据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。

　　报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度上升，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。

　　“我们有一个客户受到这个政策的影响，在政策出台之前，这个客户顺利地在当地银行获得了贷款，在澳大利亚买了第一套房子。到了今年年初，客户在购买第二套房子时遇到了麻烦，原本有一家银行已谈妥，但对方突然就说不做了，不是收紧贷款条件，而是完全不做了。客户当时非常着急，但不想失去10%的首付，我们就帮忙介绍了一些贷款中介。”9月13日，中文国际房源平台居外网中国区业务总监吴光慧对21世纪经济报道记者表示。

　　今年以来，在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房一度潮歇;然而，从8月开始，再次潮起。从21世纪经济报道记者最新采访了解的情况来看，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。

　　除了澳大利亚外，过去几年受到中国买家青睐的国家是加拿大，尤其是加拿大的多伦多和温哥华。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。据渥太华省政府9月公布的数据显示，政策实施后，外国买家的交易有所下降。

　　与此同时，中国购房者关注的目的地也发生了变化。2015年和2016年，最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国，而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大，泰国在2015年和2016年排名第六。

　　不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、购买人寿保险和理财性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。

　　“自从澳大利亚当地银行停止对海外买家的贷款业务后，我们在其中发现了填补资金空缺的商机。我们和多家有能力、有产品但缺乏销售渠道的贷款机构合作，成立了一个中英双语的团队接待海外客户。我们和多个国家的客户和介绍人合作，但中国客户是主要的，因为他们对澳大利亚房产兴趣浓厚。我们为海外客户提供一条龙服务，包括寻找资金、保险和房产管理。”这家公司的海外业务主管对21世纪经济报道记者透露。

　　以澳大利亚最大楼盘开发商Meriton为例，据该公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亚媒体采访时称，截至目前已累计向中国购房者贷出了2亿澳元(约合人民币10.3亿元)，未来或将进一步增长至4亿澳元(约合人民币20.6亿元)，“我不想成为一个银行家，但我不得不做，因为我们的银行停止贷款了。”他对媒体表示。

　　除了当地银行停止贷款之外，澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州在2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州在去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府层面也推出了一些针对非澳居民的调控政策。

　　据了解，在澳大利亚当地银行停止贷款后，当地非银行金融机构和外资银行以及当地一部分开发商，试图填补资金的空缺。

　　但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但楼盘的使用成本仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。

　　加拿大、澳大利亚多地出台政策打击外来需求

　　居外网CEO罗雪欣向21世纪经济报道记者表示，和去年上半年相比，该平台上的海外房源询盘量同比增长了8.7%，但今年迄今，询盘的平均价从2016年的35.55万美元下降到了28.9万美元。澳大利亚的询问量同比下降9.7了%，美国下降了18.4%，泰国增长了154.9%，马来西亚增长了132.8%。