侧面表明绿地在董家渡项目的收购中，没有或并不愿动用足额现金支付，因此将剩余的资金采用质押股份的方式来操作。

业内人士也指出，能在这么短时间内完成收购，并有银行愿意继续就该标的做抵押融资，说明资本方认为，原先的主体公司出现了兑付问题，并不影响项目本身，项目是具有潜在增值能力的，未来销售后也能回流现金流，并足额偿还债务。

不过项目的股权质押属于常规的融资运作，绿地方面也告诉每经记者，对于公司来说，这只是一笔常规交易。对于交易细节，绿地方面表示不予披露。

净负债率191.9% 需加快融资做大资本

此次收购完成后，绿地方面在接受每经记者采访时表示，绿地一直想寻找机会寻找大项目，一直会在核心区域获取核心战略性项目，这是绿地的拓展战略。

然而，获取“核心战略性项目”意味着付出高成本。

截止2018年三季度末，绿地现金短债比为0.8，短期偿债稍有压力，公司净负债率为191.9%，同比下降23.9%，但在千亿以上的房企阵营中，仍处于偏高的位置。

“绿地此次收购在提升企业规模的同时，自身的负债率提升也需引起足够重视，拿到董家渡项目后，必定需要快速开发、回笼资金。”张波表示。

绿地也直言，在2018年的基础上，2019年集团会持续加大筹融资力度。

2019年初，央行全面降准为房地产行业资金面带来了利好。亿翰智库表示，2018年下半年房企融资规模增多，呈边际改善。但融资分化加剧不容忽视，国企、优质民企融资成本相对较低，其他房企的融资压力仍大。

“另外值得注意的是，新发行债券多用于偿还企业到期债务。企业为扩大业务还需要扩宽融资渠道和规模。”亿翰智库表示。

绿地近年来也一直致力扩大授信规模、大举推动境外发债。2018年，绿地授信规模达240亿元，境外发行26.8亿美元债和15亿人民币债，规模在内房企排名第一，并在深交所发行CMBS10.53亿元，整体资金成本稳步下降。

此次与上海银行合作的协议显示，双方将在优势互补基础上，通过抓战略、抓渠道、抓创新和抓资金等措施完善风控体系，上海银行将在多元化融资服务、供应链金融等方面为绿地提供全方位金融服务，绿地将享受优惠利率和授信规模的优先安排。

此外，2018年，穆迪、标普等国际评级机构先后将绿地评级展望调升至稳定，中诚信国内评级重回3A。对此，张玉良也表示，绿地总资产规模已经跨过万亿门槛。