2、委托方二-----新天国际经济技术合作（集团）有限公司

综合开发等领域，国内辐射新疆、北京、上海、海南等 20 多个省、
一、交易概述
其他报告使用者：当地国有资产管理部门和法律、法规规定
条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
沪万隆评报字（2010）第132号

每个参照案例之间在价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照
除特别注明的外，其余均为复印件
3、净资产账面值为 339,320,241.63 元，评估值为 353,710,000.68
部权益价值评估报告
法、价格指数调整法或单位造价调整法取得。房屋建筑物的成新

3,153.22 万元，账面净值 2,122.40 万元。
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应
注册资产评估师声明
采用被投资企业评估基准日的资产负债表列示的净资产及占被投

4. 被投资企业——新疆绿色田园农业开发有限公司，系新
清理。
问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式，获取评估业务需要的基础
2007 年 55776.88 22203.5 4575.95 4849.80
公司长期投资账面值为 21,063.89 万元，共有七户投资，本次
十、 评估结论 ............................................................................................................................. 26
要系长投企业净资产评估值下降所致。
对被投资单位采用资产基础法进行整体评估，以被投资单位净


（四）形成报告 
式:
固定资产按实际成本计价。 
均未办理车辆过户手续。


22、 经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
●本次交易所转让的新天房产 68.33%股权确定的转让价格为 24，170.00 万元。
计价；存货发出时按移动加权平均法计价；低值易耗品的摊销按
14、 昌吉地区建筑材料价格信息资料；
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
法定代表人姓名：李建一

新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的
无法进行函证，企业已出具相关说明,故评估为零所致。

企业新天国际葡萄酒业股份有限公司和深圳国际俱乐部的内部往来
项 目
净 资 产（所有者权益） -45,693.12 26,426.13 72,119.25 157.83
4、 评估基准日及目前执行的贷款利率、汇率、所得税和关税
1、 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社（1998 年）；


7,543,862.37
（一）评估对象为新疆中信国安葡萄酒业有限公司的股东全
率在 80%以上。

有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变
公司类型：合资经营（港资）
（三）评定估算
1、新疆新天房地产开发有限公司办公室会议纪要；
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目涉及
天房产 24.94%的股权。
续，无法到房产局办理产权证。
银三枚奖牌；2005 年 4 月在比利时布鲁塞尔国际评酒会中，西域
24、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料;
4、 资产评估准则—评估程序；
机器设备的成新率主要依据设备的经济使用年限，并在此基础
沪万隆评报字（2010）第131号
资产评估结果汇总表
产权过户工作为主，公司人员逐步分流。
估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。

负债总额 2,387,479,052.50
表中序号 建筑物名称 建筑面积（m2） 评估净值 未办证原因
- 22 -
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股
开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
注册资本：8,430 万元
项 目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 1-7 月
用权面积为 32000.16 平方米，取得日期为 2004 年 3 月 2 日，终止
选取上述日期为评估基准日的理由是： 
c．办公家具评估基准日账面原值为 31.87 万元，账面净值 0.96
万元。主要是会议桌椅、真皮沙发、办公家具等。
值为参考依据，确定的新天房产 68.33％股权转让价款为 24，170.00
设备的评估一般采用重置成本法评估，对于同类二手设备市场较
49,500,000.00
特 别 提 示 ： 以 上 内 容 摘 自 【 沪 万 隆 评 报 字 (2 010 )第 13 2 号 】
萄酒业有限公司在 2010 年 7 月 31 日资产负债表所列示的全部资
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
10 天安名门小区-幼儿园 2,073.35 10,150,908.00 前期资料缺失
叁佰元（RMB26,426.13 万元）。
管理费用 181.95 162.08 261.61 101.72
资产重组。
上海万隆资产评估有限公司接受委托，对因新天国际经济技术合作（集团）
开的媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
经营期限：1991 年 5 月 15 至 2021 年 5 月 15 日
字第 41400019 号]，使用权类型为出让，用途为工业用地，土地使
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
限公司（证券代码 SH600084）整合为上市公司的子公司，
提交公司董事会审议表示认可。
非流动资产 9,042.39 7,877.62 7,196.60 7,055.90

14． 负债根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的
本
（二）评估范围为新疆中信国安葡萄酒业有限公司的全部资
——新疆中信国安葡萄酒业有限公司持有的新疆绿色田园农业开
结合本次评估目的和被评估单位的实际状况，本次评估采用资产
签署了《关于新天集团受让新天房产 68.33%股权协议》，公司拟将
17、 基准地价及调整体系；
6
协会举办的“全国房地产成功经营模式推介活动”中荣获国家级园林景
要为长期应付款 196,296.77 万元，是与母公司中新国安葡萄酒业

象和评估范围一致。
新疆新天房地产开发有限公司股东全部权益价值评估值为大写
实收资本：300.00 万元
新疆新天西域酒业销售有限公司
该固定资产的成本能够可靠地计量。

司 4,667.00 8,867.30 货币 70%
安名门小区幼儿园房屋、天际小区门面房、天裕小区写字间等房屋
5、 《机电产品报价手册》（2010 年）；
政策； 
其他非流动资产 - - -
2. 应委托方的要求，选择 2010 年 7 月 31 日为评估基准日，
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国

包境外工程和境内国际招标工程;上述境外工程所需的设备、材料
（4） 对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他
车辆的评估一般采用重置成本法评估，对于同类二手设备市场较
可进行按揭贷款，目前公司正在对 2006 年以前形成的应收款项进行

- 32 -
1、新天房产
7、评估结论中不考虑控股股权或少数股权因素产生的溢价或折价，


十二、评估报告使用限制 ........................................... 26
2）深圳国际俱乐部有限公司概况

固定资产的标准：是指为生产商品、提供劳务、出租或经营
净 资 产（所有者权益） -45,693.12 26,426.13 72,119.25 157.83
对经营风险较大业务进行整合和处置，突出主营业务，提升盈利能力。
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目涉及其股东全
公司指定的账户，有关部分涉及的股权过户手续的，应于本年度末办

7、 资产评估准则—不动产；
器仪表、日用百货、办公用品、工艺美术品、农畜产品的销售；
价或折价，也没有考虑流动性因素引起的折价。
公司依托新疆独特的资源优势，大力发展酿酒葡萄特色产业，
中信国安葡萄酒业股份有限公司
1． 货币资金：按清查核实后的账面值作为评估值。
益价值评估报告》，新天房产主要财务数据如下：

项目 2007 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2010 年 6 月 30 日
6. 新疆新天西域酒业销售有限公司的被投资企业——北
八、 评估程序实施过程和情况 ....................................... 10
公司的股权变现可能性较小，故评估时将该长期投资评估为零。

根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理费用确
的债权和无需支付的负债，应当按相关规定报批后进行账务处理。
新率
长期负债 1,985,388,195.28
计凭证、账册及其他会计资料;

关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
级评酒委员 4 名，自治区级评酒委员 12 名，有一支高素质的员工
投资、投资性房地产、固定资产三类。
E．其他应付款评估基准日账面价值 1,795.02 万元，涉及 312 个
此次委托评估的新疆中信国安葡萄酒业有限公司的机器设备
2、 财务会计经营方面的资料；
（2）近年主要经营业绩
房地产开发经营、委托代建。物业管理。 
4、 国有土地使用证及土地使用权出让合同；
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
加：营业外收入 16.32 2.83 37.91 3.92

生产数量 销售数量 生产数量 销售数量
法定代表人： 中国注册资产评估师：

新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益价值

9、 1995 年《全国统一建筑基础定额》；

新天国际经济技术合作（集团）有限公司：
润+其他费用
评估基准日：2010 年 7 月 31 日 金额单位：人民币万元
10、 评估业务约定书。 
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
新疆新天农机有限公司 200.00 200.00 货币 13.33%
固定资产 34,989.61 52,073.80 17,084.19 48.83
3、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；

Σ=


1． 货币资金：按清查核实后的账面值作为评估值，其中外币
2009 年 5 月 11 日收到经济技术开发区国税局的注销通知书，截至
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
八、 评估程序实施过程和情况
住宅小区在房交会上被评为“十佳楼盘”。“天”字系列品牌日益饮誉新
投资性房地产 - - -
2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
难度，因此不宜采用市场法评估。

报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
质性较差、信息披露的不充分，进行市场比较和调整存在一定的
7、酒业公司资产评估报告；
人民币叁亿伍仟叁佰柒拾壹万元零陆角捌分（RMB 353,710,000.68
十一、特别事项说明 ............................................... 23
中信国安葡萄酒业股份有限公司董事会
部权益价值评估报告

新天国际经济技术合作（集团）有限公司（以下简称“新天集团”）
1500.00 万元。该公司主要从事房地产开发与经营。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并
七、 评估方法 ............................................................................................................................. 21
四、关联交易的主要内容和定价政策
式中 V ─ 收益价格；
3、独立董事专项意见；
公司于 1999 年底通过 ISO9002 国际质量管理体系认证，产品
用资产基础法，按照必要的评估程序，对新疆中信国安葡萄酒业

于该企业股东全部权益价值评估，本次采用资产基础法评估。
未交的营业税、房产税、土地使用税、城建税、教育费附加和土地
注册资本：美元 600 万元
新疆新天房地产开发有限公司：
（2）记账基础采用权责发生制，计价遵循历史成本原则。
目前，新天集团不持有本公司股份，中信国安集团公司持有新天
（1） 主要设备生产能力
根据核实后的账面值确定的。应交税费应以税务机关的税务清算为准。


估值。
7、 评估机构资格证书；
按年限法成新率和工作量法成新率孰低的原则确定成新率。
本评估报告书提出日期：2010 年 11 月 15 日。 
工程、生产及服务行业的劳务人员，在国外举办稳中有降类非贸
登记的综合性房地产二级开发企业，2003 年末由新天国际经贸股份有

《汽车报废标准》；


年，公司获得国家质监总局颁发的“产品质量免检证书”以及国
5
D．应交税费评估基准日账面价值 4,275.36 万元，主要包括应交
公司本次转让目标股权方案合理，并且已聘请具有证券从业资格


关于新天集团购买公司控股子公司
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
“天裕花园”多层住宅小区，“天鸿山庄”山景豪宅、“天际大厦”、“天
程〉和（全国统一建筑工程预算工程量计算规则）的通知》
人关注基准日或期后重大事项对评估报告的影响。
- 19 -
国国际葡萄酒与烈酒评酒会上，新天尼雅干红 2000 荣获金奖，

资产总计 6 41,838.41 43,277.39 1,438.98 3.44
的法律责任。
2008 年 29673.25 33138.96 2990.72 3320.31
资产评估报告
疆中信国安葡萄酒业有限公司全资子公司，根据中信国安葡萄酒
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基
供电管线等，使用及维修保养情况较好。管道及沟槽账面原值
投资性房地产 48,127,540.07
公司类型：有限责任公司
专字（2010）第 39200 号］专项无保留意见审计报告。
册资产评估师在以上工作的基础上编制评估报告。评估报告经本公司三
际支付工程款项中的不合理费用剔除，再按照各类费用的价格变
拟转让目标股权的最终价格以经评估机构评估的目标股权净资产为
专以上学历的员工占 85%，高中级职称专业技术人员占 15%，国家
业（不含专营、专控、专卖商品），进出口贸易业务；经济信息咨询（不
相关的补充规定。
服务。
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
①土地状况：委托评估的土地为玛纳斯分公司土地和阜康分公
增值税企业按乌鲁木齐市地税局的有关标准进行计提的，但尚未进
固定资产的确认条件：固定资产在同时满足下列条件时予以
（1）评估结果汇总： 

除特别注明的外，其余均为复印件
司 27,718.94 52,667.30 货币 93.27%
2．历史沿革
住 所：深圳市福田区商报路奥林匹克大厦 22 楼 H
上海万隆资产评估有限公司
次会议决议：中信国安葡萄酒业股份有限公司拟收购控股子公司
品通过 QS 认证，成为新疆第一个通过 QS 认证的葡萄酒企业；同
流动资产 50,439.09 47,217.24 37,308.82 34,782.51
会馆、阅览室、中西餐厅、酒吧、咖啡廊。从事福田区 B303---0039 地
附件： ........................................................... 28 
阜康市阜北农工商联合企
出国门，销往法国、德国、瑞典、荷兰、哈萨克斯坦等国家。

户，款项内容主要是新天公司因前期工程建设形成的应付工程尾款。

号］。土地转让后新天公司曾进行了地面清理等初步的开发，目前该
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目涉及
固定资产 34,989.61 52,073.80 17,084.19 48.83
供评估所需资料，截至评估基准日，新疆新天西域酒业销售有限

- 29 -
评估目的：股权转让
负债合计 9 7,906.39 7,906.39 0.00 0.00
办公效率较低。
的数额确定评估值。
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告

二、营业利润 -3,650.47 -1,095.98 -1,515.83 -2,976.37
12、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。
销售有限公司出具的说明，该企业现处于注销阶段，企业无法提

- 27 -

人所欠的购房款。
4、投资性房地产评估增值 10,526,453.47 元，增值率为 21.87%，主

本公司董事会及全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导
200,333.1 平方米，取得日期为 2009 年 5 月 31 日，终止日期为 2053
康、高品质的葡萄酒。
新天公司现有长期投资单位 2 个，深圳新天西域经贸有限公司、深
7、其他有关的法律、法规和规章制度。
称号。
营理念，建立起“以人为本”的企业管理文化，在乌鲁木齐市的黄金地
化或折现以确定评估对象价值的评估思路。被评估单位目前经营业
会上双获银奖；2004 年 2 月，新天尼雅干红、西域沙地干红和赤
7. 截至评估基准日，根据企业提供的评估明细表,委托评

估，按股权转让价格确认评估值。
含限制项目）。
（四） 权属依据
选取上述日期为评估基准日的理由是：
（三）评估范围内主要资产概况
经营范围：经营综合性多功能活动室、泳池、健力、美容、保龄球
沙地赤霞珠（2002）干红成为中国产品惟一获得金奖的产品；2005
（2） 成新率
室、9 套住宅尾房。
葡萄酒业有限公司，该公司系新疆中信国安葡萄酒业有限公司前
司的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用
及技术的进出口经营；五金交电产品、化工原料、机电产品、仪
评估对拥有控制权的子公司共计五户实施单独评估，具体情况如
率按年限法或分部位打分法评定，必要时以两种方法的加权平均
禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工的“三来一补”业
新天房地产开发有限公司 68.33%股权，上述股权转让有利于公司聚焦葡萄酒战略，符合公

新疆新天国际经济技术合
酒的市场综合占有率、市场份额为全国同行业前十位品牌之一，
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与
国安葡萄酒业股份有限公司（出资比例 83. 51%）、新天国际经济
9、 签字注册资产评估师资格证书；
公司本次向新天集团转让所持有的新天房产 68.33%股权 ，系公

新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益价值
［京永专字（2010）第 39200 号］专项无保留意见审计报告。
议决议：中信国安葡萄酒业股份有限公司拟收购控股子公司——

注册地址： 650000030002015 号
产权证和土地使用权证。

灌装能力 8 万吨，是亚洲最大的葡萄酒生产企业。公司销售网络
筑面积 62,383.97 平方米。使用用途为: 生产用房、辅助用房及
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
根据设备市场同类设备交易案例，对委估设备的各类影响因素进
目及审核后的金额确定评估值。


的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估
11. 委评房产的房屋所有权证证载所有权人均为新天国际
评估结果详见评估明细表。
评估基准日：2010 年 6 月 30 日
对评估结论产生影响，请关注本评估报告第十一部分特别事项说明。
Ai ─ 未来第 i 年的净收益；
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
被评估单位名称：新疆中信国安葡萄酒业有限公司
评估对象和范围：新疆中信国安葡萄酒业有限公司的股东全部权益

年 11 月 10 日结束现场工作。
住 所： 新疆玛纳斯县乌伊路 51 号
（RMB 万元） 比例
酒厂；在疆外建成了 2.5 万吨上海新天阳光、3 万吨山东金创新天
新天国际经贸股份有限公
流动负债 79,063,859.56
三、 评估对象和范围 ................................................................................................................. 13

- 8 -
--设备账面原值 57,939.23 万元，账面净值 18,192.56 万元。
流动比率 2.46 2.75 4.62 4.40
b．电子设备评估基准日账面原值为 56.97 万元，账面净值 3.60
估的机器设备有 1097 台设定了抵押，有房屋产权证的房屋 17 栋
1．根据乌鲁木齐市地方税务局乌地税函［2006］73 号文件之规定

4、执行的主要会计政策
账面值确定的，最后应以税务机关的税务清算结果为准。
于股东大会审议通过后 15 日缴足，变更后的注册资本为人民币 6,667.00
（2）房屋建筑物增值原因：至评估基准日，建筑材料价格上

经营范围：许可经营项目:葡萄酒的生产;成品油进口经营;承
九、 评估假设
- 26 -
人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍，拟定评估计划，
永财为本次交易出具了《关于公司第四届董事会第三十六次会议相关
会计师事务所审计，并出具了无保留意见审计报告；2010 年 6 月 30 日
资产评估报告摘要
农业种植；家畜养殖；房屋租赁。
2、负债账面价值为 79,063,859.56 元，评估值 79,063,859.56 元, 评
五、关联交易的目的以及对上市公司的影响
国家对商品房销售政策有所改变，规定商品房必须办理产权证后方
机、除梗破碎机、工艺管线等，辅助生产设备有电力变压器、喷
报告评估结果进行相应调整。
- 31 -
（2）评估方法
费、住房公积金、工会经费、职工教育经费。
2001 年 11 月 23 日，根据公司股东会决议和修改后章程的规定，
本次资产评估项目的委托方、被评估单位均为新疆新天房地产开发
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
的与本评估目的相关的政府职能部门及相关当事人。
及技术的出品业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、
成初步评估结果。
司”）8.06%的股权转让给本公司。
- 22 -
系经新疆生产建设兵团批准，由新天国际经济技术合作（集团）
合计 6,667.00 10,567.30 100%
净 资 产 10 33,932.02 35,371.00 1,438.98 4.24
一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ........................................... 6
关事项说明》；
变动后，将按其现行用途及方式继续使用下去。

资产总额 418,384,101.19
R ─ 资本化率（％）；
一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
5、固定资产--电子设备
本次交易符合公司发展战略的要求，房地产开发业务受国家宏
②成新率
其中：土地使用权 1,243.86 4,049.29 2,805.43 225.54
非流动资产 2 7,055.76 6,114.89 -941.01 -13.34
证明，现由于深圳华深集团有限公司已被深圳市工商局吊销营业执照，
2,640,375,486.76 元，增值 709,827,670.58 元，增值率 36.77%。
6、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
6、短期借款为 24,160.00 万元，占负债总额的 10.12%。
（2）市场比较法
门销往法国、德国、瑞典、哈萨克斯坦等国家。
2、 评估基准日及前三年的审计报告；
关联方名称：新天国际经济技术合作（集团）有限公司 
2、设备概况
本次交易构成关联交易，根据《上海证券交易所股票上市规则》（2008
- 13 -
产”）68.33％股权转让给新天集团。本次交易完成后，公司持有新
经营期限：2005 年 5 月 19 至 2025 年 5 月 19 日
42 号）；
三、利润总额 -3,691.93 -1,110.96 -1,477.93 -2,973.10
行比较调整，主要选取型号相同、初次登记日期相近、手续齐全、交易
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项
- 13 -
股票简称：ST 中葡
5、 资产评估准则—工作底稿；
负债项目及审核后的金额确定评估值。
位在近三年内均未向公司催收和提起诉讼，已过诉讼期，评估时
新天国际经济技术合作（集团）有限公司是 1992 年经国家外
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
机器设备 18,192.56 32,339.93 14,147.37 77.76
（3）权属状况
7、投资性房地产
降，导致办公效率较低。办公家具因企业处于尾房销售阶段，大部
资产基础法是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减
九、 评估假设
房屋为 3 栋,建筑面积 1,362.41 平方米;钢结构的房屋为 8 栋,建

8. 截至评估基准日，截止本项目评估基准日，列入本次评
的按审计后填报的资产清查评估明细表进行现场调查，通过询问、

合计 2,000.00 2,000.00 100%
体经营范围以进出品商品目录为准）。边境小额贸易。汽车（不
技术合作（集团）有限公司（出资比例 8.06%）及新疆中基实业股
司拟实施股权转让行为涉及其股东全部权益，在 2010 年 6 月 30 日
12、 委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
- 30 -
观调控政策的影响，房地产市场所面临的复杂性和不确定性进一步加


资 产 — 房 屋 建 筑 物 类 账 面 原 值 24,805.31 万 元 ， 账 面 净 值
- 14 -
评估方法：资产基础法
主要办公地点：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市西虹东路 751 号
均设定了抵押，玛纳斯分司的两宗土地使用权均设定了抵押,房产
段，先后成功地开发“新天国际办公楼”、“天福花园”、“天润花园”、
在建工程 1,088.68 1,088.68 - -
- 19 -
五、 评估基准日
其持有的新天集团 51%股权无偿划转给中信国安集团公司，使中信
采用收益法评估，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资
十一、 特别事项说明 .................................................................................................................. 28

业销售有限公司、伊犁霍尔果斯酒园葡萄酒业有限公司、金创新
（2） 安装存放地点、使用情况
险金、质保金、内部往来款等款。

9. 新疆中信国安葡萄酒业有限公司此次评估申报的固定

天公司应付职工的工资、医疗保险费、基本养老保险费、失业保险
12、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。
长期投资 210,638,862.37
（2） 对于被投资企业没有实施控制,也没有重大影响的，则
（1）市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与
原酒（吨） 成品酒（吨）
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
西域烈焰荣获银奖。2008 年 4 月举办的第三届亚洲葡萄酒质量大
中信国安葡萄酒业股份有限公司曾用名新天国际经贸股份有
的发展战略，优化资产结构，提高资产质量，提升运营能力，进一步
7、其他有关的法律、法规和规章制度。
估报告是委托方和相关当事方的责任。

- 16 -
未对控股子公司——新疆绿色田园农业开发有限公司进行单独评
葡萄》、《酿酒葡萄栽培技术规程》两个新疆地方标准，并参与
重置成本法评估。
资产评估结果汇总表
（3）城市维护建设税：按应纳增值税税额 7％计算缴纳。
房屋建筑物共计 25 项，建筑面积 81,047.38 平方米，其中砖
分职工已解聘，闲置在库房内。上述资产均分布在乌鲁木齐市西虹
国家“名盘创新”小区奖；国家“园林景观奖”。2004 年 “天安名门”
本次委估的流动资产账面值为 135,629.20 万元，包括：货币

　 中财网

币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；（2）产权所有者所承
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
驶证证载所有权人为上海新天阳光葡萄酒业有限公司；这两辆车
估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集
(2)成新率确定:
流动负债 40,209.09 39,072.60 -1,136.49 -2.83
关的信息资料，并进行必要筛选、分析、归纳和整理，并根据评
资产减值损失 530.49 -47.34 191.02 3,373.19
位，列入长期投资核算。本次评估以此为根据，对长期投资进行
尾房为住户办理产权手续阶段。前期销售形成大量货币资金存于公
负债总额 20,464.26 17,188.60 8,077.11 7,906.39
1、假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所

（4）教育费附加：按应纳增值税税额 3％计算缴纳。
的经济使用年限短。



年 6 月 16 日。
他小区的预收购房款，无评估基准日后不需支付的款项。
高收益”原则，大力发展以酿酒葡萄为中心的特色产业。公司有
二、 评估目的 ............................................................................................................................. 13
- 5 -
年度
位于新疆玛纳斯县乌伊路 51 号和新疆阜康市准东石油基地，固定
该公司系生产葡萄酒企业，主要生产干红葡萄酒、干白葡萄
净资产账面值为 33,932.02 万元，评估值为 35,371.00 万元。
限公司、新天国际葡萄酒业股份有限公司，股票代码：600084，
万元。主要包括车辆、电子设备和办公家具三类。
5、假定被评估企业管理当局对企业经营负责任地履行义务，并
5.2市场法
（一）产权瑕疵
（5）固定资产的标准、确认条件及折旧方法：
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，恰当选择评
份有限公司（出资比例 8.43％）。
正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
b．产成品-土地评估基准日账面价值 6,403.17 万元，土地使用
评估值 = 重置全价×成新率
管理软件，账面价值 114.74 万元。
础资料，了解评估对象现状，关注评估对象的法律权属。项目组
评估基准日：2010 年 7 月 31 日
来经营以及公司经营的现金流量产生问题。
机器设备 18,192.56 32,339.93 14,147.37 77.76
月 2 日，终止日期为 2053 年 4 月 30 日。
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
二○一○年十一月十五日
截止 2010 年 7 月 31 日，新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全
11． 无形资产—土地使用权

4、 资产评估准则—评估程序；
估。现将资产评估情况报告如下：

经营范围：房地产开发经营、委托代建，物业管理。
（1）重置价值
投资额 投资
长期负债
公司引进世界一流酿酒设备，在疆内建成了 6.5 万吨玛纳斯
三年又一期的财务状况
005 号］《新疆新天房地产开发有限公司验资报告》，增资后，股权结构
12、 《关于发布二　一　年上半年昌吉地区建筑安装工程(市
5、 其他权属证明资料。
- 28 -

生变动后，将按其现行用途及方式继续使用下去。
新疆新天房地产开发有限公司股东全部权益价值评估值为大写
（一）接受委托

的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

- 2 -
重置成本法公式：评估价值=单位面积重置成本×建筑面积×成
5． 存货--在库低值易耗品采用重置成本法进行评估。按清查

一般经营项目：葡萄酒的销售；葡萄种植；农业开发；货物
11、 2004 年昌吉地区单位估价汇总表；

（二） 法律、法规依据
流动资产 135,629.20 183,464.04 47,834.84 35.27
度、天山北麓作为酿酒葡萄基地，从国内外引进赤霞珠、蛇龙珠、
（一）交易协议的主要内容
九、 评估假设 ............................................................................................................................. 25
函证、核对、监盘、勘察、检查等方式，获取评估业务需要的基
3 、 净 资 产 账 面 值 为 -456,931,236.32 元 , 评 估 值 为
6、 资产评估准则—业务约定书；
主营业务收入 16,637.47 21,556.24 12,146.96 3,723.78
*根据市场销售情况，按其出厂销售价格减去销售费用、全部税

金、应收账款、应收利息、其他应收款、存货五类。
（3）坏账损失核算采用备抵法，按账龄分析法并结合个别认
资产负债率 34.40% 31.20% 18.15% 18.90%
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资
载权利人与深圳国际俱乐部有限公司名称不符，产权存在瑕疵，明细详
等，为 1997 年－2010 年期间陆续购置，大部分处于报废和待报废状
注册资本：捌仟肆佰叁拾贰万元人民币

- 25 -


玛纳斯县分公司、阜康分公司等两个分公司，有新疆新天西域酒
评估基准日 2010 年 7 月 31 日。
9、 评估业务约定书。
抵押仅取得了土地他项权证复印件,未取得其他相关抵押资料。
分布在天山北麓和伊犁河谷，与美国加州和法国波尔多两大世界
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
8、负债根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项

资企业的股权比例确定评估值。
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告


1、公司股权变更登记审核表；
6、主要大型设备制造订货合同或购置发票；
申请增加注册资本人民币 23,051.94 万元，由新天国际经贸股份有限公
有限公司的股东全部权益，在2010年7月31日的市场价值进行了评

家八部委联合颁发的“国家农业产业化龙头企业证书”； 2005 年
宗地三：阜康分公司用地，国有土地使用证号为［阜国用（2009）
13、 昌吉地区典型工程造价指标；
（五） 取价依据
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告

三、关联交易标的基本情况
收益来确定土地使用权评估值。

有关事项说明》；
减去负债评估值求得企业价值的评估方法。其中各项资产和负债的具
经营业务范围：房地产开发与经营。 

资产基础法，按照必要的评估程序，对新疆新天房地产开发有限公
作（集团）有限公司 1,800.00 1,800.00 货币 6.06%
任何违反国家法律、法规的行为。
用、各项税费及附加、适当利润等，结合实际盘点情况，确定评估

结 论 ， 应 认 真 阅 读 评 估 报 告 全 文 ,本 摘 要 不 得 单 独 使 用 。 
一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ............ 6
洲会字[2003]8-510 号］《验资报告》，增资后，股权结构为：
3． 存货—原材料、外购半成品、包装物、在库低值易耗品，
厂，开发程度达六通一平。

生产及服务行业的劳务人员；在海外举办各类非贸易性企业；承包工
新天公司主要资产包括货币资金、应收账款、应收利息、其他
1,295.15 万元，包括 35 个待销售小区地下车位、天鸿小区 39 套地下
4、评估值增减主要原因分析：
宗地二：玛纳斯分公司用地，国有土地使用证号为［玛国用

2、选择年末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映


上述评估结论自评估基准日起壹年有效，逾期无效。

名 称：深圳市新天西域经贸有限公司
1 (1 )
（1）经营状况：
收益确定评估值。

- 23 -
四、 价值类型及其定义 ............................................................................................................. 18
以上特别事项提请报告使用者予以关注。
132 号《新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目涉及
日的股东全部权益评估值为大写人民币贰亿陆仟肆佰贰拾陆万壹仟
1、 资产评估准则—基本准则；
增值税等，评估基准日后除土地增值税外的税费已实际缴纳，土地

德联合会计师事务所（五洲松德证审字[2010]2-0298 号）审计，
资产与负债，具体内容如下表：
- 11 -
低值易耗品、在产品、库存商品；各项存货取得时按实际成本法
二O一O年十一月十五日

19、 评估基准日市场有关价格信息资料；
基础法。
评 估 报 告 正 文 ， 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估
司的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采
线、硅藻土过滤机、真空转鼓式过滤机、离心机系统、气囊压榨
（二）委托方及委托方以外的其他评估报告使用者

1、 与评估目的相对应的经济行为文件；
1、公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。
去负债评估值求得企业价值的评估方法，此种评估方法比较适用
- 25 -

房屋建筑物的重置价值视具体情况以重编预算法、预决算调整
法定代表人：何小安
公司购买了一辆白色宝马 528i 轿车，购买价格 45 万元人民币，由于该
12． 其他无形资产
被投资单位名称 投资日期 投资期 持股比例 投资成本
估范围内阜康分公司的房屋建筑物 49,356.18 平方米（共 5 栋）
报告。
路，开发程度达六通一平；阜康分公司土地东临准东石油基地、
本公司与新天集团于 2010 年 11 月 30 日签署了《新疆新天房产
型、评估资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法；评估小组根据
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
8、 1995 年《全国统一建筑工程计算规则》；
出口；对外派遣工程、生产及服务行业的劳务人员（不含海员）。
科技大学、中国农业大学保持了紧密的合作关系，还多次派人赴

幅度较大；企业对委估设备确定的会计折旧年限较资产评估确定
计数额。
或有关报价资料等方法确定重置全价。
3．公司长期股权投资
（四） 权属依据
组建评估小组。
集团 90%的股权，中信国安集团公司为本公司的第一大股东。因此，
- 7 -
在 2011 年 4 月进行，评估结论中土地增值税的评估值是根据核实后的

部权益价值评估报告
业 200.00 200.00 货币 0.67%
- 12 -
8、 签字注册资产评估师资格证书；
等固定资产的技术鉴定主要采用现场勘察、查阅运行记录等手段，
根据上海万隆资产评估有限公司出具的沪万隆评报字（2010）第
业股份有限公司 2010 年 8 月 16 日的第四届董事会第三十三次会
长期投资 22,356,622.23

十三、 评估报告提出日期 .......................................................................................................... 30

企业价值评估中的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本
(1)重置全价的确定：
3、国有土地使用权证；
- 6 -

（一）委托方和委托方以外的其他评估报告使用者
目前，由于我国企业交易市场的信息不对称，市场化、信息
法定代表人： 中国注册资产评估师：
六、 评估依据 ..................................................... 20
6、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
息资料，进行必要筛选、分析、归纳和整理，并根据评估对象、价值类
酒、烈焰酒、白兰地酒等，设备的生产能力为：罐储能力 8 万吨，
本次交易完成后，本公司将不再从事房地产开发，新天集团及其
8． 固定资产--机器设备、电子设备等固定资产的评估，采用
投资性房地产 - - -
年 6 月，公司获得国家林业局颁发的全国经济林产业化龙头企业
流动负债 7 7,906.39 7,906.39 0.00 0.00
- 24 -
涨、人工工资上调及会计折旧年限短于房屋的经济寿命。
31 日对深圳国际俱乐部有限公司投资。目前该被投资单位深圳新天
成立日期：1997 年 8 月 1 日
该企业的葡萄酒设备主要购置于 2000 年以后，部分设备购置

- 24 -
了坏账准备，评估时按规定将坏账准备评估为零所致。
A．长期股权投资评估基准日账面价值 2,235.66 万元，主要是
（三）交易目标公司评估结果
采用的会计政策在所有重大方面基本一致。
（二） 法律、法规依据 
为活跃的设备，则采用市场法评估。 
三、 评估对象和范围
土地处于闲置状态，未得到有效地利用。

年 4 月第一届和 2006 年 4 月第二届亚洲葡萄酒质量大赛上新天
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
估方法；评估小组根据所选用的评估方法，选取相应的公式和参

新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
权。本次交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
华深集团有限公司给深圳国际俱乐部有限公司出具了 1 份代办年审的
2003 年 10 月 28 日，根据公司股东会决议和修改后章程的规定，
物交易价格进行比较调整，确定委估对象的评估值。 
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
“重合同、守信用企业”、“AA 级信用企业”，国家建设部授予的“销
评估对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本
所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实的
人民币叁亿伍仟叁佰柒拾壹万元零陆角捌分（RMB 353,710,000.68
- 3 -
间接经济利益的，测算相应的经济收益，折现计算评估值；或根
（二）评估范围为新疆新天房地产开发有限公司经审计后的全部
法定代表人：陈军 
深圳国际俱乐部 2005.12.31 无 75% 19,806,622.23
础法。市场法由于缺乏可比较的交易案例，现阶段难以采用。
法提供在用的、与账面对应的商标；NC 软件系企业购置的用友 NC
参考意见。
地址：中国·上海迎勋路 168 号 15 楼
流动资产 1 34,782.51 37,162.51 2,379.99 6.84
评估报告目录


室、桌球、壁球、室内外网球、高尔夫习场、室外钓鱼、洽谈室、会员
本次纳入评估范围的全部资产与负债与经济行为涉及的评估
产评估报告书全文。
法定代表人：陈军

B．投资性房地评估基准日账面净值 4,812.75 万元。主要包括天
新率相乘，得到的乘积作为评估值。
C．应收利息账面值 48.09 万元，涉及 6 个账户。主要是新天公
查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律状况给予必要的关注，对评
修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估土地的区域条件
司购入的华夏银行和 EBA 东亚银行的周利宝七日通知存款理财产
知名产区同处于北纬 44°酿酒葡萄的黄金生长区域。
力产品。形成了尼雅、西域沙地、新天和西域烈焰的三加一的产
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目涉及其股东全
（1）长期股权投资概况
（四）形成报告
产 68.33%股权转让给新天集团。
商住楼必须按 2%预征土地增值税。目前企业已按商住楼 2%的预征率计
四、 价值类型及其定义
值。
五、 评估基准日 ................................................... 19
金额单位：人民币万元
十二、 评估报告使用限制
68.33%股权转让价款 24，170.00 万元。
上海万隆资产评估有限公司 中国注册资产评估师：

接受的劳务形成的资产或权利的价值确定评估值。
被评估单位名称：新疆新天房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
波罗红葡萄酒和白葡萄酒在“美国旧金山国际评酒会”上分别双
一、我们在执行本项评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评
限、原价和预计残值率确定其折旧率。预计净残值率为 3％。
- 15 -
的意见；
或价值的方法。
权证，7 项房屋未办理房屋产权证。
资金按评估基准日的中国人民银行公布的外币兑人民币的中间价
以上特别事项提请报告使用者予以关注。
15、 国家计委、经贸委、公安部、交通部、国家环保总局等在
- 21 -
也没有考虑流动性因素引起的折价。
市、西至伊犁霍尔果斯口岸的 12 万亩亚洲最大的酿酒葡萄基地,
荣誉称号。2002 年 10 月 26 日“天安名门”住宅小区，在中国房地产
住 所：深圳市福田区商报路奥林匹克大厦 22 楼
附件：

可办理产权证手续，故为客户垫付款的时间较长。自 2006 年底开始，
近三年公司经营业绩如下表（单位：万元）：
23、 委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料； 
天农机有限公司共同出资设立的有限责任公司，设立时注册资本为
负债总计 238,747.91 237,611.42 -1,136.49 -0.48
（二）关于交易完成后可能产生同业竞争的情况及应对措施的说
2、被评估单位概况
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目涉及
5、《关于转发〈资产评估操作规范意见（试行）〉的通知》（国
时将其所持有的新疆中信国安葡萄酒业有限公司（以下简称“酒业公
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
形。
上述评估结论自评估基准日起壹年有效，逾期无效。
（四）其他需要说明的重要事项
们已对评估对象及其涉及资产的法律状况给予必要的关注，对评估对象及其


非流动负债 198,538.82 198,538.82 - -
为评估目的服务。
限公司股东全部权益价值评估报告

新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告

截止 2010 年 7 月 31 日，新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益的评
七、 评估方法 ..................................................... 23
C．应付职工薪酬评估基准日账面价值 25.71 万元，主要包括新

6、新天房产资产评估报告； 
根据中信国安葡萄酒业股份有限公司第四届董事会第三十三
80.00% 正常经营 
（三）评定估算
估无增减值。
京中世绢道贸易有限公司，持股比例 10%，根据新疆新天西域酒业
- 6 -

该公司是一家集葡萄种植、加工、贸易、科研为一体的农业产
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销
资料，了解评估对象现状，关注评估对象的法律权属。项目组于 2010
（一） 经济行为依据

棉麻公司收购道路、南临玛纳斯县苗圃、西临苗圃、北临乌伊公


性陈述或重大遗漏负连带责任。
新天集团在上述股权转让协议生效日后支付 22,104.00 万元，同
资发产权[2006]274 号）；
对评估结论产生影响的特别事项：
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
5.1重置成本法
十一万吨，贮酒能力达十五万吨，成品酒灌装能力达八万吨。
1．注册登记情况
电话：021-63788398 二○一○年十一月十五日
100.00% 正常经营
6．近三年资产、财务、经营状况 
- 36 -

款、垫付客户购房手续费等。
年限，尚可使用年限一般适用于超期服役设备。
备正常在用；大部分电子设备购置时间较长，已超过经济耐用年限，
（4）土地使用权增值原因：至评估基准日房地产市场大幅上
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
其他房屋建筑物无法收集到一定的市场交易案例，因此选择

摘要
13． 各类减值准备、跌价准备评估为零。
2006 年前国家规定，商品房的销售，如是按揭，需待贷款还清后尚
（一）委托方及被评估企业

注册资本：29718.94 万元
经营存在着较大风险。为了集中有限资源发展葡萄酒产业，公司计划
坏账风险的欠款按账面值确定评估值，并按规定将企业已计提的坏帐准
法。
新天国际经济技术合
业股份有限公司，后更为现名中信国安葡萄酒业股份有限公司。
资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其
其他非流动资产 - - -
数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
确定的酒业公司 8.06%股权转让价款为 2,066.00 万元。该评估价值
（三） 准则依据
7．主要会计政策
现发展成为拥有国内外下辖、控股 13 个分、子公司，以石油、煤
一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
在建工程 10,886,806.37
4、外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重
酒业有限公司股东全部权益价值进行了评估。
有限公司、中国成套设备进出口（集团）总公司、新疆北中房地
覆盖全国，产品行销 30 个省、市、自治区；同时，公司产品还走

职地对有关资产实行了有效的管理。被评估单位在经营过程中没有任何
- 2 -
告经本公司三级复核，在与委托方和委托方许可的相关当事方就
经营范围为：境内外工程及境内的外资工程；对外派遣各类工程、
V Ai
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

5、长期股权投资评估减值 20,097,727.51 元，减值率为 89.90%，主
基准协商确定，交易价格合理、公允。本次关联交易审议和表决程序
3、 资产评估准则—评估报告； 

*在产品、自制半成品按其折算产成品的约当量，随产成品进
2、 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
产及负债进行评估，对被评估企业存在的可能影响资产评估价值
使用。
（1）根据上海万隆资产评估有限公司出具的沪万隆评报字
8、 评估机构营业执照副本；
15,708.37 万元，无形资产—土地使用权账面价值 1,372.09 万元。
评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研，收集相关的信
动幅度进行调整，确定在建工程评估值。
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、
告 正 文 ， 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结 论 ， 应 认 真 阅
- 29 -
十、 评估结论 ..................................................... 22
重较小，仅为 0.02%。

以上应收款项账龄在 4 年以上的所占比重较大，主要原因是
（建标[1995]736号）；
上述设备分别安放在新疆玛纳斯县乌伊路 51 号的玛纳斯分
部门颁发的许可证件为准）：葡萄酒的生产。一般经营项目：（国
9、 企业国有资产评估报告指南；
收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，确定评估值。
132 号《新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目涉及
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估
流动资产 50,439.09 47,217.24 37,308.82 34,782.51
计算公式： 
非流动负债 8 0.00 0.00 0.00 0.00
（二）特殊假设与限制条件
评估结论的影响。


评估对象和范围：新疆新天房地产开发有限公司股东全部权益
二、 评估目的
本公司与委托方、被评估企业协商，确定评估目的和评估对
主要包括新天公司预收天安名门小区购房业主的预付购房款以及其
根据上海万隆资产评估有限公司出具的沪万隆评报字（2010）第
（二）现场清查

固定资产 5 7.48 23.60 16.12 215.51 
（2）成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和

- 10 -
五、 评估基准日 ......................................................................................................................... 18
n
南临乌奇公路、西临阜北农场公路、北靠准东石油基地污水处理
1、 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

本次评估结论：新疆中信国安葡萄酒业有限公司于本次评估基准
评 估 报 告 正 文 ................................................. 5

被评估单位名称：新疆新天房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
本公司与委托方、被评估单位协商，确定评估目的和评估对象及范
6、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
新天国际经贸股份有限公
②是否设定抵押：委评的玛纳斯分公司两宗土地均设定抵押。

- 30 -
10、 委托评估的各类资产和负债评估明细表；
- 18 -
其公司财产已被法院冻结，现每年车检只能通过非正常途径进行。
- 14 -
- 20 -
资产总额 59,481.48 55,094.86 44,505.42 41,838.41
（一） 经济行为依据
其中：长期股权投资 3 2,235.66 225.89 -2,009.77 -89.90

虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。
B C D=C-B E=D/B×100%
固定资产 74,840.84 
*以产成品完全成本为基础，根据该产品市场销售情况加上适
企业名称：新天国际经济技术合作（集团）有限公司

变现收回的净收益确定评估值。
签章确认；所提供的资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是
新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益价值资产评估报告》，
评估基准日 2010 年 6 月 30 日。
评估结论及其使用有效期：
注册资本：300.00 万元 

司土地，玛纳斯分公司土地位于玛纳斯县乌伊路 51 号，阜康分公

的审计机构、评估机构对拟转让的目标股权进行了审计和评估。公司
3
A B C = B –A D = C / A×100%
评 估 报 告 摘 要 ................................................. 4
326.44 万元。包括原材料、包装物和产成品。

第 42 号）；
- 20 -
10、 资产评估价值类型指导意见； 
5、适用的主要税种和税率及税收优惠政策:
3、企业持续经营假设：是指被评估单位的生产经营业务可以按其
七、 评估方法
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》2005 年国务院国资委第 12

司全套引进世界先进的工艺与设备，生产规模十一万吨，贮酒能
其中：建设银行明圆支行、招商银行解放北路支行、招商银行待
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。并对已经发现的问
空调等。设备运行状态良好，设备维护保养情况良好，设备利用
时间相近、状况相近的设备交易案例进行对比分析确定评估值。计算公
13. 评估结论中不考虑控股股权或少数股权因素产生的溢
10. 委评车辆--新 AH3236，其车辆行驶证证载所有权人为
详情参见本报告正文部分“十一、特别事项说明”
加：投资收益 245.00
1、委托方——中信国安葡萄酒业股份有限公司
2．本评估结论中应交税费-除土地增值税外的其他税种的评估值是
资产总计 193,054.79 264,037.55 70,982.76 36.77
所拥有的子公司新疆新天房地产开发有限公司（以下简称“新天房
颁发的建综[1992]349 号文）；

本评估结论的价值类型为市场价值。
新天公司由新疆新天国际经济技术合作有限公司和新疆新天农机
（一）一般假设与限制条件
评估小组于 2010 年 11 月 2 日进驻现场，对被评估单位填报的资产
注册资本：捌亿零玖佰玖拾壹万玖仟叁佰元人民币

九、 评估假设 ..................................................... 21
家法律、行政法规有专项审批和限制经营的除外）：葡萄种植、葡

[关联交易]*ST中葡：关于新天集团购买公司控股子公司新疆新天房地产开发有限公司股权关联交易的公告   时间：2010年12月10日 05:11:47 中财网    
a．运输设备评估基准日账面原值为 97.46 万元，账面净值 2.92
项 目
天房地产开发有限公司拟股权转让项目涉及其股东全部权益价值评
股东姓名或名称 认缴出 实缴出资 出资方 出资比
赛上，新天干白葡萄酒 1999 荣获金奖。2008 年 8 月新天葡萄酒
邮编：200011
18、 当地公开招拍挂市场信息；
重置价值=购置价值+车辆购置税+其他杂费

七、独立董事的事前认可情况和发表的独立意见
方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
车场机动车停放服务。
非流动负债 198,538.82 198,538.82 - -
为： 
万元。主要包括两辆帕萨特轿车和一辆丰田轿车，分别购置于 2001
（此页无正文）

发产权[2006]274 号）；
明
- 32 -
（4） 是否存在抵押及其他限制情况。
- 11 -

资产评估结果汇总表
销售费用 364.45 461.64 235.23 55.97
于上世纪九十年代末。主机设备均选用国外和国内定点生产厂家
- 10 -

2、 资产评估职业道德准则—基本准则；

对账。

以上固定资产主要为满足生产经营需要购置，评估基准日运输设
中信国安集团公司以 5.047 亿元现金入股新天集团，持有新天集
2． 各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收

为此，公司拟将所持有的新天房产 68.33%股权进行转让。
- 18 -
元）。
备评估为零所致。
读 评 估 报 告 全 文 ,本 摘 要 不 得 单 独 使 用 。 
计 11,364,870.71 元，均评估为零。对尚未报经批准而无法收回
4、 与被评估单位资产的取得有关的各项合同、会计凭证、账册
定评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据其可
2、房屋所有权证；
酿造标准、酿酒师、贮藏标准等质量等级划分标准，分为奢藏级、
凭证、账册及其他会计资料;

负债总计 238,747.91 237,611.42 -1,136.49 -0.48
①重置价值
十三、 评估报告提出日期
万元。

价格确定重置成本。
有限公司。委托方以外的其他评估报告使用者为新疆新天房地产开发有
办发[1996]23 号）；
3、 委托方和被评估单位法人营业执照;
被中国商业联合评为“葡萄酒六大畅销产品”，同时产品走出国
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
对采用市场法进行评估的委估设备，其成新率模拟为100%。
能为企业带来一定的收益。
注 册 号：650000030002015
资产负债率 34.40% 31.20% 18.15% 18.90%

1、公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公
公司类型：有限责任公司
3、不动产概况
7、 资产评估准则—不动产；
两个灌装厂，生产规模达 11.5 万吨，储酒能力 15 万吨，成品酒
2、酒业公司股权的评估情况
5、酒业公司股权转让协议；


资产基础法具体各项资产和负债的具体评估方法如下:
未发生重大变化。
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
77.33% 正常经营
新天公司成立于 1997 年 8 月，由新天国际经济技术合作（集团）
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
无形资产 1,372.09 4,177.53 2,805.44 204.46

附件：
表中序号 车辆名称 规格型号 证载权利人 
务以销售尾房，处理遗留产权过户工作为主。未来的收益存在较大
2,376,114,181.79 元，减值 11,364,870.71 元，减值率 0.48 %。
3、 主要设备制造订货合同或购置发票；
委估在建工程均系正常施工建设，工程款项正常支付，将实
1、资产账面值为 418,384,101.19 元，评估值 432,773,860.24 元，增
（一）关联交易的目的及对上市公司影响
围，选定评估基准日。听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产
西域经贸有限公司已基本处于停业状态，收入很少；深圳国际俱乐
1. 本次资产评估仅对委托方委托评估的新疆中信国安葡
十三、评估报告提出日期 ........................................... 26
减:营业成本 24,300.83 3,277.84 3,308.04 1,036.65
3、 资产评估准则—评估报告；
梅鹿辄等 10 多个世界酿酒品种，通过“公司加农户”的组织形式

7、与被评估单位资产的取得有关的各项合同、会计凭证、账册
i
要系企业投资性房地产市场价值升高所致；
新疆新天国际经济技术合
流动负债 402,090,857.22

为干红葡萄酒、干白葡萄酒、西域烈焰、白兰地，公司生产规模
圳国际俱乐部为新天公司控股子公司，具体投资情况如下表：
- 4 -
- 12 -
2、公司独立董事关于事前认可本次交易的函以及对本次交易发表
盘点的结果分类，将同种低值易耗品的现行重新购置加上合理的
经营范围：许可经营项目（具体经营范围及有效期限以有关
易性企业；承包工程和海外企业所需设备和材料的出口；承担对
目；经营和代理本地区的进出口业务；小额易货贸易；籽棉的收购、
原因为天安名门会所、幼儿园前期资料缺失严重，无法完善规划手
关联方基本情况
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评
合计 5,509.37
的对外出租资产。以上出租资产均签订固定期限的房屋租赁合同，
固定资产 339,009,261.69
控制的其他企业与本公司不构成同业竞争。
确认：A、与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司；B、
评估报告中没有考虑由此引起被评估单位有关纳税义务的变化对
10、 2004 年新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用执行定额；
更新换代快，使用频率低的特点。

房屋 16 套（项），其中：2 项，建筑面积合计为 5,509.37m2，未提供产
次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。
为主要依据再加上一定的利润、利息、就缴纳的税金和土地增值
3、 本报告未经国有资产管理部门审批程序，本评估报告不得被
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
（三）评估范围内主要资产概况
1 、 资 产 账 面 值 为 1,930,547,816.18 元 ， 评 估 值
号《新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目涉及其股东全部权
新天国际经贸股份有限公司的企业名称曾变更为新天国际葡萄酒

上综合考虑设备的使用状况、维护状况、工作环境等因素综合确
定。
的媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
产----土地使用权，账面价值为 1,243.86 万元，无形资产——其他无
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
申请增加注册资本人民币 500 万元，由新天国际经济技术合作公司于
14、 委托方与被评估单位共同撰写的《关于进行资产评估的有
称号；此外，公司还获得“AAAA”级国家标准化良好行为企业、
十二、 评估报告使用限制 .......................................................................................................... 29
6、 房屋建筑物新旧程度的鉴定（完损等级评定标准）；
司发展战略的要求。
2007 年、2008 年、2009 年财务状况和经营状况已经五洲松德联合

和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假
3、主要产品品种、实际生产量、销售量，及其市场占有率

净 资 产 10 33,932.02 35,371.00 1,438.98 4.24
3、企业持续经营假设：是指被评估企业的生产经营业务可以按
股东姓名或名称 认缴出资 实缴出资 出资方式 出资比例

评估目的：股权转让
月 10 日办公会议通过：公司股东拟对外转让股权。

变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；有
根据以上判断，被评估企业未来收益的风险程度相对应的收
公司以尼雅产地生态葡萄酒系列、西域沙地葡萄酒系列为主
10． 在建工程评估
落实公司聚焦葡萄酒主业的发展战略。2010 年 11 月 30 日，公司与
提供其股东全部权益价值的专业意见。
新天公司执行财政部颁发的中华人民共和国《企业会计准则》及其

价值类型：市场价值
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资
值。

009 号］《验资报告》，增资后的股权结构如下：
四、 价值类型及其定义
的瑕疵事项，被评估企业未在“关于进行资产评估有关事项的说
际化、专业化、产业化”的企业集团。
本次受让酒业公司 8.06%股权的金额为：2066.00 万元。
被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
法国、美国、澳大利亚等国考察学习。建立了国家博士后科研工
6、 1998年《新疆维吾尔自治区补充预算定额》；
使用权评估值。
获 “最具竞争力”铜牌奖；2007 年 11 月在北京举办的波尔多中
发有限公司 100% 的股权，股权转让价格为 75,838,283.85 元，故
上海万隆资产评估有限公司接受委托，对因新疆新天房地产开
该企业的生产设备有 1097 台/套设定抵押。
合计 29,718.94 54,667.30 100%
7、长期负债为 198,538.82 万元，占负债总额的 83.16%。主

重置价值=购置价格（含税价）+运杂费+安装调试费+资金成

售尾房，处理遗留产权过户工作为主。
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》2005 年国务院国资委第
评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托方提交正式评估
其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变，不考
评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评
新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益价值
疆楼市。
设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

表中序号 车辆名称 规格型号 证载权利人
附件： ................................................................................................................................................. 32 
经贸部批准成立的兵团国有独资企业。 经过十几年的发展历程，
（三） 准则依据
注册资产评估师对初步评估结果进行综合，确定最终评估结
推动公司的可持续健康发展。
沪万隆评报字（2010）第 131 号
3、 评估对象涉及的主要权属证明资料；
法定代表人：何小安
本次转让新天房产 68.33%股权的金额为：24，170.00 万元。
公司类型：有限责任公司
股份有限公司的往来款；专项应付款 2,242.05 万元。
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
引进赤霞珠、霞多丽等 15 个世界酿酒葡萄名种，已建成东起阜康
的股权比例确定评估值。
公司高度重视科技力量，与山东省酿酒葡萄研究所、西北农林
经其签章确认；所提供的资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评

注 册 号：4403011176776
住宅、小区地下车位以及从土地二级市场购进的待开发的土地。
2、假设被评估单位在未来的经营期限内的财务结构、资本规模
D．其他应收款账面余额 24,582.26 万元，坏账准备 5,325.79 万
据中华全国商业信息中心发布的监测报告中显示，新天葡萄


其中：存货账面原值为 77,877.17 万元，存货减值准备为
传上着力强调“新疆产区”和“原料优势”概念，制定了《酿酒
明”中做出特别说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉的
2005 年 5 月 19 日对深圳新天西域经贸有限公司投资，2005 年 12 月
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告


新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告

- 17 -
进口设备购置价格=CIF 价格×评估基准日汇率+进口关税+银
4
展，投资效益不佳。
符合法律法规的规定，不存在损害上市公司利益及其他股东利益的情
非流动资产 2 7,055.76 6,114.89 -941.01 -13.34
本次采用委评房屋建筑物中，因住宅的房地产二级市场较活
为满足委托方拟转让新疆中信国安葡萄酒业有限公司股权的
新疆天正有限责任会计师事务所验资，并出具了［新天会验字（2001）
独评估，按股权转让价格为 75,838,283.85 元确认评估值。
项目 2007 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2010 年 6 月 30 日
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
治区建设厅、市建委授予的“优秀房地产开发企业”，市工商局授予的
9 月，“新天牌”葡萄酒荣获“中国名牌”称号；2006 年 5 月产
交易有利害关系的关联人将放弃行使在股东大会上对该议案的投票
重置价值＝购置价＋车辆购置税＋牌照费（上述价格中不含车辆使
沪万隆评报字（2010）第 132 号
664.39 万元，账面净值 431.29 万元。
具评估报告的要求。
纷，需按国家有关部门认定的或相关当事方达成的有效协议对本
限公司 100% 的股权，股权转让价格为 75,838,283.85 元，故本次

估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求
观奖。2003 年“天安名门”住宅小区荣获国家“水景名盘”小区奖；
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强
固定资产 5 7.48 23.60 16.12 215.51
产厂区内，主要为葡萄酒、油生产设备,包括发酵罐、贮罐、灌装
推动了乌鲁木齐方地产市场的新理念和新思维。新天公司曾先后荣获自
- 16 -
非流动资产 9,042.39 7,877.62 7,196.60 7,055.90
涨所致。
估价值为 35,371.00 万元。经双方协商约定，转让价格以该评估价
（1）总体情况：企业所属的不动产为固定资产－房屋建筑物、
6、固定资产—车辆
据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。
5、假定被评估单位管理当局对企业经营负责任地履行义务，并称
（一）评估结果汇总
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
历史和现状的介绍，拟定评估计划，组建评估小组。 
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
作公司 1,300.00 1,300.00 货币 86.67%


●本次交易属于关联交易，尚须获得临时股东大会的批准。
收益法的基本公式如下：

（1） 对于被投资企业实施控制（或有重大影响）的，进行单
市场比较法计算公式为：
8、其他权属证明资料。

股后，总股本现为 80991.93 万股。中信国安集团公司持股比例为
部权益价值。


本次未对控股子公司——新疆绿色田园农业开发有限公司进行单

大变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；
特 别 提 示 ： 以 上 内 容 摘 自 【 沪 万 隆 评 报 字 ( 2 0 1 0 ) 第 1 3 1 号 】 评 估 报
估。
固定资产折旧方法采用平均年限法，按固定资产经济使用年
A．应付账款评估基准日账面价值 1,657.06 万元，涉及 22 个账
务；设计和制作路牌、灯箱、礼品广告。
4、机动车行驶证；
业向乌鲁木齐市国土资源局补交了 1,199.26 万元出让金，办理了土
作（集团）有限公司 1,800.00 1,800.00 货币 27%
B．应收账款账面余额 2,430.38 万元，坏账准备 536.95 万元，
值 14,389,759.05 元，增值率为 3.44%。
投资性房地产 4 4,812.75 5,865.40 1,052.65 21.87

4、评估值增减原因分析：
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关
新疆中信国安葡萄酒业有限公司持有的新疆绿色田园农业开发有
上海万隆资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公
上海万隆资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公
资产总计 6 41,838.41 43,277.39 1,438.98 3.44
具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行
9 天安名门小区-会所 3,436.02 15,362,916.00 前期资料缺失
十三、 评估报告提出日期
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设
上海万隆资产评估有限公司 中国注册资产评估师：
建商品房及物业管理。随着企业战略调整，目前公司经营业务以销
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
评 估 报 告 声 明 ................................................. 3
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目涉及其股东全
化。
1
2、 房地产权证和土地出让合同等；
2、继续使用假设：是指处于使用中的被评估单位资产在 产权发生
相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
办公用房，主要有前处理车间、联合车间、包装车间、办公楼、
1、流动资产概况
及其他有关资料；
于调整汽车报废标准若干规定的通知》和 1997 年 7 月联合颁布的
截至评估基准日 2010 年 7 月 31 日，公司生产的主要产品分
国家工业旅游试点企业、自治区“守合同、重信用”单位等荣誉
5、商标注册证；
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
净资产 39,017.22 37,906.26 36,428.31 33,932.02
②地面建筑物状况：
a．产成品-待销售的住宅、小区地下车位评估基准日账面价值
回的数额确定评估值。各种预付款项根据所能收回的相应货物或
流动负债 7 7,906.39 7,906.39 0.00 0.00
公司类型：有限责任公司

新疆新天国际经济技术合
市，海外经营机构分布在墨西哥、古巴等国家和地区，是一个“国
葡萄酒也分别获得金奖和银奖；2006 年 5 月出口美国的新天马可
题进行了如实的披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出
天酒业有限公司、新疆绿色田园农业开发有限公司、新疆新天西
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
构筑物及其他辅助设施共计 30 项，使用用途主要为受料站、
团 49%股权，成为新天集团的第二大股东。同年，中信国安集团公
因为 2005 年至 2006 年间由于银行对账单丢失，企业未及时与银行
其中:房屋建筑物 15,708.37 18,645.19 2,936.82 18.70
5、长期投资概况
3．存货—产成品：根据评估基准日时各项待销售的住宅的市场
年限法成新率=（1－已使用年限÷规定使用年限）×100%
流动资产 347,825,098.05
新天公司随着企业战略调整，公司经营业务以销售尾房，处理遗留
六、 评估依据
金额单位： 人民币万元
其中:房屋建筑物 15,708.37 18,645.19 2,936.82 18.70
2004 年 6 月，在中信集团的支持下，中信集团全资子公司—

物账面原值 20,987.70 万元，账面净值 13,154.67 万元。

税务登记证号： 650105228581331
级复核，在与委托方和委托方许可的相关当事方就评估报告的有关内容

8,000,000.00
新天公司主要产品是商品房、商业用房的开发与销售、委托代
（3） 设备的技术先进程度、新旧程度

2001 年 11 月 23 日前缴足，变更后的注册资本为人民币 2000 万元。由


- 17 -
4、外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大
形资产为商标权和 NC 软件，商标权账面价值为 13.50 万元，企业无
7、 评估机构营业执照副本；
注册地址：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市西虹东路 751 号
23 号］，使用权类型为出让，用途为工业用地，土地使用权面积为
查未达账分别为 159,991.00 元、17,688.69 元和 20.00 元，形成的原
一次性摊销法。存货的盘存制度：永续盘存制度。
元。出资情况经乌鲁木齐市审计师事务所审验，并与 1997 年 7 月 14
公司名称：新疆新天房产开发有限公司
8、 资产评估准则—机器设备；
公 司 名 称
投资性房地产 4 4,812.75 5,865.40 1,052.65 21.87
6、 签字注册资产评估师承诺函（原件）；
式中已使用年限是指日历年限,规定使用年限采用设备的经济寿命
- 34 -
以 2010 年 7 月 31 日为评估基准日，评估结果如下：
住 所： 新疆乌鲁木齐市西虹东路 751 号
3. 由于条件所限，本次评估中，对房屋建筑物、机器设备
16、 银行提供的对账单、债权人、债务人反馈的询证函；
公司类型：股份有限公司（上市）
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
地产市场始终保持高档住宅的领导地位，占有相当的市场份额。领导和
A．货币资金账面价值为 5,886.20 万元，包括现金、银行存款和

资产评估值乘以投资比例确定长期股权投资评估值。
资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成
售放心房先进单位”，国家统计局授予的“中国房地产 300 强企业”等
4、新天房产股权转让协议；
上海万隆资产评估有限公司
估较合适。
获得了国家绿色食品中心颁发的绿色食品证书；2000 年，新天葡
其他货币资金三类。新天公司房地产销售已经接近尾声，处于销售

元，账面净额 19,256.47 万元，涉及 201 个账户。主要包括应收关联
8、 2004 年新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用执行定额；评
7
未使用相关专门的仪器对设备进行测试和检验；对于固定资产中

企业价值评估中的资产基础法，是指合理评估企业各项资产价

定法估算坏帐损失。
现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变，不考虑本
- 21 -

单位：元
按照中国证监会的有关要求，公司积极履行非公开发行时做出
公司产品近年来在国际评酒大赛中屡次摘金夺银。2002 年 5
行评估；对于滞销、积压、降价销售的产品，根据其可收回的净

1、资产评估业务约定书。
作站，成立了新天技术中心（省级认定），建成了 205 个品种的
价手册》；
管道及沟槽 5 项，使用用途为供水管、排水管道、采暖管道、
（5）企业所得税：按企业利润总额的 25%计算缴纳。
（二）现场清查

（2）消费税：葡萄酒产品销售执行《中华人民共和国消费税
元；债务单位在近三年内均未向该公司催收和提起诉讼的债务共
进口业务。
需要，提供新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益价值的
①产权证登记情况：
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
萄酒荣获“新疆名牌”，新天牌商标荣获“新疆著名商标”;2002
5、 建设部《关于发布（全国统一建筑工程基础定额）〈土建工
日期为 2053 年 4 月 30 日。

减：所得税费用
项 目 账面金额（元）
人员的经验判断为依据。

重要举措。
评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研，收集相
（1）增值税：产品销售收入执行《中华人民共和国增值税暂

经营业绩长期未达产，尤其是近三年始终处于亏损状态，所以未
资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总
1．新疆新天房地产开发有限公司纳入评估范围的投资性房地产—
预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款五类。

账户，款项内容大部分为应付购房客户手续费余款、职工 2005 年风
用有效期自2010年11月15日至2011年11月14日止。
1、 验资报告；
9、酒业公司临时股东会决议。
被评估企业的无形资产总额为 1,372.09 万元，其中主要是无形资
流动负债 20,464.26 17,188.60 8,077.11 7,906.39
电话：021-63788398 二 O 一 O 年十一月十五日
限公司各股东、股权受让方以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
有限公司共同出资设立的有限责任公司，设立时注册资本为 1500.00 万
42.65%，为公司控制股东，公司实际控制人为中信集团公司。

2）非流动资产估基准日账面价值 7,055.90 万元，包括长期股权
本评估结论的价值类型为市场价值。
2007 年、2008 年、2009 年财务状况和经营状况已经五洲松德联合
11、 经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
B C D=C-B E=D/B×100%
库房、制冷站、宿舍楼等，使用及维修保养情况较好。房屋建筑
定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本；或二手车市场
车是以前的军牌转为地方牌，过户手续较为复杂，当时双方商定由深圳
十、 评估结论
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
有限公司拟转让新疆中信国安葡萄酒业有限公司股权而涉及新疆中信国安葡萄
实施实质性的控制但有较为稳定的投资回报，按约定或预测出的

提了土地增值税，土地增值税的清算根据乌鲁木齐市地方税务局安排将
外农业方面经济援助项目；经营和代理本地区的进出口业务（具
2、继续使用假设：是指处于使用中的被评估企业资产在 产权发
11、 企业价值评估指导意见（试行）
（3）三年又一期的经营成果
价值。

注册资产评估师声明............................................................................................................................. 3
益率无法合理估算，不适用收益法。
- 26 -
单位人民币：元 
3）流动负债评估基准日账面价值 7,906.39 万元，包括应付账款、
5．主要经营业绩
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的

资产评估结果汇总表
股东姓名或名称 认缴出资 实缴出资 出资方式 出资比例
产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
部有限公司也只有车位、部分房屋出租收入，其他经营业务均未开
元。由新疆华信有限责任会计师事务所验资，并出具了［华信会验（2004）
9、 与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计
8
3、 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
自制设备重置价值=制造费用+安装调试费+资金成本+合理利
机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家
法定代表人：李新萍
在建工程 1,088.68 1,088.68 - -


葡萄种植资源圃，配备了 50 余件先进检测设备。目前公司具有大
金额单位： 人民币万元
80.00% 停业
营业利润 -9,537.41 -4,196.23 -8,045.06 -7,792.66
委托方和相关当事方的责任。

定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
2、 选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评
司将其持有的新天集团 10%股权转让给新疆融鑫投资有限公司。
9． 固定资产—运输设备，采用重置成本法评估。 
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告

获得 CQC 认证中心颁发的有机转换产品证书。
经营情况
三、 评估对象和范围 ............................................... 11
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
司土地位于准东石油基地西侧，玛纳斯分公司土地东临玛纳斯县
- 5 -
1、 新疆新天房地产开发有限公司办公室会议纪要；
万元。由天津五洲联合会计师事务所新疆华西分所验资，并出具了［五
无形资产 1,372.09 4,177.53 2,805.44 204.46
2010 年 12 月 7 日，本公司独立董事姜锡明、马洁、蒲春玲、王
珍藏级、特酿级、优酿级 4 个质量等级，为消费者提供安全、健
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告

2010 年 12 月 6 日，本公司独立董事姜锡明、马洁、蒲春玲、王
评估报告正文........................................................................................................................................ 6
重置成本法评估值=重置价值×成新率

号令；
规定，房地产开发企业开发普通住宅的必须按 0,5%预征土地增值税，
6、 资产评估准则—业务约定书；
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
20、 与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会
资办发[1996]23 号）；
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的
价值类型：市场价值
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
为满足新疆新天房地产开发有限公司拟实施股权转让的需要，
邮编：200011
五、净资产收益率 -9.46% -2.93% -4.06% -8.76%
4． 存货—产成品
深圳国际俱乐部有限公司于 2003 年 5 月 12 日向深圳华深集团有限
25、 委托方与被评估单位共同撰写的《关于进行资产评估的
伊犁霍尔果斯酒园葡萄酒业有限公司

新疆中信国安葡萄酒业有限公司股东全部权益价值评估报告》，以
一、我们在执行本项评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
项 目

项目 帐面净值
六、 评估依据 ............................................................................................................................. 18
进行必要的沟通后，向委托方提交正式评估报告。
上海万隆资产评估有限公司出具的沪万隆评报字（2010）第 131
7、 2000年《全国统一安装工程预算定额》；

新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
5、 本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本评估报告的
（3）机器设备增值原因：至评估基准日机器设备购置价上升

司为调整资产结构、突出公司主营业务，保证公司可持续健康发展的
值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
力达十五万吨，成品酒灌装能力达八万吨，成为亚洲最大的葡萄


的不确定性等，不适用收益法评估。
8、房产公司临时股东会决议；

成立日期：1997 年 8 月 1 日
- 27 -
负债总额 79,063,859.56
2、《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院第 91 号令）；

并出具无保留意见的审计报告。评估基准日的会计报表未经审计。
无形资产 13,720,920.97
理完毕。
1、 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
化程度尚不高，我们在国内市场上找到类似企业产权交易案例同
该公司于 1999 年 10 月 22 日在新疆玛纳斯县成立，原注册名

评估小组于 2010 年 10 月 15 日进驻现场，对被评估企业填报
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
重置成本=建安造价+前期及管理费用+资金成本
地，土地使用权面积为 135,917.35 平方米，取得日期为 2004 年 3

=
12. 委评流动资产和流动负债中三年以上债权和债务，根据
论。注册资产评估师在以上工作的基础上编制评估报告。评估报
（以下无正文）
建成了西起伊犁霍尔果斯东至阜康的 1000 余公里、15 万亩亚洲最
1、新天房产主要财务指标情况

八、 评估程序实施过程和情况
2、 中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；

使用有效期自2010年12月3日至2011年7月30日止。 
项目 2007年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2010 年 1-6 月
霞珠干红在第五届中国国际葡萄酒暨烈酒评酒会上荣获两金一

公司纳入评估范围的车辆共 2 辆，其中：1 辆，有机动车行驶证，但证
- 23 -
作为国内最大的葡萄酒生产加工企业之一，为全力发展酿酒葡
估基准日市场有关价格信息资料； 
新天集团正式成为中信国安集团控股子公司，为公司未来发展提
2、《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院第 91 号令）；
大的葡萄基地，占全国 82 万亩的 1/6。公司在产品诉求和对外宣
（一）交易标的概况及历史沿革
- 4 -
财务状况和经营状况已经北京永拓会计师事务所审计，并出具了［京永
2． 各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回

- 3 -
在建工程、无形资产—土地使用权，主要土地和房屋建筑物分别
n ─ 未来可获收益的年限（年）
品格局。尼雅产地生态葡萄酒根据产地先天生态条件、原料标准、
新疆新天西域酒业销售有限公司
（一） 评估对象为新疆新天房地产开发有限公司股东全部权益
队伍。


违反国家法律、法规的行为。
权面积 171,636.43 平方米。土地位置乌鲁木齐市新市区阿勒泰路 340
二 O 一 O 年十二月七日 
2009 年 46244.65 20933.44 3654.996 3531.5 
2、其他应收款评估增值 30,318,415.27 元，系对于能够收回，没有
1、公司第四届董事会第三十六次会议决议；
产基础法。
账面净额 1,893.43 万元，涉及 32 个账户。主要包括应收天际小区的
传真：021-63766338
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估


重置成本法较合适。
流动资产 135,629.20 183,464.04 47,834.84 35.27
深圳新天西域经贸有限公司 2005-5-19 无 85% 2,550,000.00
十、 评估结论
A B C = B –A D = C / A×100%

永财为本次交易出具了《关联交易事前认可意见》，对本次关联交易
总评估师：
股东姓名或名称 认缴出资 实缴出资 出资方式 出资比例
B．预收账款评估基准日账面价值 153.24 万元，涉及 10 个账户，
1、价款与支付
6、 评估机构资格证书；
总评估师：
管理并且使用年限超过一年的有形资产。

2 、 负 债 账 面 值 为 2,387,479,052.50 元 ， 评 估 值
本次经济行为已获得新疆新天房地产开发有限公司 2010 年 11
程和海外企业所需设备和材料的出口；承担对外农业方面经济援助项
知书”，故新疆中信国安葡萄酒业有限公司仍确认其企业法人地
象及范围，进行多次协商选定评估基准日。听取被评估企业有关
非流动负债 8 0.00 0.00 0.00 0.00
资金 10,468.99 万元，应收票据 673.57 万元，应收账款净额
（2）三年又一期的财务状况
旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被
地划拨转出让手续，土地权证编号为［乌国用（2007）第 0020659
9、 企业国有资产评估报告指南；
2
3、 评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开
注 册 号：企合粤深总字第 102189 号
（五） 取价依据
年 2 月、 2001 年 2 月和 1997 年 10 月。

流动比率 2.46 2.75 4.62 4.40
（一）接受委托
本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格


折算为人民币值作为评估值。 
实收资本：600 万美元

一大厦”高层智能化商住大厦和“天安名门”园林景观住宅，在新疆房
将委估对象和市场近期同类交易案例相比较，找出评估对象与
行条例》，一般货物适用税率为 17%。
（1）流动资产增值原因：系企业对可以收回的内部往来计提
股票代码：600084
经营范围：承包境外工程及境内的外资工程；对外派遣各类
情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
42,145,000.00
发有限公司拟实施股权转让而涉及其股东全部权益价值进行了评
28,770.97 万 元 ， 预 付 账 款 1,528.51 万 元 ， 其 他 应 收 款 净 额

酒厂、1 万吨石河子西域酒厂、1 万吨霍尔果斯酒厂、3 万吨阜康
三、 评估对象和范围
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使
土地使用权登记情况：委评土地有三宗。
矿、旅游业三大产业为支柱，业务涉及对外经济技术合作、农业
13、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料;
资产总额 1,930,547,816.18
独评估，以评估基准日被投资企业净资产评估值及占被投资企业
估。

国安集团公司持股比例达到 90%，成为新天集团控股股东。自此，

当的利润确定评估值。
流动资产 1,356,291,964.78
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规
法定代表人：岳志荣
负债合计 9 7,906.39 7,906.39 0.00 0.00
果时，应该相应调整评估结果甚至重新委托评估，提请报告使用
16,636.43 万元，存货净额 77,550.73 万元等。
二、关联方介绍
安装或安装由售货方负责,通过向当地经销商询价、查阅价格信息网站
品，按票面利息计算的持有期利息。
10、 资产评估价值类型指导意见；
和条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取
长期股权投资 21,063.89 24,322.18 3,258.29 15.47
本次交易目的是为了进一步落实公司确定的“聚焦葡萄酒产业”
净资产 39,017.22 37,906.26 36,428.31 33,932.02
资产总计 193,054.79 264,037.55 70,982.76 36.77

4、 评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公
及其他有关资料；
企业名称：中信国安葡萄酒业股份有限公司
地址：中国·上海迎勋路 168 号 15 楼

- 31 -
产开发有限公司和新疆生产建设兵团投资中心共同作为发起人，
21、 委托评估的各类资产和负债评估明细表；

流动负债 20,464.26 17,188.60 8,077.11 7,906.39

11、 企业价值评估指导意见（试行）
处于报废和待报废状态，部分还在使用的电子设备，也因为功能下
软件类无形资产采用市场法评估，商标权采用按成本法评估。
房屋登记情况：委评房屋 25 栋（项），仅有 19 项有房屋产
项目 2007年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2010 年 1-6 月
4、 委托方及相关当事方承诺函（原件）；
年修订）的有关规定，此项交易尚须获得股东大会的批准，与该关联

供了更为坚实的平台。
及其股东全部权益价值评估报告》，经双方协商并确认新天房产
垫付购房客户的按揭贷款和应收幸福路街道办天福居委会和其他个
本次评估根据委估在建工程的特点采用重置成本法进行评
的相关承诺，进一步优化产业结构，剥离非葡萄酒主业类资产，加快
新疆新天国际酒业销售有限公司；车辆——沪 HG1820，其车辆行
日财务状况和经营状况已经北京永拓会计师事务所审计，并出具了
成品尾房评估值下降所致；
设备评估值=比较实例价格×修正系数
业化企业。依托新疆独特的资源优势，本着“高起点、高投入、

100.00% 正常经营
1、 资产评估准则—基本准则；
长期股权投资 21,063.89 24,322.18 3,258.29 15.47
电子设备重置全价的确定：因电子设备均为就地采购，一般不需
（1）生产及销售量情况

万元。主要包括计算机、电视机、传真机、打印机、复印机及空调
的隐蔽部分无法实际观测，具体情况以被评估企业的介绍和评估
下表：
住 所：乌鲁木齐市西虹东路 751 号
4、 本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本评估报告的使
2004 年 2 月 29 日，根据新天公司股东会决议及修改后章程的规定，
元,增值 14,389,759.05 元，增值率为 4.24%。
萄基地，酿造优质葡萄酒，公司选定在最适合葡萄生长的北纬 44
4、 机械工业部机电产品价格信息中心 2010 年版《机电产品报
行最终清算。
实收资本：贰亿玖仟柒佰壹拾捌万玖仟肆佰元人民币

特此公告。
收益法的适用前提条件为：（1）被评估资产必须是能够用货
会计师事务所审计，并出具了无保留意见审计报告；2010 年 6 月 30
于 1997 年 7 月 11 日以募集方式设立的上市公司，经历次增资扩
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时



评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地
估值为大写人民币贰亿陆仟肆佰贰拾陆万壹仟叁佰元（RMB26,426.13 万元）
称为新天国际葡萄酒业有限公司，于 2009 年 4 月 29 日变更为新
能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值
（3） 对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资或没有
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
跃，可收集到一定的市场交易案例，因此选择市场比较法进行评
（二）交易标的主要财务指标
生产的系列设备，在国内同行业中属较为先进的设备。
产与负债，具体内容如下表：
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第
清查评估明细表、历史经营状况和未来收益预测进行现场调查，通过询
（2010）第 131 号《新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目涉
相应的修正系数对基准地价进行修正,进而确定待估土地使用权评
于 2010 年 10 月 26 日结束现场工作。
二、 评估目的
资产评估有限公司出具的沪万隆评报字（2010）第 131 号《新疆新
四、 价值类型及其定义 ............................................. 19

见下表：
其他费用确定重置成本，再根据实际状况确定综合成新率，相乘
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
- 9 -
本评估报告书提出日期：2010 年 11 月 15 日。 

账面价值 评估价值 增减额 增值率（%）
类型为葡萄酒生产设备共有 5632 台/套，委估设备包括固定资产
R i
对上述经营情况中： 2007 年、2008 年、 2009 年已经五洲松
5、 委托方及相关当事方承诺函（原件）；
部权益的评估值为人民币：26,426.13 万元。
2,129.95 元，双方协商约定，转让价格以该评估价值为参考依据，
后确定评估值。
证券代码：600084 股票简称： ST 中葡 编号：临 2010-022
法定代表人姓名：岳志荣
（一）一般假设与限制条件


公司的生产厂区内和新疆阜康市准东石油基地的阜康分公司的生
1、 根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
（5）流动负债减值原因：系账龄在三年以上的债务，债务单
项 目
罐装能力 7000 瓶/小时。 
综合确定。

新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
月，新天干红、干白葡萄酒在第三届中国国际葡萄酒暨烈酒评酒
6、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易
对象和评估范围一致。
将其评估为零所致。
较大，为 83.14%；长期投资占总资产的比重一般，为 5.34%；投资
5、《关于转发〈资产评估操作规范意见（试行）〉的通知》（国资
开发有限公司 68.33%股权转让合同》，本公司拟将所持有的新天房
未办理房屋产权证。被评估企业出具了相关说明。如发生产权纠
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告


新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告


2000 年 12 月 18 日联合颁发的（国经贸资源[2000]1202 号）《关
营业税金及附加 1,344.65 311.95 2,016.36 155.06
C．固定资产评估基准日账面原值 186.29 万元，账面净值 7.48
其中：长期股权投资 3 2,235.66 225.89 -2,009.77 -89.90
新疆新天房地产开发有限公司股权关联交易的公告
- 15 -
公司类型：有限责任公司
4．长期股权

十一、 特别事项说明

暂行条例》适用税率为 10%。
身，截至评估基准日，房屋所有权证均未办理变更手续。
- 35 -
整体评估后，按照股权比例确定母公司的评估值。
本项目其他无形资产系软件类无形资产和商标权无形资产，
被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈
评估方法：资产基础法
五、 评估基准日
如果评估基准日与报告日之间，资产发生重大变化而影响评估结

出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估
流动资产 1 34,782.51 37,162.51 2,379.99 6.84
8,000,000.00
剧，公司房地产开发业务规模较小、连续性不强，受政策影响较大，
二、 评估目的 ..................................................... 11
烟囱、围墙、道路、污水处理站、中心花园、中心花园、厕所等,
合计 1,500.00 1,500.00 100%
目涉及其股东全部权益价值评估报告
估报告》，以 2010 年 6 月 30 日为评估基准日，新天房产的净资产评
2010 年 7 月 31 日为评估基准日，酒业公司 8.06%的评估价值为
四、净利润 -3,691.92 -1,110.97 -1,477.93 -2,973.10
●本次交易为公司向新天国际经济技术合作（集团）有限公司转让公司所持有的新疆

新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
4．经营范围
- 9 -
名 称：深圳国际俱乐部有限公司
5、 资产评估准则—工作底稿；
5. 被投资企业----新疆新天西域酒业销售有限公司，于

（1）本公司执行中华人民共和国《企业会计准则》及国家有
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告

元）。
用期间的其他各种费用）。
2、 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
7、 建筑结构房屋耐用年限的规定（国家建设部、财政部联合
（一）委托方被评估单位概况
司于 2004 年 2 月 29 日缴足，变更后的注册资本为人民币 29,718.94 万
减：营业外支出 57.77 17.82 0.65
4、无形资产概况
适销情况和实际销售报价情况，以可能实现的销售收入扣减销售费
含小轿车）的销售。房屋租赁。经营废铜、废铝、废纸、废塑料
注册资本：贰亿伍仟柒佰贰拾伍万伍仟元
其中：土地使用权 1,243.86 4,049.29 2,805.43 225.54 
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告

（2004）字第 10139003 号］，使用权类型为出让，用途为工业用
金创新天酒业有限公司
应收款和存货五类。企业总体资产状况是流动资产占总资产的比重
负债总额 20,464.26 17,188.60 8,077.11 7,906.39
1、新天房产股权的评估情况
5、 签字注册资产评估师承诺函（原件）；
（4）存货取得和发出的计价方法：存货分为原材料、包装物、
2、评估业务约定书。

264,261,304.97 元,增值 721,192,541.29 元，增值率为 157.83 %。
业 200.00 200.00 货币 3%
块的房地产开发经营业务。增加：从事福田区莲花西路新天国际名苑停
评估结论及其使用有效期：
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所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形
担的风险也必须能用货币来衡量。由于被评估企业自成立以来，

八、备查文件目录
体评估方法如下:
疆中信国安葡萄酒业有限公司，系有限责任公司，现股东为中信
一、营业收入 25,380.69 4,565.22 5,084.81 1,699.52
评估基准日：2010 年 7 月 31 日 金额单位：人民币万元
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注册资本：贰亿玖仟柒佰壹拾捌万玖仟肆佰元人民币
行手续费+外贸手续费
新天房产是一家从事房地产开发与经营的企业。根据上海万隆
账面价值 评估价值 增减额 增值率（%）
重要内容提示
号。为 2007 年 1 月 10 日从受让的国有划拨土地使用权，受让后企
态，部分设备购置时间较长，已超过经济耐用年限，但还在使用，
使用及维修保养情况一般。构筑物及其他辅助设施账面原值
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告

蓬莱新天金创酒业销售有限公司
修订了葡萄酒国家标准，填补了国家空白。
名 称：新疆新天房地产开发有限公司（以下简称新天公司）
2．新疆新天房地产开发有限公司控股子公司深圳国际俱乐部有限
东路 751 号新疆新天房地产开发有限公司办公楼内。具有价值一般，
式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
净利润 -4,219.67 -4,219.67 -8,046.06 -7,792.74
披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
为活跃的设备，则采用市场法评估。
本次纳入评估范围的全部资产与负债与经济行为涉及的评估对
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令
摘要 ....................................................................................................................................................... 4
司银行账户。
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
金和适当数额的税后利润确定评估值；
（3）基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价
住 所：乌鲁木齐市红山市 40 号
申请增加注册资本人民币 4,667.00 万元，由新天国际经贸股份有限公司
2008 年 3 月，根据兵国资发【2008】48 号文，兵团国资委将
权证, 产权存在瑕疵，明细详见下表：
六、 评估依据
政、房屋修缮、园林工程)价格信息的通知》；
八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................................. 24
8、 资产评估准则—机器设备；
码机、高压清洗机、锅炉等，办公设备有电脑、复印机、打印机、
新天国际经济技术合作（集团）有限公司股权转让项目资产评估报告
事项的独立意见》，认为：
- 37 -
七、 评估方法

有限公司发起设立，经自治区建设厅批准、自治区工商行政管理局注册
原始制造质量、故障频率、环境条件诸因素确定。
域酒业销售有限公司、蓬莱金创销售公司等六个控股子公司。公

比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此确定待估土地
注册资产评估师声明
新疆阜北农工商联合企业
- 8 -

关财务会计法规。会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
十二、 评估报告使用限制
（2）主要特点
传真：021-63766338
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资
3、存货评估减值 3,295,418.05 元，减值率为 4.28%，主要系存货产
间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
2、 委托方和被评估单位法人营业执照;
财务费用 2,308.79 1,740.03 588.38 -46.70
权转让项目涉及新疆中信国安葡萄酒业有

和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
流动负债 40,209.09 39,072.60 -1,136.49 -2.83

6． 长期投资--股权投资
资产总额 59,481.48 55,094.86 44,505.42 41,838.41
作（集团）有限公司 1,800.00 1,800.00 货币 90%
酒生产企业。
宗地一：玛纳斯分公司用地，国有土地使用证号为]玛国 2004
12 号令；
2 宝马轿车 528i 深圳华深集团有限公司
性房地产占总资产的比重一般，为 11.50%；固定资产占总资产的比
（1）成本法
企业类型：有限责任公司
日出具了［乌社审验字（970）195 号］验资报告。股权结构如下：
评估基准日，该企业未获取工商行政管理部门“准予注销登记通
结合本次评估目的和被评估单位的实际状况，本次评估采用资
1、应收帐款评估减值 3,223,116.98 元，系账龄较长超过四年以上，
注册资产评估师对初步评估结果进行综合，确定最终评估结论。注
新天房产公司由新疆新天国际经济技术合作有限公司和新疆新
阜康市阜北农工商联合企
- 33 -
E．存货评估基准日账面价值 7,698.32 万元，产成品-待销售的
资产-房屋建筑物中,四套住宅仅有商品房购买合同，未办理房屋
混结构的房屋为 14 栋，建筑面积 17,301.00 平方米;框架结构的

十一、 特别事项说明
1、 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
1）深圳新天西域经贸有限公司概况

7． 固定资产—房屋建筑物

14. 本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动，
作为本次交易支付对价的一部分。
+
公司 200.00 200.00 货币 10%
加工和皮棉经营等；汽车(不含小轿车)的销售。


萄酒的销售、农副产品深加工（粮棉除外）；经营本企业自产产品
新疆新天房地产开发有限公司拟股权转让项目资产评估报告
称职地对有关资产实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有
1）流动资产评估基准日账面价值 34,782.51 万元，包括货币资
企业出具的相关说明，经崔收清欠无果的债权共计 5,524,449.97

- 7 -
新天公司坚持“科学管理、运作规范、树立品牌、重视效益”的经
企业性质及历史沿革：
准。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标
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（2）双方一致同意并确认，上述转让价款现金部分应按时支付至
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