虽然开工、复工等均出现下降，但投资却呈现超预期的增长，2018年1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速较去年全年扩大2.9个百分点。我们认为短期投资超预期或与土地成交款的滞后效应及施工单价增长的价格因素有关：一方面，土地成交价款是分期付款并计入投资(对应土地购置费)，2017年11、12月土地成交款增速仍维持在历史高位，对投资贡献存在一定滞后性；另一方面，2017年钢铁、水泥等原材料价格大幅上涨(2017年固定资产投资材料费价格指数涨幅为10.9%，其中钢材、水泥涨幅为20.7%、6.8%)，推动施工成本单价上升，但后续仍需进一步明细数据的论证和观察。展望全年，我们认为开工、拿地力度趋弱，投资仍将缓步下行。