物流地产正在成为地产行业的新盈利增长点。日前，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）宣布，拟在成都新增投资2000亿元人民币，开展包括中西部总部基地、智慧物流城等在内的产业新城投资建设。

  值得注意的是，在与成都签约的前两天，万科已经决定投资设立物流地产投资基金。在业内看来，这似乎意味着物流地产业务将作为万科发展的重点来运作。多位行业专家表示，万科在物流地产上动作频频，体现了公司当前的多元化转型考虑，与此同时，与成都的巨额签约，符合万科产业运作的导向，中西部地区已成为其全国化布局的重点市场。

  对此，《中国经营报》记者多次联系了万科相关部门，试图了解万科在物流地产方面的具体规划及成都在其全国化进程中所处地位，截至发稿时间未获正面回复。

  加码物流地产

  按照成都市人民政府与万科集团的战略合作框架协议，未来几年，万科集团拟在成都新增投资2000亿元人民币，开展成都产业新城投资建设。在该协议下，签约项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城和双流区万科创新梦想城等。

  其中，空港新城万科智慧物流城是万科在物流地产方面的又一落地举措。随着住宅市场触及天花板，以及各项降温政策限制，低地价、高租金、电商带动需求、运营模式简单的物流地产成为如今较为火热的板块。

  事实上，在与成都签约的前两天，万科就发布公告称将投资设立物流地产投资基金，用以加持物流地产业务的发展。公告显示，基于公司物流地产业务的发展战略，公司下属企业万科产业园、乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业。该基金认缴出资总额达60亿元。

  三个月前，万科还参与了亚洲最大物流地产巨头普洛斯的收购。在这笔由厚朴、高瓴资本、中银集团、万科集团和普洛斯管理层组成的中国财团进行的约790亿元人民币收购交易中，万科持股21.4%，出资额约为169亿元。

  依据以往开疆拓土的精神，万科在物流地产也摆出了攻城略地的架势。截至8月25日，万科物流地产业务累计获取32个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）256 万平方米，另已签约锁定项目总计 35 个，总建筑面积为 250 万平方米。获取项目中已建成运营项目共 11 个，其中稳定运营项目共 9 个，稳定运营项目平均出租率达到 98%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，物流地产选择在西南市场进行投资，是看中此类区域消费能力较高以及土地成本相对低的优势，后续在全国市场的投资预计会分为西南、中南等区划，进而形成几个较大的物流地产和枢纽。当然成都市场依然会是投资的重点，类似的投资也有助于其“潜心”发展物流产业，后续对于中南市场和西北市场的物流产业发展有较为直接的影响。

  欲谋多元化转型

  受房地产政策降温、市场融资渠道逐渐收紧等影响，全国商品住房销售增速放缓。国家统计局数据显示，上半年全国商品住宅销售面积为 6.48 亿平方米，销售金额为 4.93 万亿元，同比分别上升 13.5%和 17.9%，同比增速较第一季度分别下降 3.4 和 2.3个百分点。而这，也促使房地产企业寻找其他盈利增长点。

  “从万科当前的一些合作看，物流地产、文化地产等都可能会成为其投资的重点，所以从这一点来说，其多元化的趋势是越来越明显了。”严跃进表示，该投资符合万科产业运作的导向，充分说明了万科当前转型的考虑。

  对此，万科集团董事会主席郁亮也曾公开指出，万科可以做很多方面的配套服务，从房子的售卖到租赁以及物业服务，还有轨道物业、小孩读书、物流业务等等，并希望万科能够在更多领域参与成都发展。

  在此背景下，万科将自己定位为城市配套服务商，主营业务包括房地产开发和物业服务，并同时涉猎物业服务、商业开发与运营、物流地产及长租公寓。此外，为拓展商业物业，万科还通过下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金。在地铁集团成为本集团基石股东后，“轨道+物业”的提法在万科的多元化发展中也开始频繁出现。

  不过，就目前发展来看，多元化的转型还未给万科盈利带来明显效果。根据2017年上半年财报，上半年公司实现营业收入 698.1 亿元，同比下降 6.7%；分业务来看，全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入为655.2亿元，营收占比高达93.9%，相较之下，作为拓展业务的物业服务、商业开发与运营、物流地产及长租公寓，营业占比还不足10%。

  多位业内人士向记者表示，万科过去以住宅为核心业务，在行业内发展还算稳健，然而，随着逐渐进入诸多新领域，转型时代的万科无疑会迎来更多风险。既然万科要在未来10年做到万亿大市值，其中住宅、新业务各占50%，那么如何有序将房地产业务从九成占比下降到四成，很考验公司经营者的管控能力，以及新业务的版图拓展能力。