8月以后，随着政策持续调控以及房源供应有序增加之后，市场逐渐回归理性。而房源紧张度所带来的恐慌也随着房源供量增加而逐渐缓解。

从8月份到12月上旬，在共有144个盘次的意向登记中，可选房源41532套，主力价格在11000-14000元/㎡。

其中，单盘推出房源在1000套左右的大户有7个：港务区的绿城西安全运村1536套、绿地璀璨天城1534套、汇悦城1393套；浐灞北翼的华远辰悦1366套，曲江的中海曲江大城1336套，万科翡翠国际934套；城南三环外的龙湖紫宸1088套。

随着房源量供应的增加，一个明显的现象是，120㎡以下的房源供应量共计24916套，占总房源量的60%，很明确，刚需、刚改置业群体仍占买方核心地位。

在这些盘中，两个在城南，分别是中海曲江大城、龙湖紫宸；两个在城东北，分别是绿城西安全运村、汇悦城。都是年内全新盘，成为区域中房源供应大户。而中海曲江大城截止目前已实现销售额超50个亿，从数据看，暂时比较显眼。

丨中海曲江大城及周边效果图

在此期间，有不少购房者盘算着：

“全运村、汇悦城、绿地璀璨天城”这三个奥体板块的盘，周边环境亟待改善、配套匮乏，是一个非常显著的刚需标本。片区的提速有待一路小跑，论品质、论产品类型、论资源占据程度，有竞争也有错位。

而万科翡翠国际、中海曲江大城，相对集优质区位和生态配套多重资源聚合，但购房命运却是一波三折！虽然年末推盘量加大，仍感觉红盘开盘不太友好，比如万科翡翠国际，在7:1的概率上依旧显得不食人间烟火。酒师又去看了中海曲江大城发现竟有100以下的房源推出，户型不错，价位适中，值得买吗？

—— 壹 ——

回答购房者之前，酒师先说一个眼下的事实：

不同于上半年，下半年的买家购房意愿明显开始回归主城，而主城尤其是大盘价格却无多少松动。

在这种情况下，曲江，这个封神片区，依旧是刚需、刚改的膜拜之地。热度不因行情变化而反转，买房必看曲江，几乎成了市场铁律。

体现在品牌选择上，出货量大的盘几乎无抗性，最难的是如何投选大盘中的“性价王”产品。

就粉丝看重的中海·曲江大城来说，可谓市场破局者佳报频传！年销售额达50亿的大盘，不仅工程质量“高、精、细”，产品细节和园林设计更是异曲同工。

理论上，在这个项目设计低密与限高的前提下，作为品质洋房住区的曲二扛鼎之作，想象中的产品端应该是“要多豪有多豪、面积要多大有多大”才能做出溢价。

意外的是，中海在近期的推盘1336套房源中，户型产品为120㎡以下的小户型产品高达802套，占推盘量的60%！

很典型的“中海曲江大城·君尚府”组团就在第58批（总第七十批）房价公示中推出了458套房源，小户型120㎡以下的户型产品就占69%！

小高层5#、8#、11#、32#、37#整体精装均价为14950元/㎡，101㎡户型精装价格区间在12000-13000元/㎡，114㎡的精装单价在14000-15000元/㎡。

也就是说，在曲江，首付不到30万即可买到低密洋房住区精装房！靠谱吗？品质如何？

—— 贰 ——

在购房过程中，有一个比较特别的现象：多数人在依据别人说的，或是偶尔一次的观感，就形成了“是不是我的菜”这样的印象，而对市场动态或楼盘推出房源的节奏和具体情况关注不够，以至于可能是好机会也被错过。

从当下的房源供应、总体价格态势看，在价差不大、距离有远近、地段发展有差异的情况下，把眼光回到主城区来选择房子，这是当前的一个主要特点。

回到主城区也并非是回到没有新房供应的核心城区，而是发展有基础，未来可看到的区域，如曲江二期、港务区奥体板块、浐灞核心区、航天一期、城南常宁新区等。当然，限购的除外，只能到目前还是非主城区的区域去选择了。

回到主城区，回到曲江二期这样的区域来选择，看上去未必是你的菜的盘也有机会，甚至是大把的机会，如前面提到的年度新盘、供应大户、已实现销售超50亿的中海曲江大城。

该盘所在的区域，现状褒贬不一，主要是公共交通和区域成熟度。但区域和产品有几个关键词：一是生态性。有万亩杜陵国家遗址公园、西安植物园等；二是低密住区。因区域限容积率、限建筑高度，项目的建筑形态是小高、洋房、叠墅。三是大盘，占地约666亩，相当于在曲江二期“再造一座城”，规模是区域目前绝无仅有的。

中海在西安的表现，恐已无需多说。浐灞、沣东、城北、长安、临潼等东南西北皆有盘，曲江为主，“一个中海，半个曲江”。10多年来，其产品、物业已得到检验，虽不像其他房企那样渲染很火，但业主口碑和市场评价总体不错。

2018年，中海在西安实现四盘齐开，势头较猛。临潼中海阅骊山，上半年销售额超过10个亿，近郊第二；太华路的中海太华府，去年底开盘即走红，目前已接近尾声；常宁新区的中海长安府刚面市，关注度也不低。

相较而言，中海曲江大城的超大体量、位居曲江二期未来的C位，尤其是近期推出了中小户型，更为值得在主城区置业的刚需、刚改置业群体关注！

—— 叁 ——

那么，我们为什么说中海曲江大城值得重回主城区的置业群体选择呢？有哪些房源值得选呢？

该盘在近几次推出的1336套房源中，120㎡以下的中小户型多达802套，尤其集中在君尚府组团。2018年第58批（总第70批）房价公示显示，该组团将推出458套房源，120㎡以下的户型产品占到69%，装修房均价在13000-14000元/㎡之间。

具体来看，各户型面积及可选套数：83㎡二室一厅一卫2套、99㎡三室二厅二卫2套、102㎡三室二厅一卫156套、114㎡三室二厅二卫156套、143㎡四室二厅二卫70套、166㎡四室三厅三卫36套、225㎡顶层跃层12套、263-281㎡跃层24套。

改善型大户型产品不多，仅72套；83-143㎡的户型有386套，其中102㎡和114㎡的小三房有312套，选择的余地比较大。

再来看看具体户型的功能：

99㎡的户型做到了三室+两卫的设计，可以满足刚需、初改、改善的家庭对于住宅功能的所有需求，性价比极高。

114㎡的户型三室两厅两卫的设计，南北通透，比较方正。空间视觉感非常大，特别是10米面宽、3.8米宽的客厅、6.8米的阔景阳台与大卧室套房，总之就给人一个字“大”，对于刚需和改善购房者来说，这个产品可以算是非常合适的选择。

丨样板间展示

142㎡的四室两厅两卫，南北通透，双阳台设计，主卧套房空间大，飘窗宽阔比较舒适。四个卧室相对独立，满足家庭成员不同的生活习性。

丨样板间展示

166㎡的四室三厅三卫，户型空间大。大横厅设计空间舒适度非常高，后期可以变换为客厅+茶室、客厅+孩子的娱乐空间等等，随着家庭不同需求可以自由变换。南向阳台宽阔适合会客揽景、北向阳台则可作为功能阳台。南北双阳台与餐厅、客厅一线，空间舒适感极佳。

四个产品面积段各具特色，虽没太多让人耳目一新的设计，但从户型功能、产品设计、细节等方面，小夜灯、踢脚线设计、镶嵌式轨道插座、厨房大赠送、入户挂钩等等，不仅满足高品质改善低密洋房住区的产品水准，也的确可以看到中海对于产品一贯的用心程度。

丨可插拔轨道插座

丨小夜灯

—— 肆 ——

2018年即将结束，下一个市场周期啥时来，谁也说不清楚。但就目前的情势看，市场正在进一步夯实温热的特征。在当前置业，有几个原则值得注意：

1、价差不太明显的情况下：选择主城区比近郊更好，发展势头看得到的区域优先。选择品牌盘比没啥名气的盘更好。不排斥小盘，只要做的精致。

2、价格被“压制”的盘，品质不打折、房企可信赖的，从未来看，目前买到即是赚到。哪怕目前介入成本比其它盘稍高一点，也要买。

3、自住兼顾未来成长潜力，尽可能选择理念较新的房子，比如三室两卫，多一个卫生间在未来的价值是很高的。完全自住，家庭人口不多，未必局限在这一点。

很多人问2019年会如何？在没有重大利好持续加持以及限购、摇号政策持续调控不放松的前提下，不会比现在更好。

编辑=周鑫 编审=徐红