新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的

　　行法律、法规、经济政策保持稳定；

　　2、 国家外汇管理局公布的评估基准日外币兑人民币的中间价，其中：外币兑人



　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的
　　6、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

　　V = Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3=VE+R3
　　根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产

　　(三)评估对象于评估基准日状态假设


　　十一、评估方法： 房屋建筑物采用成本法；土地使用权采用市场法及成本法
　　银信资产评估有限公司


　　产权持有单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估


　　术开发区上海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权项目评估报告
　　7、其他有关的法律、法规和规章制度。

　　本次评估成新率的测定采用完好分值率法和使用年限法两种方法进行测定。取其
　　2、无形资产-土地使用权评估方法的介绍
　　十、评估结论 ............................................................................................... 12
　　的存贷款利率为：


　　- 12 -
　　(一)明确评估业务基本事项
　　各类所占比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，再由现场勘察实际状况，
　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的

　　本次评估未考虑其他不可抗力因素对企业价值的影响。





　　数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
　　房权证经济技术开发区字第 2008335786 号”



　　力的影响。
　　特点及估价目的等，选择适当的估价方法。


　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告
　　担相关责任。
　　采用成本逼近法和市场比较法作为本次估价的基本方法。

　　(四)限制性假设

　　1、国家现行的经济政策方针无重大变化；

　　2013 年 12 月 5 日




　　房屋建筑物及土地使用权评估报告

　　固定资产 263.16 1,170.67 907.51 345.00%

　　计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。

　　6、资产评估机构资格证书复印件；

　　-8-
　　本评估报告日为 2013 年 12 月 5 日。


　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的
　　一、项目名称：光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济
　　九、价值类型：市场价值



　　(七)编制和提交资产评估报告

　　注册资本：人民币伍亿零叁佰叁拾叁万贰仟捌佰元
　　一、委托方、产权持有单位概况
　　估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。

　　1、房地产权证编号：乌房权证经济技术开发区字第 2008335786 号；

　　(1)产权持有单位的股东会/董事会；
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位
　　附件
　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的



　　六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
　　(三)评估准则依据
　　三、评估对象和评估范围



　　期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
　　四、产权持有单位：光正集团股份有限公司
　　公司厂区土地 0024555 号 份有限公司

　　传 真：021-63391116 邮 编：200002

　　电 话：021-63391088
　　益，从而求得土地价格。
　　房屋建筑物及土地使用权评估报告




　　资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。




　　传 真：021-63391116 邮 编：200002
　　评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，资产评估项目
　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号
　　估结论，应认真阅读本评估报告书正文。
　　评估结果与调整后帐面值的比较变动情况如下表所示：
　　筑物及土地，截至评估基准日均已抵押给招商银行股份有限公司乌鲁木齐迎宾路支行。
　　- 15 -
　　4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
　　2、 资产评估职业道德准则—基本准则；



　　评估师声明




　　评估人员根据建筑物的结构特征采用重编预算法，得出建安单方造价，并按照规

　　一、委托方、产权持有单位概况 ................................................................. 4
　　3、 除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资
　　银信资产评估有限公司


　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的
　　际情况，结合本次评估目的及土地估价师实地勘察、收集相关资料，分析、确定选择




　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告

　　4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；






　　，
　　乌房权证经济技术 新疆乌鲁木齐市乌鲁木
　　-3-
　　光正集团股份有限公司：
　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的
　　本评估结论的使用有效期为 2013 年 11 月 15 日至 2014 年 11 月 14 日。
　　以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
　　三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预



　　银信资产评估有限公司
　　发区上海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权，为此需对所涉及的房屋建筑物及土地

　　值率 371％。
　　具体为：厂房及土地使用权


　　恰当的方式提交给委托方。

　　新疆乌鲁木齐市乌鲁木


　　传 真：021-63391116 邮 编：200002


　　固定资产 263.16 1,170.67 907.51 345.00%

　　-2-

　　特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承

　　资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生

　　通过与委托方、产权持有单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估


　　传 真：021-63391116 邮 编：200002

　　露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。

　　4、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；

　　5、 机械工业部机电产品价格信息中心 20××年版《机电产品报价手册》；
　　技术开发区上海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权项目评估报告
　　专项规定管理的商品应按国家有关规定办理)。
　　权重值作为该房屋的综合成新率。

　　银信资产评估有限公司
　　重置全价＝建安工程费＋工程建设其他费用＋资金成本+利润
　　〈土建工程〉和(全国统一

　　勘察成新率测定，首先将影响房屋成新情况的主要因素分类，通过建筑物造价中
　　六、经济行为：光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济
　　八、评估程序实施过程和情况
　　16、委托方及产权持有单位提供的其他与评估有关的资料；
　　(四)产权依据
　　(一)评估报告使用说明
　　日，抵押金额为柒仟万元。

　　评估值＝重置全价×成新率
　　在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，

　　8、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
　　评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性
　　地 址：上海市九江路69号


　　加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，







　　评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年



　　1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评

　　2、委托方和产权持有单位的企业法人营业执照；
　　T——相关税费；




　　十二、评估报告使用限制说明


　　确定各分类评估完好分值，根据此分值确定勘察成新率。


　　建筑工程预算工程量计算规则)的通知》(建标[1995]736 号)；

　　合计： 4,253,573.52 元






　　附 件 ............................................................................................................. 16


　　银信资产评估有限公司

　　房屋建筑物及土地使用权评估报告


　　造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、
　　地 址：上海市九江路69号
　　评估方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体
　　察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术

　　实收资本：人民币伍亿零叁佰叁拾叁万贰仟捌佰元
　　八、评估范围：位于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路 105 号，产权证号 乌
　　1、房屋建筑物评估方法的介绍
　　地 址：上海市九江路69号


　　房地产账面金额：2,631,581.93 元
　　正 文 ............................................................................................................... 4
　　银信资产评估有限公司
　　房屋建筑物及土地使用权评估报告
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　　电 话：021-63391088


　　电 话：021-63391088

　　十一、特别事项说明
　　1,621,992 M2 15,638.95 齐经济技术开发区上海

　　1、 《中华人民共和国公司法》 2005 年中华人民共和国主席令第 42 号)
　　18、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
　　①成本逼近法
　　过程均符合国家有关法律法规规定。
　　五、评估基准日
　　(二)限制说明

　　注册住所：新疆乌鲁木齐市乌鲁木齐经济技术开发区上海路 105 号

　　(四)现场调查
　　②成新率的确定
　　V＝VB×A×B×D×E



　　委托方及产权持有单位均为光正集团股份有限公司(简称“光正集团”)


　　的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
　　厂房：乌房权证经济技术开发区字第 2008335786 号；
　　确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

　　单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资
　　地 址：上海市九江路69号
　　选取上述日期为评估基准日的理由是：

　　十三、特别事项说明

　　(一)行为依据
　　4、委托方、产权持有单位的承诺函



　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济技




　　地 址：上海市九江路69号

　　VB——比较实例价格；




　　路 105 号
　　2013 年 12 月 5 日
　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号
　　对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃

　　地 址：上海市九江路69号
　　电 话：021-63391088
　　资产评估结果汇总表 单位：人民币万元


　　银信资产评估有限公司
　　6、 资产评估准则—业务约定书；
　　R1——投资利息；
　　论，应当阅读评估报告正文。
　　方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

　　(三)编制资产评估计划
　　2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视

　　法定代表人： 中国注册资产评估师：
　　VE——土地成本价格。
　　十一、特别事项说明 ................................................................................... 13
　　地 址：上海市九江路69号


　　电 话：021-63391088
　　1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发




　　-9-
　　与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、产权持有单位等对资产评估结论的反馈意

　　地 址：上海市九江路69号
　　(一)委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者：
　　③评估值的确定
　　评估师声明 ...................................................................................................... 1

　　10、乌鲁木齐市建筑材料价格信息资料；

　　5、 资产评估准则—工作底稿；

　　内(即 2013 年 11 月 15 日至 2014 年 11 月 14 日)有效。当评估基准日后的委估资产




　　1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
　　银信资产评估有限公司
　　光正集团股份有限 乌国用 2008 第 光正钢结构股


　　七、评估对象：位于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路 105 号的房屋建筑物


　　四、价值类型及其定义
　　17、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
　　银信资产评估有限公司

　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
　　自建自用的生产性用房，采用重置成本法评估。即：

　　区上海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权，为此需对所涉及的房屋建筑物及土地使
　　项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%


　　四、价值类型及其定义 ................................................................................. 6
　　其中：建 筑 物 263.16 1,170.67 907.51 345.00%
　　3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
　　9、乌鲁木齐市典型工程造价指标；
　　综合成新率(%)＝勘察成新率×60%＋理论成新率×40%



　　1、光正集团股份有限公司出具的房地产评估意向说明；


　　银信资产评估有限公司
　　5、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
　　及土地使用权价值。
　　Ea——土地取得费；
　　评估基准日 2013 年 11 月 15 日资产账面值 425.36 万元，评估值为 2,001.90 万元
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济技



　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告

　　2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
　　②市场比较法

　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号



　　14、与产权持有单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其
　　除上述事项外，委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
　　八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 10
　　银信资产评估有限公司
　　成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开



　　(一)基础性假设




　　三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 5
　　五、评估基准日 ............................................................................................. 6
　　的价值而作，我公司无意要求产权持有单位按本报告的结果和表达方式进行相关的账
　　方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用


　　海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权项目评估报告
　　电 话：021-63391088





　　本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，


　　(二)宏观经济环境假设


　　① 重置全价的确定
　　电 话：021-63391088


　　电 话：021-63391088




　　3、 中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率，其中：评估基准日所选用
　　等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
　　营业期限：二零零一年十二月十日至二零三三年十二月九日

　　价值咨询意见。

　　D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
　　与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。

　　企业法人营业执照注册号：650100410000073
　　银信评报字[2013]沪第 821 号
　　2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对产权持有单位提供的有关资



　　二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所
　　其基本公式如下：



　　拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上






　　并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收
　　传 真：021-63391116 邮 编：200002


　　(一)主要房地产情况如下：

　　决定，并应符合国家会计制度的规定。
　　本次资产评估的对象是产权持有单位截至评估基准日股东所拥有的房屋建筑物
　　(五)其他假设

　　在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买


　　份有限公司




　　不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估

　　12、当地土地使用权公开招拍挂市场信息；
　　银信评报字[2013]沪第 821 号
　　1、委托方及产权持有单位概况



　　电 话：021-63391088
　　十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 14


　　市场比较法是根据替代原则，将待估土地与评估基准日近期内已经发生了交易的



　　电 话：021-63391088

　　- 11 -


　　传 真：021-63391116 邮 编：200002
　　民币汇率中间价为：
　　-6-
　　资产总计 425.36 2,001.90 1,576.54 371.00%


　　电 话：021-63391088
　　企业名称：光正集团股份有限公司



　　3、产权持有单位资产权属证明资料：

　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于

　　现将资产评估情况报告如下：

　　1、光正集团股份有限公司出具的房地产评估意向说明；

　　状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托
　　(六)评定估算


　　(五)取价依据


　　传 真：021-63391116 邮 编：200002
　　术开发区上海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权项目评估报告


　　承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
　　二、评估目的 ................................................................................................. 5
　　承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、
　　明及其对评估结论的影响。
　　四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
　　传 真：021-63391116 邮 编：200002
　　(2)国家法律、法规规定的其他使用者。
　　传 真：021-63391116 邮 编：200002


　　2、 《企业会计准则》(财会[2006]3 号)；
　　中国注册资产评估师：
　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告
　　(一)、产权持有单位位于新疆乌鲁木齐市乌鲁木齐经济技术开发区上海路 105



　　1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件



　　(二)、由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业委估资产在此期间会发生
　　根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，土地估价国际惯例通行的估价

　　本次评估目的是产权持有单位拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济技术开
　　评估结论详细情况见资产评估明细表。

　　七、评估方法 ................................................................................................. 8
　　六、评估依据 ................................................................................................. 6
　　6、 建设部《关于发布(全国统一建筑工程基础定额)




　　根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
　　十、评估结论
　　地 址：上海市九江路69号


　　七、评估方法
　　15、委托评估的各类资产评估明细表；
　　注：光正钢结构股份有限公司于 2013 年 9 月 2 日更名为光正集团股份有限公司，

　　立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号

　　评估值＝重置全价×综合成新率
　　十、评估基准日：2013 年 11 月 15 日

　　摘要 ................................................................................................................. 2

　　估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。





　　电 话：021-63391088

　　的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
　　十三、评估报告日
　　变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
　　地 址：上海市九江路69号




　　及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
　　房屋建筑物及土地使用权评估报告



　　(三)评估结论的使用有效期
　　-4-


　　发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，
　　(五)收集资产评估资料




　　在核查评估范围内房屋建筑物相关资料的基础上，对委评建筑物进行了现场查勘


　　- 14 -

　　传 真：021-63391116 邮 编：200002
　　2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，

　　项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%

　　地 址：上海市九江路69号




　　五、评估目的：产权持有单位拟转让其拥有的位于新疆乌鲁木齐市经济技术开发
　　法定代表人：周永麟

　　7、评估人员资质证书复印件；
　　日抵押给招商银行股份有限公司乌鲁木齐市迎宾路支行，抵押期限至 2014 年 6 月 28
　　首席评估师：

　　的评估程序，对位于新疆乌鲁木齐市乌鲁木齐经济技术开发区上海路 105 号的房屋建
　　等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告
　　电 话：021-63391088
　　房地产名称 产权证号 产权证权利人 账面金额 单位 数量 分布地点
　　特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承

　　物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
　　筑物及土地使用权在 2013 年 11 月 15 日的市场价值进行了评估。




　　银信资产评估有限公司

　　银信资产评估有限公司
　　号的房屋建筑物及土地，截至基准日均已抵押给招商银行股份有限公司乌鲁木齐迎宾
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于



　　变化，从而对委估资产价值产生影响。我们建议报告使用者以不同时点的委估资产与
　　区域以及个别因素等差别，修正得出评估对象在评估基准日地价的一种方法。
　　资产评估原则，房屋建筑物采用成本法，土地使用权采用市场法及成本法，按照必要
　　评估基准日 2013 年 11 月 15 日。
　　Ed——土地开发费；
　　目 录

　　R3——土地增值收益；


　　- 13 -





　　1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能


　　银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、




　　用权价值进行评估，并提供价值参考
　　如地基基础、承重构件、装修、设备设施等完好程度进行了现场技术评定。




　　传 真：021-63391116 邮 编：200002

　　产权持有单位纳入本次评估范围内的房屋建筑物及土地使用权于 2012 年 6 月 29
　　银信评报字[2013]沪第 821 号
　　卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
　　银信资产评估有限公司
　　3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估





　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于

　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于
　　可能追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产所欠付的税项，以及如
　　根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和土地进行





　　(一)评估方法的介绍

　　十二、评估结论及其使用有效期：
　　摘要
　　三、委托方以外的其他评估报告使用者：



　　(二)法律、法规依据



　　地 址：上海市九江路69号
　　的基础上，根据估价对象的特点、当地地产市场发育情况和估价目的等具体条件的实
　　一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
　　“

　　估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个

　　提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责


　　- 10 -


　　正文



　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于
　　8、资产评估价值类型指导意见；

　　委估对象在评估基准日 2013 年 11 月 15 日资产账面值 425.36 万元，评估值为

　　厂房 开发区字第 2,631,581.93 M2 5,553.90 齐经济技术开发区上海
　　必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。

　　本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。


　　房屋建筑物及土地使用权评估报告
　　13、评估基准日市场有关价格信息资料；
　　1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关

　　的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方

　　证号“乌国用 2008 第 0024555 号” 面积为 15,638.95m2 的土地使用权。


　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位


　　银信资产评估有限公司
　　公司类型：股份有限公司(中外合资、上市)

　　1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述


　　任。

　　8、乌鲁木齐市目前执行的《建筑安装工程费率表》；



　　(五)、企业存在可能影响委估资产的瑕疵事项，在委托方及产权持有单位未作


　　土地账面金额： 1,621,991.59 元
　　2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。


　　测量。同时对影响造价的建筑结构特征进行了测量和记录，对影响成新率的主要因素，

　　(四)、本报告对被评资产和相关债务所作的调整和评估系为客观反映被评资产
　　评估对象可实现价格的保证。

　　房屋建筑物及土地使用权评估报告

　　-7-



　　传 真：021-63391116 邮 编：200002





　　房屋建筑物及土地使用权评估报告
　　产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估


　　评估假设、评估依据、特别事项说明和产权持有单位的承诺函。

　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告


　　估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
　　资产总计 425.36 2,001.90 1,576.54 371.00%
　　限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位

　　4、产权持有单位所属行业的发展态势稳定，与产权持有单位生产经营有关的现
　　传 真：021-63391116 邮 编：200002
　　2008335786 号 路 105 号
　　地 址：上海市九江路69号
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位
　　式中：V——土地价格；



　　见并引导委托方、产权持有单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以
　　光正钢结构股


　　(二)评估结论成立的条件
　　无形资产净额 162.20 831.23 669.03 412.00%

　　3、 《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538 号)；

　　电 话：021-63391088



　　二、评估目的
　　B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
　　们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料
　　5、签字注册资产评估师的承诺函；

　　光正集团股份有限公司

　　4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能

　　九、评估假设 ............................................................................................... 11
　　(三)、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
　　评估结果与调整后帐面值的比较变动情况如下表所示：

　　房屋建筑物按照重置成本法进行评估。此次委估范围内的房屋建(构)筑物为企业






　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号

　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于


　　其中：勘察成新率(%)＝(完好分值/基准分值)×100%



　　定计算其他费用和资金成本等，确定重置价值。


　　具体过程如下：
　　(



　　估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位
　　银信资产评估有限公司
　　的准确性作出保证。
　　(2)国家法律、法规规定的其他使用者。


　　评估范围是产权持有单位截至评估基准日所拥有的房屋建筑物及土地使用权。
　　二、委托方：光正集团股份有限公司
　　式中：V——待估宗地价格；


　　(1)产权持有单位的股东会/董事会；
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位
　　A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
　　路支行，抵押金额为柒仟万元，抵押期为 2012 年 6 月 29 日至 2014 年 6 月 28 日。
　　- 16 -
　　产权持有单位位于新疆乌鲁木齐市乌鲁木齐经济技术开发区上海路 105 号的房屋建

　　客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。


　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的

　　E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
　　传 真：021-63391116 邮 编：200002

　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位

　　原则、依据、假设存在的条件下成立；
　　10、其他重要文件。
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于
　　地 址：上海市九江路69号
　　类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、




　　对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评

　　(大写：人民币贰仟万零壹万玖仟元)，评估增值 1,576.54 万元，评估增值率 371％。
　　2、土地使用权证编号：乌国用 2008 第 0024555 号；


　　产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披


　　1、 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社(1998 年)；


　　范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
　　项均已付清。
　　技术开发区上海路 105 号的房屋建筑物及土地使用权

　　7、乌鲁木齐市目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；

　　产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害



　　十三、评估报告日 ....................................................................................... 15

　　(二)签订业务约定书

　　3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系产权持有单位提供，尽管我
　　房屋建筑物及土地使用权评估报告

　　务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由产权持有单位的上级财税主管部门
　　银信资产评估有限公司


　　新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号的
　　果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；我们也未对





　　报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
　　11、基准地价及调整体系；


　　在使用本报告时，应注意评估报告特别事项说明和使用限制。
　　2013 年 12 月 5 日
　　担相关责任。
　　7、 资产评估准则—不动产；
　　其中：建 筑 物 263.16 1,170.67 907.51 345.00%
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于


　　及土地使用权。
　　截止评估基准日房屋所有权证和土地使用权证权利人名称尚未变更。


　　，面积为 5,553.90m2 的房屋建筑物；产权

　　(1)重置成本法

　　传 真：021-63391116 邮 编：200002

　　地 址：上海市九江路69号



　　以下内容摘自本评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评

　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号

　　本报告评估结论的价值类型为市场价值。
　　抵押金额为柒仟万元，抵押期为 2012 年 6 月 29 日至 2014 年 6 月 28 日。

　　2,001.90 万元(大写：人民币贰仟万零壹万玖仟元)，评估增值 1,576.54 万元，评估增
　　地 址：上海市九江路69号
　　使用权价值进行评估，并提供价值参考。
　　九、评估假设

　　2、本评估结论仅为本评估目的服务；

　　组成部分(包括资产评估报告书摘要)单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能

　　所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、产权持有
　　电 话：021-63391088
　　(六)、企业存在可能影响委估资产的瑕疵事项，在委托方及产权持有单位未作
　　光正集团股份有限公司拟转让其拥有的位于

　　9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；


　　-5-
　　六、评估依据



　　银信资产评估有限公司

　　(一)评估结论

　　＝正常情况指数/比较实例宗地情况指数；
　　上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。

　　的房屋建筑物及土地使用权评估报告
　　他会计资料；
　　于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区上海路105号

　　2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
　　9、资产评估业务约定书复印件；
　　1、 资产评估准则—基本准则；



　　理论成新率(%)＝(1－已使用年限/耐用年限)×100%

　　评估。
　　基准日的差额对评估结果进行调整。
　　3、产权持有单位所在地区的社会经济环境无重大变化；

　　资质为准)、金属材料、活动板房和建筑材料的生产和销售(涉及配额许可证管理、

　　3、 资产评估准则—评估报告；
　　4、 资产评估准则—评估程序；
　　2、其他评估报告使用者

　　电 话：021-63391088

　　R2——投资利润；




　　其基本公式如下：

　　3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及
　　经营范围：钢结构网架工程承包壹级(以资质为准)、轻钢结构专项设计甲级(以


　　评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在确定上述估价原则

　　银信资产评估有限公司
　　国有土地使用证：乌国用 2008 第 0024555 号



　　无形资产净额 162.20 831.23 669.03 412.00%
　　-1-
　　资产评估结果汇总表 单位：人民币万元
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