2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。

　　 华商报记者了解到，今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。

签订内部认购合同

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购房者当天支付120万全款

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　　 紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。

　　 双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元；乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元；李女士应于2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。

　　 合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

　　 合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。

两年后购房者被诉

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开发商称未取得预售证

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　　 与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。在此前的采访中，一位购房者说，按规定，他们等待开发商通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们都一拖再拖。”

　　 据购房者说，今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。

　　 闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。

涉案房产已上涨数倍

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购房者认为开发商恶意诉讼

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　　 闻天公司选择在购房者所在地起诉，包括阎良、长安、莲湖等法院均有诉讼。

　　 今年4月，李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。针对开发商的诉讼请求，李女士请求法院驳回，她认为闻天公司系恶意诉讼，其以所售商品房项目未办理预售许可证为由诉请确认合同无效，该诉求不能成立，应依法驳回；闻天公司与她所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，闻天公司已收取了她全部购房款，必须依法依约履行合同义务。

　　 此外，李女士提出，闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房，“对于如此丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止”。

　　 根据其中几位业主的合同计算，签合同时每平方米折后价格多为六七千元，而目前该房产售价已涨到2万多元，是原价格的3倍多。

长安区房管局

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曾处罚开发商无证销售

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　　 长安区法院认定，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

　　 庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。法院另査明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。

争议焦点为认购合同性质

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一审判决合同无效

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　　 长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

　　 法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。另外，判决中还称，法院已向被告李女士释明合同无效的后果，因法庭辩论已经终结，且李女士仍坚持其答辩意见，“故其可另案起诉，本案不予受理。”

　　 6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

购房者已上诉

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并起诉开发商要求办理网签

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　　 据了解，李女士对一审判决不服，已提出上诉，二审将在近期开庭。

　　 在一审判决书中，华商报记者注意到，被告李女士曾在答辩中提出，针对闻天公司恶意诉讼，被告理应提起反诉，但因原告并未明确本案所涉合同的性质，故请求法庭对此予以释明，被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求。

　　 那么，她是否提出了反诉呢？该案代理律师胡春梅告诉华商报记者，答辩的时候有反诉的想法，但因当时合同性质不明确，导致反诉请求也不明确。合同如果是预约合同（当事人之间约定将来订立一定合同的合同），反诉请求只能是要求签订本约（又称本合同，指为通过履行预约而订立的合同）；合同是本约，就可以要求网签、交房、办证等。后来已经明确了合同为本约，但本诉是确认之诉，法庭不接受给付之诉的请求，因此无法反诉。不过，李女士已在雁塔法院上诉，要求开发商办理网签手续。

　　 此前华商报报道的另一起案件中，购房者陈女士与闻天公司的纠纷已于7月27日在莲湖区法院开庭，目前尚未宣判。

律师说法

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这份判决不利于维护市场诚信

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　　 陕西稼轩律师事务所律师谢静认为，房地产开发商作为专业机构，在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下，与购房人签订合同，后又以该条款为由请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利，而购房人却需要承担支付更多价款重新购房，甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果，该结果无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信。

　　 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权力、履行义务。《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》均规定了民法中一项重要的基本原则即“诚实信用原则”，其目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平，其作用机制就是利益平衡机制，给予法官在利益平衡上的自由裁量权。

　　 谢静认为，对于类似案件，在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分，如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。购房人如遇到房地产开发商恶意违约的情况，可以要求开发商承担因其原因致使合同无效所造成的实际损失，维护自身权益。

房价上涨购房者受损

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开发商应赔偿

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　　 陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为，更为重要的是，因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失（即房屋上涨的差价）怎么弥补？因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房屋上涨给购房者带来的损失。

　　 另一方面，如果购房者购房时并不知晓开发商未取得预售证，那么开发商则存在欺诈，但是，法律后果不同。这一法律后果是，商品房由购房者归还于开发商，房子归开发商所有；而开发商需向购房者返还已付购房款及利息、并可承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

合同无效让购房人

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承担了商业风险

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　　 长期关注房产领域案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌分析，在商品房买卖的法律体系里有两种合同，一个是认购书，称为预合同，另外一个是正式的商品房买卖合同。

　　 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效；二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同；三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。

　　 徐斌认为，判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。

判决没问题

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但又明显丧失公平正义

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　　 西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员、北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师薛鹏认为，单纯地看，判决没有问题，但是这样的判决又明显丧失公平与正义，而且是对开发商恶意违约的纵容和鼓励，一份缺乏公信力的判决就是一份糟糕的判决，更何况还有一个非常恶劣的社会影响。本案中，法院实际上也是知道对方在恶意违约，只是认为没有既能符合现行法律的规定，又能够保护购房者利益的解决方案而已。

　　 薛鹏说：“我认为法院完全可以根据合同无效时，要求过错一方赔偿对方因此所受到的损失来判，这样即使认定双方都有过错，也可以保护购房者的一部分利益，而且，如果从过错责任来说的话，购房者在这方面举证得当的，是完全可以证明开发商应承担主要过错，这也完全符合《民法通则》、《民法总则》、《合同法》中关于合同无效的一贯规定。而购房者所受到的损失在本案中就是房屋差价损失。”

外地案例：购房者起诉要求赔房屋差价

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法院判决开发商赔偿110万元

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据华商报记者查询，开发商以自己无预售证为由起诉购房者并非首次。

　　 2016年8月有报道称，15年前，韩先生缴纳首付款购买了由北京某房地产公司开发的一套公寓，但由于该项目五证不全，他迟迟没有拿到房产证，也无法办理贷款。多年后，就在房价已上涨五六倍时，开发商以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主，要求确认当初签订的购房合同无效，很多业主因此拿到了合同无效的判决。

北京朝阳区买公寓

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房价上涨5倍多 开发商要“毁约”

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　　　 当时，因接到开发商的广告宣传，韩先生来到位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房，挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。

　　 2001年7月，双方签订《北京市内销商品房预售契约》，房款总额为19.3万余元。根据约定，韩先生缴纳了近7万元首付款后，可入住该房屋，其余房款由开发商协助办理银行按揭贷款。缴纳了首付款后，韩先生装修入住。但由于开发商五证不全，不仅房产证办不下来，按揭贷款也无法办理，因此他迟迟未缴纳余款。

　　 2006年以后，同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院，要求确认其与购房人签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，收回已经出售的房产，不仅要求购房人腾房，还要求他们支付这些年来的房屋使用费即房租。开发商理由是：当初售房时尚未取得房屋预售许可证，根据相关法律法规的规定，其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。

法院一审判“合同无效”

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再审后强制执行腾退公寓

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　　　　 2008年，韩先生被开发商告上法庭，之前已有多名业主被起诉。开庭时，开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证，但遭到韩先生的否认。但韩先生和很多被告的业主一样，最终都输了官司。法院确认，到案件审理时，开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。

　　 2008年6月，法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房，并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费；开发商退还韩先生6.9万余元购房款。

　　 韩先生上诉，被驳回。又申请再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。2010年初，韩先生夫妇被法院强制执行腾退了公寓，当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归，曾一度借住在朋友家中。

起诉开发商要求赔差价

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终获赔偿

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　　 后来，韩先生起诉开发商，要求其赔偿因《北京市内销商品房预售契约》无效给自己造成的购房溢价损失和装修费用。律师认为，开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签订自制的格式合同，导致商品房买卖合同被确认为无效，负有完全责任。房屋估价价值为133万余元。

　　 法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。法院经过综合考虑后判决涉事地产公司赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。

　　 开发商上诉，2014年3月，三中院终审维持原判。此后，为了拿到赔偿款，韩先生在赔偿数额上作出了一定妥协，最终与开发商达成执行和解，拿到了赔偿款。

网友观点

@赵杨：法院判决竟然赶着预售证下来的前一天，为什么会这样呢？

@桃子叔：因小失大，即便能打赢官司收回房子另行销售，可你公司的诚信呢？

@明天会更好V5：可以宣判合同无效，但无证售房本身就是违法的行为，取消开发商的房地产开发资质并罚款，还要赔偿购房者的损失。

@天道酬勤：这让我想到广州一起官司，当事人1998年花26万买了一栋房子，2012年拆迁，原房主以当事人不是当地村民为由，起诉到法院，要求判决买卖合同无效。法院是这么判决的：撤销买卖合同，判决拆迁补偿款为14年房屋升值，补偿款为被告所有，原告承担诉讼费用。

@文丰：无证违规销售，应该重罚，罚得倾家荡产。现在就是对他们太宽容，他们才敢自己举报自己。

@何宏文：本案应先追究开发商不诚信并记入黑名单，要不是开发商欺诈，购房户肯定会在别处买同样房价的房子。开发商用购房者缴纳的定金或购房款开发楼盘，那么相关款项产生的利润应该按资金占比判还给购房者，还应该让开发商赔偿起诉时与购房者交款时的房屋溢价差额。

不要让不诚信像瘟疫一样蔓延

　　　　 开发商“自己告自己”无证售房，要求判合同无效，事件一爆出，就引起轩然大波，因为它挑拨着购房者脆弱的神经——在房价高企的当下，想买房得靠运气“摇一摇”，甚至已经付款签合同的房子居然也被开发商运用法律讨要回去。而人们更不安的是，害怕这种不诚信的行为像瘟疫一样蔓延。

　　 有理性的人会说：“这就是买无证房的风险。”诚然，贪一时便宜买无证房，固然该承担相应的风险——可能各种证件始终无着，可能会被开发商为利益反噬，但相信当初买房时，开发商一定没有将这些风险告知购房者，他们只会信誓旦旦地保证：证迟早会下来的，房子迟早是你的。

　　 然而，反转来得太快。在法律必须遵守相应的“规则”，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市商品房预售管理办法》进行判决时，被这场诚信风暴裹挟着、可能因房屋溢价损失半辈子积蓄的购房者该如何自救呢？也许他们在这场官司里没法找到满意的答案，但《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》可能会为他们提供一个出口，也为社会诚信体系提供一个平衡的支点。

　　 另外，案件里还有一个值得人关注的点，2016年4月8日，西安首场电视问政后，被问政的西安房管局“雷霆出击”，于两日后下派190名房管监督员到188个未取得商品房预售许可证的项目点，蹲点监督无证售房行为，当时媒体进行了大量报道，报道称“使得西安五证不全销售现象得到了控制”。然而，讽刺的是，2016年4月25日，李女士还是与涉事房产公司签订了“内部认购合同”。

　　 事情终究是败露了。2016年8月9日，长安区房管局对这个无证销售的项目作出包括“停止一切销售行为”等在内的处理决定。其中有一条格外值得关注——对违规销售的房屋逐一清退。然而，事实是行政手段的制裁远远不及利益的驱使，开发商确实对已销售房屋进行清退，不过是在房价高企的2018年，而这时的房价已非2016年可企及。

　　 一份处理决定作出后如果仅仅是作出，而没有落在实处，也没有人跟进，说到底就是“一纸公文”，它对开发商毫无制约作用，遑论威慑力，这种“不作为”也间接为开发商的不诚信提供了土壤。

　　 8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通报五家不诚信房地产企业，责令限期整改，并视整改情况而定是否将其纳入联合惩戒体系。

　　 希望相关惩戒措施可以再多些、再有力些，只有真正为开发商套上金箍，不让处罚流于形式，才能使房地产市场不断走向正轨，不让诚信在这场风暴中“失联”。 （高雅梅）

來源：华商报记者 宁军 实习记者 王娜 实习生 张鹏康

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