近日有关城里人下乡购买宅基地使用权的讨论渐多，但这已经超出了农村三块地改革试点范畴，其能否成真，有待中央层面进一步的政策信号。

  历时近四年，包括宅基地制度改革在内的农村三块地改革临近收官，相关经验有望写入待修改的《土地管理法》之中。

  近日有关城里人下乡购买宅基地使用权的讨论渐多，但这已经超出了农村三块地改革试点范畴，其能否成真，有待中央层面进一步的政策信号。

  自然资源部综合司司长程利伟近日透露，自然资源领域多项重大改革试点有序推进，农村土地制度改革三项试点即将收官。当前要按照中央要求做好农村土地制度改革三项试点总结工作，提出下一步深化改革的意见建议。

  所谓农村土地制度改革三项试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。俗称农村“三块地”改革，正式启动于2015年3月，限定在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区。

  全国政协经济委员会副主任杨伟民近日撰文称，“三块地”的改革在这些县市同步推进，进行综合改革。这个改革试点取得了不少成效，可以在思想上再解放一点，在不改变农村建设用地，集体所有制前提下，通过所有权与使用权分开的产权制度改革，解决城乡建设用地的市场分割问题，实现与国有土地同等入市，同权同价，最终实现城乡建设用地市场的统一。

  集体建设用地入市193亿元

  农村三块地改革，细分下来主要任务有十项。

  土地征收制度改革主要任务有三项：一是缩小土地征收范围；二是规范征地程序；三是完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。目标是建立完善程序规范、补偿合理、保障多元的征收制度。

  截至今年6月底，各试点地区已按新办法实施征地共1101宗、16.6万亩。

  自然资源部副部长赵龙表示，通过改革，征地补偿的方式趋于多元化，对被征地农民的保障力度加大。

  河北定州市改革前主要是货币补偿，统一按5.4万元/亩的综合区片价补偿。改革后则实行三重保障：一是货币补偿，标准提高到7.34万元/亩；二是粮食补贴，每年每亩补贴800斤小麦、1000斤玉米或按当年市场价折换现金兑付；三是养老保险，允许被征地农民自主选择、随时参保城乡居民养老保险或城镇职工养老保险，给予每人每亩2万元的参保补贴。

  集体经营性建设用地入市改革主要任务有三项：一是完善集体经营性建设用地产权制度；二是明确入市范围和途径；三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。总体看，这项试点推进较快，相应的制度安排和规则体系已逐步完善。

  截至今年6月底，集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩，总价款约193亿元，收取土地增值收益调节金15亿元。

  赵龙表示，通过改革，企业、银行、资本市场对集体经营性建设用地接受程度显著提高。江苏武进雷利电机公司通过出让方式取得集体经营性建设用地后，于2017年6月2日在深交所A股IPO上市，实现了集体建设用地与国有建设用地在资本市场同权同价“零的突破”。

  此举也显化了农村土地价值，增加了集体和农民收益。浙江德清通过这项改革试点，集体收益1.8亿元，惠及10万余农民。广西北流农民能获得入市总收益17.15万元/亩，比改革前的征地补偿增长13.2%。

  宅基地可否买卖

  宅基地制度改革主要任务有四项：一是改革完善宅基地权益保障和取得方式；二是探索宅基地有偿使用制度；三是探索宅基地自愿有偿退出机制；四是完善宅基地管理制度。目标是建立依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。

  宅基地制度改革试点启动以来，各地加大闲置宅基地盘活力度，稳步探索宅基地自愿有偿退出机制。截至2018年6月底，共腾退零星、闲置宅基地9.7万户、7.2万亩。各地在确权登记的基础上，积极配合开展农民住房财产权抵押贷款试点，截至今年6月底，办理农房抵押贷款4.9万宗、98亿元。

  宅基地制度改革也增加了农民财产性收入。

  “各试点地区积极探索农房抵押、出租、合作开发等途径，不断显化宅基地财产权益。浙江德清通过盘活存量宅基地改造民宿530家，每户年均增收5万多元。安徽金寨将退出的宅基地作为增减挂钩节余指标在省域内流转，总收益近53亿元。”赵龙称。

  不过，与三块地改革试点工作的实际进程相比，外界对于宅基地改革的期望值更高。

  杨伟民表示，农村空置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

  “拿出一小部分农村控制的宅基地转为城市居住用地可以大幅度降低地价。应该赋予农户对宅基地可以长租、流转、抵押、继承，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权。他的收入可以用于在城市购房，同时允许城市人下乡购买他们宅基地的使用权。”杨伟民称。

  不过，按照当前相关规定，宅基地使用权转让尚设定在集体组织内部成员之间，并未对城市居民放开。

  今年年初，原国土部部长姜大明曾强调：城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

  改革经验有望“入法”

  农村三块地改革试点原本计划到2017年底结束。不过，2017年11月，十二届全国人大常委会第三十次会议通过决定，33个农村土地制度改革试点期限延长一年至2018年12月31日。

  这项改革试点为何延期一年？自然资源部政策法规司司长魏莉华曾表示，农村土地制度改革关系重大，需要在试点中进一步统一思想、凝聚共识。二是试点工作仍处于不断探索、逐步完善的阶段，改革的整体性、系统性、协同性和综合效益显化尚需时间。

  此外，中央之所以推动农村三块地改革试点，也是为了给土地管理法的修改提供基础和支撑。

  本轮土地管理法修改主要内容主要聚焦在农村土地制度改革，涉及到农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地改革等主要内容。而这也是农村三块地改革的核心所在。

  全国人大土地管理法修改专题调研组近日在湖南和贵州调研，并在当地举行调研座谈会，听取土地管理法修改的意见建议。

  调研组指出，将对（农村三块地）三项改革试点工作过程中的经验、问题以及意见、建议，进行详细梳理研究。土地管理法将根据在农村土地制度改革三项试点工作中取得的经验、发现的问题进行修改。

  全国人大常委会法工委主任沈春耀8月份曾透露，土地管理法的修改，按照今年全国人大常委会立法工作计划，将于下半年由国务院提请审议。目前国务院有关部门正在抓紧推进起草工作。

  一旦相关改革经验正式进入土地管理法相关条款，即意味着此前地方的相关做法有了法律这个尚方宝剑，大规模推开才有可能。

  农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐也对第一财经记者表示，集体建设土地入市此前在一些沿海省份已经有不少案例，待土地管理法修改后，这些做法就获得了一种法律上的确认，也就有可能更大规模的推广开来。