地产大佬宋卫平说过，“只要房价上涨，所有人都受益。”明眼人应该都看得出来，这里的“所有人”显然不包括没买房的人，换句话说就是，房价上涨买过房的人、开发商、银行、房产中介、地方政府等无数受惠于此的人都是受益的，也就是说，当前的房地产市场里除没买房的人之外，“所有人”都不希望房价下跌。所以，因此有人就得出结论，房价永远不可能下跌，会一直上涨下去，没买房的人要趁房价没有再次起飞之前，抓紧攒够钱买房，越到后来会越买不起房。

一些汗牛充栋的专家更是如此，从房地产市场化至今，有开发商的地方，就有专家在殷勤鼓吹房价上涨的好处。北师大教授董藩说，房地产是支柱产业，也是实体产业，他的重要地位不是御封的，是市场检验的结果，只有房地产才能救中国。房地产是经济发展的支柱，谁也撼动不了房地产的重要地位。言下之意，经济要想发展，必须靠房地产来拉动，也就是说房地产的投资增速每年必须保持8%以上，再直接点说就是，房价每年都得上涨，对经济才有保障。

无独有偶，著名经济学家张五常也有类似观点。他表示，“如果不考虑分配不均问题，房价上涨是好事，因为它代表了大家的财富上升。所以，假如不是有故意炒高房价的行为，房价高是反映了经济实力的增加。我是不反对房价上涨的。”房价涨是财富上升的表现，这话完全没错，但是如果从大局出发考量，房地产还能承受房价不断井喷上涨吗？负债累累的居民还能对房地产的发展做贡献吗？

更夸张的还数社科院专家倪鹏飞，他的言论简直惊天地泣鬼神，“房价太低不利于产业转型、经济转型，更不利于中国家庭奋斗。”为了维护高房价，鼓吹房地产的重要地位，这些专家现在已经不管逻辑是否成立了，只要能达到传递“房价会继续上涨”的目的，再奇葩、再有争议的观点他们也能说得出口。

专家们如此大费周章地托底房价，维护房地产的无可替代地位，到底有何目的呢？他们真的是在为中国经济发展的大局着想吗？在我看来完全不是，非但如此，他们其中很多人都是在借为大局着想之名谋一己私欲——一方面，他们都是房价上涨的最大受益者，建言国家打压房价于己不利，搬起石头砸自己的脚这种事任谁都不会愿意做；另一方面，中国多数专家都和地产商有着千丝万缕的关系，唱多房价是他们的特殊使命，也是他们存在的最大价值。

平心而论，房价真不能降吗？非也，在我看来不仅能降，有些价格绝对虚高的城市还应该在不影响大局的情况下采用一切手段把房价恢复到合理范围。北上广深四大一线城市，在专家看来是绝对不可能降的，但是我们清晰地看到，过去两年，这四大城市平均跌幅已达10%，局部区域甚至跌幅高达20%，成交量下跌得更加厉害。

调控保持高压姿态固然可以起到阻止房价起飞的作用，但是往往事倍功半。真的没有更好的方法吗？并不是！前不久有一位大学生在接受记者采访时就一针见血地指出，降房价的手段有很多，其中最简单最直接最有效的办法就是银行“不予贷款”。只要做到这四个字，房地产定然会归于平静，我们现在所看到的一切乱象都会消失，因为高房价、炒作、投资、欲望、争抢、畸形等等房地产市场存在的问题，都是由于银行过度发放贷款造成的。如果买房不准贷款，所有人都没有金融杠杠可用，房地产就不存在各种逐利争抢，房价也不会被推高。

房地产真的能一直基业常青下去吗？中国经济发展真的离不开房地产这个“夜壶”吗？国家真的能允许楼市过去的疯狂行情再次上演吗？我一直都认为并非如此，过去房地产是经济发展的功臣，因为那时中国底子薄，需要奋发追赶其它国家，但今时已不同往日，房地产还蒙眼狂奔发展，于中国经济非但不是幸事，反而会弄巧成拙，理由有三：

一、房屋总量足够多了，房地产已经不是刚需，再继续大力发展房地产，或产生负向挤压效应 

地产大佬潘石屹说，当前我国人均住房面积已经达到了40平米，这和发达国家的水平一样，房地产已经不是刚需了。很多人还在误导购房者，说房价会永远一直涨下去，这是不道德的。过去投资房产可以赚钱，未来再傻傻把钱投到楼市，可能亏多于赚。

也有人找出来反驳说，但事实证明过去买房的人都赚大发了啊。只有经历过十万买进百万卖出的人，才会对楼市有着谁都说不动劝不动的坚定看法，他们觉得过去投资房地产是自己很牛，其实这个理解完全错了。不是他们自己有多牛，而是赶上了好时候。

我揭穿过很多次了，在过去的20年里，投资房地产之所以能够赚钱，不是因为你有多么伟大的投资理念和投资诀窍，而是你搭上一部快速上行的电梯。改革开放对市场的松绑，人口红利和城镇化，金融扶持，庞大的需求，使得房地产成为最为赚钱的行业。

当下及未来房地产都不会再是暴富的绝佳途径了，因为中国不缺房了，房地产不能再继续无节制发展下去了，社科院已经证明，现在房地产的发展对经济非但没有拉动作用，反而产生了负向挤压效应，对实体、对消费都有巨大挤压。

二、国家已经多方面宣布“中国不做房地产强国”，要彻底摆脱经济对房地产的过度依赖，房价“只涨不跌”神话被打破

前天《财富》世界500强榜单发布时，权威媒体在大力赞扬中国企业取得历史最高成就时，也发出了警戒：在一片欢呼和掌声中，我们也要清醒地看到，进入五百强的企业大部分都是地产、银行、能源企业，高科技企业还是很少，而高科技的发展才是一国崛起之根本。尤其是房地产企业的上榜，虽然带来了荣誉，但是也略显尴尬，因为全世界只有中国的地产商榜上有名，中国难免不会被别人贴上“地产强国”的标签。

很庆幸我们早就在这么做了，力争撕掉“地产强国”的标签——16年至今，我已经记不得国家多少次通过不同渠道释放“要弃房地产不用”的信号了。人民日报说，未来不靠炒房拉动经济；经济日报说，彻底放弃房价上涨的幻想，踏踏实实做好实事；曹德旺说，房地产不能再被捧得太高了，中国必须专注于实体、高科技、新能源、人工智能真正有前景有市场的行业，发达国家证实了，大国崛起终究还是要靠实干，靠房地产只能一时爽。国家已经多方面宣布“中国不做房地产强国”，要彻底摆脱经济对房地产的过度依赖，房价“只涨不跌”神话还能继续延续吗？

三、人口、货币政策等基本面发生巨变，房地产后继乏力，疯狂景象难再复制

经济参考报说，人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小；黄奇帆也直言不讳，房价暴涨已成历史，今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。对此我深信不疑：

人口方面：中国80年代的婴儿潮时期出生的小孩现在也已经30多岁，该买房也买了，买不起仍然是买不起，这部分的购买需求已经不强烈。可是经历这次婴儿潮后，中国执行严格的“一胎”计划生育政策，可谓“后继无人”，再想有如此爆发性的住房需求的增长估计是很难了。

货币方面：前些年M2的增长率一直保持在15%左右，近期已经开始下降10%以下，货币政策的措辞也是说要保持稳健的货币政策。

家庭杠杆方面：《2018中国城市家庭财富健康报告》写得很详细，中国家庭总资产配置中，房产占比高达77.7%，中国的城市家庭早已做到户均“百万富翁”，但同时也是“百万负翁”；人民大学报告亦显示，中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国。居民部门的杠杆还能加吗，答案也显而易见，不仅不能再加，还要积极降杠杆，保稳定。

这些基本面的改变意味着什么，已经无需再过多赘言，房地产后劲不足，过去几年翻一番的景象真的难再上演了，炒房投机客短炒暴富的幻想，也是时候彻底打消了。

然而，这两年我听到最多的观点就是，房地产红利远没有结束，还有至少15年红利期，咬牙也要买，没有条件创造条件也要买。我不否认房地产红利没有结束的说法，但需要正视的是，房价普涨时代已经结束，未来极少数城市房地产还有赚钱的机会，但这些机会不属于我们绝大多数人，更多的人是在陪跑，甚至买不好还会亏本。

不管你相信与否，这就是未来房地产的情况，在经过一系列刮骨疗伤的政策调控后，后面的阶段必然就是巨大的分化，有基础的勉强稳住或微微上涨都是允许的，底子薄的怎么上去的，大概率会怎么摔下来。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜的梦想也绝非不能实现，相信以后只要我们的房子是用来自己住的，总是有机会上车和置换的，一切都会越来越合理。