量降价稳

上海各城区5月份二手房成交量环比上月都出现了成交量下滑的情况，市区郊区表现一样。成交量下滑超过10%以上的区域有长宁区、普陀区、闵行区、浦东新区、松江区、杨浦区、宝山区、青浦区、奉贤区以及嘉定区。各城区成交均价方面，有10个城区出现微幅度上扬，具体涨幅为长宁区1%、普陀区2.2%、静安区3.7%、闵行区2.9%、浦东新区1%、杨浦区0.8%、闸北区0.9%、宝山区0.9%、青浦区2.4%、嘉定区0.5%。

另外，在一手房“以价换量”影响下，加上信贷偏向一手房，5月二手房买家分流明显。随着二手房市场有效购买力减少，迫使更多的卖家加入降价队伍，使得急售业主迫于成交压力，让利意愿明显增加。不过，刚需客户中购买学区房、置换客户、首次购房者是目前市场成交的主流群体。

据上海永庆房屋研展部统计，2014年5月沪二手房成交量为1.3434万套，环比继续下跌13.1%，成交量为25个月来第二低值，比去年5月份成交量跌幅30.4%。5月份二手房成交均价为21654元/平方米，环比涨幅3%，两个月累计涨幅6.8%，今年成交均价维持比较稳定的态势。

上海各城区5月份二手房成交量环比上月都出现了成交量下滑的情况，市区郊区表现一样。成交量下滑超过10%以上的区域有长宁区、普陀区、闵行区、浦东新区、松江区、杨浦区、宝山区、青浦区、奉贤区以及嘉定区。各城区成交均价方面，有10个城区出现微幅度上扬，具体涨幅为长宁区1%、普陀区2.2%、静安区3.7%、闵行区2.9%、浦东新区1%、杨浦区0.8%、闸北区0.9%、宝山区0.9%、青浦区2.4%、嘉定区0.5%。

学区房成交优势明显

5月曾作为楼市的传统旺季，今年的“红五月”却落空。2014年前五月，上海二手房成交量累计为7.4375万套，同比降了近五成。

据上海永庆房屋研展部统计，5月份门店的带看量较4月下跌约10%。一方面是不可避免的天气和客观原因，另一方面，目前不少楼盘的确出现了“滞涨”或“降价”的情况，客户“买涨不买跌”的心态严重，观望情绪导致带看量、成交明显不足。

前五月成交同比降五成

上海永庆房屋副总经理李维镇预计，2014年上半年，全市二手房市场整体将出现成交量偏低的局面，下半年市场自身有望发力，价格调整加速，并驱动交投热度上升。然而6月买卖双方的拉锯状态短期内难以打破，二手房市场预计还将在低位徘徊。

从成交量单价区间来看，单价5万元以上的成交量环比增长6.6%，而单价为4万-5万元、3万-4万元、2.5万-3万元、2万-2.5万元、1.2万-2万元、9000-1.2万元、7000-9000元以及7000元以下的成交量环比亦出现不同程度的下降，降幅分别为8%、2.5%、12.5%、10.1%、16.3%、22.8%、8.5%和22.3%。

从成交量总价分段来看，除了1000万元以上住房成交量环比增长2.1%外，800万-1000万元、500万-800万元、300万-500万元、200万-300万元、150万-200万元、120万-150万元、90万-120万元及90万元以下的住房环比上月成交量均有下降，降幅分别为21%、5.2%、7.1%、12.1%、17.4%、11.2%、13.7%和13.6%。

值得一提的是，外环外板块供求逆转下出现买方市场，个别房源甚至降价甩卖也未成交，但内中环、内环内板块的优质中高端房源，价格较为坚挺，并且挂牌量减少，分化行情加剧。而大多数的二手房东由于资金压力并不大，降价动力不足，造成买卖双方的预期存在一定偏差。