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楼市政策：落户门槛放宽与钱塘新区规划从需求端利好楼市，增加潜在客群；“限房价、限地价”土地新政从拿地端降低地市热度、稳定价格体系

▌供给端

“限房价、限地价”土地新政的执行，从拿地端稳定杭州楼市，未来两三年内杭州各板块价格体系将被限定，购房者对房价上涨的恐慌心理减轻，买房有了更宽松的挑选时间；毛坯均价与毛坯最高价的限定给开发商提出利润难题，项目高低配或许无法成为开发商的盈利策略，产品质量与创新堪忧。

▌需求端

落户门槛放宽，专科人才被纳入放开范畴，杭州逐步加大对各层次人才的需求，新增户籍人口将大幅提升，短期给杭州楼市增加不小潜在购房需求量，钱塘新区、余杭经开区、萧山经开区等制造板块发展潜力可期。

钱塘新区是当前主城区的价格洼地，新规划的出台，吸引大量刚需与投资客户；下沙和大江东未来有1号线延伸段和8号线连接，交通便利性逐步解决，两者之间目前存在着较大房价差，会为大江东带来下沙的部分溢出购房需求。

▌市场规模整体下滑，成交同比缩减近1.5万套，酒店式公寓、商办产品转冷

商品房市场规模呈现下滑趋势，2019上半年成交58244套，同比缩减近1.5万套；成交面积621万方，同比降低17%。相比去年同时期，酒店式公寓市场明显转冷，投资性需求被摇号政策抑制，商办产品热度也有不同程度减低。成交价格26905元/方，整体趋势平稳上升，但环比出现结构性微幅下降。

▌商品住宅的主流地位提升，酒店式公寓市场占比缩减至15%

从2018下半年开始，商品住宅成交占有率提升至76%，而酒店式公寓和商办类产品的市场容量开始收缩，尤其是2019上半年酒店式公寓的市场占比已经降至15%，投资性产品热度降低。

▌成交量价：成交规模走低，去年市场观望情绪蔓延至今年年初，对上半年整体成交造成影响；6月住宅均价首次破3万，属于高价地入市带来的结构性上涨

2019上半年商品住宅成交仅510万方，同比下跌6%，而2018上半年由于摇号政策严重影响了供给节奏导致成交下滑，所以实际同比降幅理应高于6%，说明去年下半年市场低迷对2019年还是造成了一定影响。

从月度成交来看，3、4、5月走出了小阳春涨势，银行利率下调、土拍市场率先回温、沁园涨价，都为新房市场带来了信心；6月均价上涨，主要是保利滨江·上品、保利·澄品等高端项目热销。

▌市场库存：截止6月底，住宅库存面积为356万方，出清周期3.8个月

2019上半年，市场库存规模保持平稳，截止6月底，商品住宅库存356万方，出清周期3.8个月。由于小阳春的到来，去化速度加快，从4月份开始，市场出清周期维持在4个月以下。

▌区域成交：成交规模分化明显，余杭、临安和萧山位居前三，为市区贡献67%的销售量，受刚需青睐

区域成交分化明显，余杭、临安与萧山是目前杭州市区刚需集中地，市场活跃度高，成交规模位居前三甲，为市区贡献67%的销售量；富阳与江干的推盘力度也较大，成交在40万方以上，尤其是江干多个高端楼盘受追捧；其他区域成交冷淡，主要是新房供给不足。

▌区域成交：传统市中心上城与下城占据价格高位，富阳与大江东即将迈入2万+，新盘入市重塑下沙价格体系

随着地价上涨，多数区域成交均价上移，下城与上城占据绝对价格高地；富阳、大江东与临安仍然是价格洼地，但价格涨速不容小觑，富阳与大江东即将迈进2万+阵营。

下城与之江在上半年推盘项目少，主要是某些高价项目的网签拉动成交均价结构性上涨，；下沙均价同比上涨40%，龙湖春江天越和金地宋都都会钱塘的入市结束区域断供状态，并将大学城北板块价格推至2.7万。

▌成交结构：地价上涨与改善需求激发90-120方户型热销，200-400万总价段随之成为市场主流

纯刚需小户型正退出主流地位：地价逼迫与改善需求激发90-120方户型销量，占比增加了12%；纯刚需小户型占比逐渐降至29%，新入市项目少有70-90方户型推出。

200-400万总价段是市场主力：除了临安、余杭、富阳的部分郊区刚需板块，杭州市区已经很难挑到总价200万以下的房源，其占比缩减至22%；200-400万成为主流总价段，是刚需与改善的普遍选择。

▌开盘去化：春节过后，楼市破冰回暖，去化率回升

2019年上半年，以春节为界线，杭州新开盘项目去化冰火两重天。1-2月，整体楼市“凉凉”，加上春节将至，购房者购房热情减退，趋于理性地观望市场风向；春节后，限价红利盘集中领证，购房者积极性被调动起来，再加上传统的金三银四销售佳期，诞生4次万人摇，去化率回升。

▌项目排行榜：越秀西海岸以量取胜，高端项目保利滨江上品成交金额居首，“万人摇”华夏四季表现瞩目

▌企业排行榜：滨江集团位居流量榜、权益榜和操盘榜第一，融信集团、万科与绿城中国也表现不俗

▌成交量价：酒店式公寓投资热潮消退，和昌云潮、大江东宝龙广场等低价项目的续销拉低公寓成交均价

酒店式公寓投资热彻底降温，2019上半年成交8943套，环比降低4%，同比降幅高达53%，公寓高单价低投资回报及住宅摇号政策抑制公寓整体投资热潮。从月度成交来看，今年在整体新房市场回暖环境下，公寓热度也出现回升，5月份成交2221套，是近一年成交小高峰。

成交均价28919元/方，同比小幅上涨，但相比2018下半年却出现大幅下滑，主要是因为和昌云潮、大江东宝龙广场等低价项目的续销。

▌项目排行榜：江干与之江是成交主力区域，中豪·湘和国际、和昌·云潮、之江大都会的成交套数均在400套以上

▌投资客集中挂牌套现，成交量迅速上涨，未来二手房价加速调整趋向理性

从2019年3月开始，二手住宅迅速回暖，月度成交均在5000套以上。上半年余杭是成交主力，8183套，占比30%；其次是萧山、江干与西湖，成交量也在3000套以上。

2018年以来交付房源的投资客集中挂牌套现，截止6月底，二手房挂牌量已经近8万套。尤其在土地双限政策出台后，二手房的可期收益收窄，将会刺激挂牌量进一步上涨。二手房的大规模供给为购房者带来更多选择，市场买卖双方关系也将发生转变，二手房价格加速调整趋向理性。

▌经营性用地：供给节奏加快，住宅用地同比增加百万方，萧山、余杭、临安是宅地主力成交；工业与商办用地持续加大供应

经营性用地供给创新高，2019上半年成交240宗，总规划建面1857万方，同比上涨35%。住宅、工业、商办用地的供给节奏均有加快，近一年尤其加大工业与商办的扩容。

住宅用地成交75宗，总建面781万方，较去年同时期增加百万方，缓解新房市场供不应求。住宅用地依然是主力供给，占据经营性用地的42%。萧山、余杭与临安宅地供给均超150万方，江干积极补给宅地供应，成交109万方。

▌住宅用地：3月宅地市场回温，自持地块重现，房企积极竞拍补仓杭州；但开发商也趋向理性，对高库存板块的参与度不高

2019上半年，住宅用地成交楼面均价15126元/方，宅地市场回暖，由于上半年后期地块的封顶溢价率为30%，导致上半年溢价率仅回升至23%。封顶自持重回市场，上半年共拍出18宗自持地块。高库存板块竞拍热度较低，地价保持平稳甚至回落，房企表现出理性一面；而推地少区域，房企竞争激烈。

从月度成交来看，3月溢价水平提升，房企补仓意愿强，到4月中旬后地市高温阻滞，出让地块对商业部分的高要求将不少房企拒之门外，而具备商业经验的开发商参与比较活跃。

▌高价地一览表：滨江以45325元/方、自持22%补仓望江；绿城、滨江与中铁建是上半年高价地的主要竞得企业

▌自持地块一览表：6宗地块自持超20%，最高自持比例26%，是电建摘得丁桥地块时创下；余杭与萧山占据10席，越秀在临安拿下一宗自持2%地块