在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁行业金融创新步伐加快。日前，国内首单长租公寓类REITs(房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，以及国内首单央企租赁住房RE－ITs项目“中联前海开源－保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。据了解，目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。

　　REITs有利住房租赁市场发展

　　2016年12月的中央经济工作会议上，中央首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、投资等手段建立长效机制。在十九大报告中则再次明确了“房住不炒”的定位以及建立租购并举的住房制度，市场政策风向转向发展住房租赁市场。今年下半年以来，各地“只租不售”宅地相继推出，开发商转型成大房东自持物业70年；政府也在鼓励向住房租赁企业提供金融支持，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。

　　REITs是资产证券化的重要手段。因长租公寓具有租金收入稳定、运营模式清晰、市场发展空间广阔等特点，可以成为较好的REITs项目标底资产。随着龙头企业创新尝试以及行业整体发展，资产证券化会逐渐成为公寓领域金融创新的重要来源。今年以来，房企通过资产证券化的方式进行融资的步伐加快。据中国资产证券化分析网统计，今年1至10月，类REITs累计发行已达12单。新派公寓以及保利地产等租赁住房REITs产品的获批发行，预示着租赁住房REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破口，助推国内住房租赁行业长期发展。

　　第一太平戴维斯上海（楼盘）估价部董事甘启善表示，从投资角度看，租赁住宅的潜在投资价值有两点，一是融资渠道拓宽，二是潜在增值收益。“从融资渠道拓宽的方面看，其一，一个开发商可以吸引其他开发商或投资者合作开发，来获得低成本融资，或发展"长租公寓"增加溢价收益。其二，借助REITs、CMBS或私募基金等渠道缓解资金压力，甚至获得现金流都变得容易了。从获得潜在增值收益方面看，过去在"拿地－开发－销售"的快周转模式下，开发商获得的是通过资产管理长期提升物业收益和增值。未来，大城市楼市进入存量时代，靠新房开发和资产快周转的开发商最容易被市场淘汰，而持有一定量的经营性物业，则将获得市场机会和溢价收益。”

　　推广REITs仍存潜在问题

　　甘启善认为，从投资角度来说，国内推广REITs还有些困难。第一，在现有框架下，国内类REITs产品多以私募债券的形式出现，同时多重税收降低了投资收益，投资者投资意愿低；第二，国内类REITs产品是固定收益产品，到期偿付本金和利息，收入浮动较小，投资者无法真正意义上最大化地享受到租金增长及物业增值所带来的回报。

　　上海房掌柜二手房总经理宋会雍指出，目前国内正式发行的租赁住房类REITs只是试点，“在提出租购并举以后，大家都在观察住房租赁市场是不是一个新"战场"。至于是否可以在住房租赁领域获得很高的收益，还得看市场。”他认为，目前中国租赁市场的租金回报率较低，市场吸引力不够大，但是未来预期将会较好。

　　上海财经大学商学院执行院长、证券期货学院副院长骆玉鼎在接受记者采访时表示，目前国内的租售比较低，住房租赁市场发展水平有限，租赁住房的来源较少，标准化也较为困难，相关的REITs　产品未来发展和收益，有待进一步观察。