在完成商户入住率近90%之后，上海市南京西路最大规模商业地产项目兴业太古汇将正式开业，适逢香港兴业国际集团有限公司成立40周年，香港兴业国际执行董事、兴业太古汇项目公司首席执行官邓满华接受了21世纪经济报道记者专访，首度对兴业太古汇在内地面临的机遇与挑战、港资房企在内地的发展作出详细解答。

  邓满华认为，目前商业地产在个别城市存在供大于求的现象，但不能说商业地产市场已经饱和。“店面千篇一律就会过剩，如果别具一格就会脱颖而出。从开发商的角度，商业地产的定位应该更加尊重终端消费者的需求，更加接地气，并提高项目的特质性。”他指出，真正有特色、差异化明显，且地理位置优越的实体店仍然稀缺。因此，港资开发商和内地开发商之间会是一种前所未有的“竞合”关系，共同引导中国商业地产当下的格局。

  邓满华还透露，香港兴业国际一直在积极物色优质的投资项目，长远来讲，集团还是以上海为中心，辐射长三角；同时也希望放眼全国，凭借良好口碑，更加积极稳健发展。

  合作之道

  兴业太古汇总建筑面积6.3万平方米，总投资额达170亿人民币。原来地块有很大一部分为住宅用途，后来集团主动选择申请将土地性质改成商业。拿下该项目后，寻求与香港兴业国际合作的机构很多。据邓满华透露，当时董事局也开始考虑寻求合作伙伴。

  最终香港兴业国际认为太古地产在运营理念、项目开发、财务实力、管理模式等方面与其接近。因此2006年底二者达成合作协议，兴业太古汇由香港兴业国际、太古地产各持股50%，共同开始地块动拆迁，由邓满华担任公司CEO至今。

  “我们不能辜负稀缺土地的价值，所以投入心血和时间，努力释放土地的长远价值。”邓满华指出，希望这个项目能服务上海市民、附近商圈的白领以及游客。为上海创造多元生活空间，建立充满活力的新地标。

  实际上，香港兴业国际与很多国内外顶尖开发商均有合作开发经验，其合作伙伴包括中信泰富、新世界、南丰集团、希慎集团、新加坡政府投资、日本住友等。邓满华称，公司很注重与谁合作，通过合作，公司可以吸收不同合作伙伴的强项，且可以借此把版图做得更快更大。

  邓满华认为，合作除了双方信任、互相尊重之外，最关键是不要让合作伙伴失望。“你能把东西做得很好，1+1>2的话，（合作）伙伴为什么会不高兴？”

  “尊人重土、止于至善”是香港兴业国际的核心价值观，其所在国家和地区，也努力实现人才本土化，比如上海公司高管就是实现了本土招聘与培养。

  多元经营

  从拿地到开业，兴业太古汇耗时16年之久。其定位是香港兴业国际在内地的旗舰项目，占地100亩，地块接近长方形，420米长，225米宽，长度堪比“辽宁舰”。

  因应上海浦西中心历史人文腹地定位、加之南京西路商圈的历史沉淀，在做项目规划时，邓满华团队就充分考虑对原有建筑物的保护，并确定了一条轴线三个结点的设计理念，同时还借鉴上海传统里弄的理念，加入古今中外新鲜元素。

  邓满华认为这是团队基于对终端消费群体的需求调研和商业地产转型后的趋势把握，最终兴业太古汇打造了“爱混敢嗲”的市场定位，优化了业态格局。

  据邓满华团队解释，“人无我有，人有我优”是其最为推崇的理念，团队会根据不同地方的特点注入创新元素，打造成为当地开创潮流的话题性项目。这才有了十二道风味拍摄点、星巴克海外首家咖啡烘焙工坊及臻选品鉴馆、最全最大天幕等特色。

  兴业太古汇没有选择做大型奢侈品牌主力店，而是每个楼层专留位置，以短期租约形式给各类品牌做快闪店，甚至应季节性活动开设临时主题铺。

  “新鲜感和个性化，是保持受众喜爱度的制胜法宝。其实不分年龄层次，几乎所有人都主张个性，紧跟潮流，那我们就要成为潮流的先行者，为上海创造最与众不同的潮流消费区。”邓满华说。

  已在香港兴业国际服务30年的邓满华，在内地工作也超过10年，在谈及中国房地产从黄金十年走向白银十年问题时，他指出，香港兴业国际逐步迈向多元化发展，同步经营的业务包括地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务及其他长线投资。

  而作为一名老地产人，邓满华表示非常理解政府对房地产市场的调控。他指出，我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上也陆续出现过房地产供不应求、房价地价上涨较快、出现投资炒作现象等问题。而房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，投机性需求日益增长等都不利于一个产业的长期健康发展。

  对于房企的运营，邓满华指出，融资信贷方面的管控，对依赖银行贷款的部分中小型房企可能会造成资金压力加大。其实对一个行业来说，永远都会存在起落，相信有长期投资理念的开发商，短期波动都不会影响到其长期发展。“优质地段还是受市场追捧的，对中国内地商业地产市场，我们长期看好；香港兴业国际拥有充足的现金流，会积极物色各方面的投资机会。”