从上海推出只租不售住宅用地，到广州提出租购同权，再到住建部等9部委联合发文在广州等12城试点租赁市场改革，近一个月来，住房租赁市场改革成为关注热点。

  7月26日，新华社报道，“住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。”

  这一表述迅速引起市场热议。21世纪经济报道记者了解到，目前，已有国务院层面的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》正式公示，其意见反馈期已在6月19日截止，但目前尚未有租赁市场相关法律进入人大立法计划。而是否能有法律层面的“上层建筑”，对于租赁市场改革，显然有着重要意义。

  立法脚步加快

  进入2017年，租赁市场立法的脚步明显加快。

  今年2月，在国新办举行的房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上，住建部副部长陆克华表示，相关部门正在加快住房租赁市场立法，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  同月，国务院印发2017年立法工作计划。其中提到，年内将制定城镇住房保障条例，同时推进统住房租赁市场改革涉及的立法项目。21世纪经济报道记者注意到，在全国人大常委会2017年立法工作计划中，尚没有相关法律的制定计划。

  今年5月19日，住建部公示了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（下称《条例》），并向社会公开征求意见。其中，第二章共13条内容，均为住房租赁的相关条例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个方面。

  《条例》的公示，以及近期开始推动的广州、深圳等12城市的租赁市场试点工作，被认为是租赁市场立法脚步加快的标志。

  易居研究院副院长杨红旭认为，重点保护租客权益成为了此次《条例》及后续政策的核心理念之一。

  近期成为关注焦点的租售同权在《条例》中亦有所体现，经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

  杨红旭指出，目前讨论的租售同权主要集中在教育领域。从各地经验来看，部分城市持有当地居住证，已经可以享受本地入学待遇，但没有明确界定租房是否可以享受优质学区房。结合广州近期推出16条租房新政，规定符合条件的租房者也可以享受优质学区房，外地租户的“市民化待遇”，正在不断实现。

  涉及多领域改革

  尽管《条例》已经初步制定完成，但要继续深化城镇住房制度改革，建立租购并举的住房制度，显然还需要更多更有力的措施。

  多位受访人士向21世纪经济报道记者表示，住房制度改革，还需要法律层面的制度支持。

  中国人民大学公共管理学院教授叶剑平表示，当下推进的以租购并举为目标的住房制度改革，实际上是以住房为抓手，推动社会服务均等化，反映出社会治理思路的转变。而《条例》作为国务院制定的行政法规，部分措施不具有强制性，在租赁市场的专门法律尚未制定的情况下，其落地实施还需要地方政府的强制性政策和法规配合。

  21世纪经济报道注意到，发达国家或地区的相关法律法规，同样多侧重于保护承租人权利，且多有强制性规定和措施。

  以德国为例，德国民法规定，一般情况下，房东出租后三年内不得将租金涨幅超过20%，即使有正当理由想提高租金，也必须经过房客同意。房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

  对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，在我国，住房租赁市场发展相对滞后，缺乏法律保护的承租人往往处于弱势地位，享受不到应有的的权利和地位，这也使得租售同权成为相关制度建立所要解决的的核心问题。

  他表示，尽管当下的租售同权主要特指教育领域，并且已经取得明显进展。但实际上，租售同权还应当包含租房者不被随意涨租金、克扣押金等财产权利，不被随意驱赶、安全居住的等多方面权利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的复杂关系，涉及到住房以外多个领域的改革，这都亟待法律制度的规范。