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来源：西安楼市AI
眼看2018年还有27天就要过去了。
一个从2016年年底就考虑买房，一不留神考虑到2018年年底的闺蜜小美，最近莫名积极了起来。两周周末都耗在了看房上，每看一个盘都要给AI君一通电话交流心得，从高新的小公寓到沣东的高层，又到长安的二手房……
表示震惊，该错过的都错过了，这房价都稳定了，你又开始急什么！你是疯狂动物城的树懒飙车吗！
飙车的树懒本懒
她表示，你傻啊。虽然房价是不涨了，但好地段还是会涨啊，蓝光公园华府我要是2018年年中去摇了，要是摇中本姑娘省了3000元/平啊！就算好地段不涨，那好地段也没了啊，那好地段没了，金泰假日花城二手房那些小婊砸也不降价啊。
AI君：……好有道理，我竟无法反驳。
她说：还有个事……最近谈了男朋友，作为现代独立女性，婚前财产，不买更待何时？！
AI君：……你开心就好。
最近越来越觉得，买房这件事跟谈恋爱一样，对于很多人来讲，自己没想通别人说什么都没有用。但是接近年尾，无论从西安还是全国，下行了没多久的楼市又开始了蠢蠢欲动——
“对不起，2019年房价还会涨”又被北京中介刷屏了”
有全国楼市风向标的城市深圳，最近一个月市场又重燃了……
“西安也在上周单周锁住了上万新鲜韭菜，看来西安楼市的潜力还可以榨一榨……
所有人都在等着市场“触底反弹”？市场真的到底了吗？2018年年底到底要不要买房？AI君从全国看西安，力求理论结合实践，给与大家更多参考意见。
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先看大的宏观形势。
第一，经历了2018年上百次密集调控，一二线城市的政策强压已然告一段落，如无意外近期将不会再出台打击楼市的政策，风向趋于温和。
第二，经历了2018年数次利率上浮，全国市场平均利率上浮已达到了15-20%，西安市场的平均利率上浮也在15%。全国有部分城市和部分银行已出现了利率回落。（例如深圳某盘业主刚结束的因无法选择利率下调的银行导致的维权）
第三，限涨也要限降，部分城市已开始为市场托底。11月23日，深圳出台《深圳市房地产市场监管办法征求意见稿》，对在售楼盘价格的上涨下跌限制了一定的范围，就是要在±15%以内，这就有效防止部分开发商在年底需回款要大幅度降价，当然也就也放松了部分新盘价格管控。毕竟所谓维护市场稳定，既不能涨，也绝不能跌才是稳定。更有城市对于降价的房企加强监管，如果破坏市场秩序恶意竞争也会被处以罚款和停销。
第四，刺激土地市场。如果说房企的蛋糕的楼市，那么对于地方财政来讲就是土拍。众所周知2018年对全国土拍市场是噩梦的一年，地方经济依旧受限于土地经济，待2018年GDP年报出台，流拍造成的影响就会反应在账面上。但如此也依旧不会动摇国家防止经济硬着陆的决心，于是2018年成了真正考验地方运营能力的一年，很多地方政府已在年末，从土拍条件放宽到跨城宣传都做足了功课（例如攀枝花到西安的土拍宣传会）。
从运营来看，2018年西安土拍市场在10月之前新区疯狂，在10月之后老城托底。从成绩来看，2018年截至目前主城区含高陵只有一宗高陵住宅和一宗灞桥商业流拍，其余基本稳妥。这背后一是房企判定西安城市红利依旧处于上行期，愿意跟进，二也与西安的操盘能力密不可分。AI君真的对我大西安心悦诚服。
总的来讲，从宏观形势来看，全国市场政策温和，利率有望回落，物价局限涨限降双管齐下，地方财政有意愿为土拍托底。虽然是否触底没有定论，但市场的下行确实到了一个缓坡。
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在此较为温和环境之下，年底西安市场迎来一个小高潮。上周西安市场一口气锁住上万人，AI君之前也写过相关稿件：9字头地铁盘明日登记！上周超万人抢房！西安楼市再爆小高潮！就最新数据14盘，9盘平销，5盘摇号。
而当我们将目光放远，则会看到不只西安，近期全国市场也在进行年末冲刺。
深圳沙井万科星城11月29日开盘半个小时卖出超过1900套房源。南昌新盘开盘去化率恢复到了80%以上，市场有回温迹象，合肥限价房开始清盘，太原之前政府卡着没发的预售证开始爆棚，11月一口气发了30张预售证……
全国范围内爆发的小高潮，其背后逻辑在于，第一，年底很多地方政府都没有完成年初的放量任务，年末可以冲一批房源入市量。第二，从房企角度来讲，年末是通常意义上的促销季，很多房企迫于年度销售压力会拿出部分折扣优惠让利购房者，放价走量。第三，部分购房者从心态上也希望把购房意愿完成在2018年，回家置业也起到了一定促进作用，因为现在买房的基本都是真的刚需，用来住的。
而且值得注意的是，小高潮也在两极分化中上演。
上周西安市场1万多购房者，中国铁建万科翡翠国际、金辉世界城及龙湖香醍漫步，分别以526套房、3971人登记（3443人核验通过）；264套房、1781人登记；237套房、861人登记的战果，遥遥领先于其他楼盘，这3盘直接锁住了6613人。
这三个楼盘共同的特点是第一，品牌，第二临地铁，第三，价格低于价值。可谓是物价局给到西安购房者的福利盘了。但同时部分楼盘也传出排号即给200元的传闻……冰与火之歌继续高昂，背后原因也是因为购房者依旧冷静，如果是好盘，又诚心让利那确实能卖的不错，否则购房者也不会买单。
转自西安微博西安房房房
总得来讲，确实在特殊时间点上出现了局部热情，但将此作为房价触底【反弹】的论据，还是稍弱了一些。
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那么在了解了以上情况。回到最开始的话题，年底值得买房吗？年底买房又有哪些注意事项呢？以下是AI君的小建议。
第一，年底政府放量让购房者的选择性更多，一些品牌开发商首盘也为西安市场带了更多对“好房子”的新概念，为部分高端客群提供了新的选项。
第二，销售节点上，部分房企迫于全年销售压力，甚至某些收官盘会在2018年年底之前面临清盘节点，这都会让通常情况下“一毛不拔”的房企给出折扣；销售方式上，部分楼盘开始出现特价房，而采用渠道进场的楼盘，也让购房者有了在备案价之下讨价还价的余地。当然以上两点都是针对平销楼盘，那些中签率在20%以下的，要考虑的不是优惠而是能否买上了。
第三，年末通常也是二手房抄底的好时机，在心态上部分卖家会选择在年前甩货，因此也可以多关注二手市场。
第四，注意事项——优先新房住宅，其次二手房住宅，再次繁华地段公寓，但对最近流行的返租项目，要注意考察开发商实力避免后期纠纷（这种最好有国企或央企背景才比较稳妥）；最近二手房市场上出现了很多小产权房，就算便宜AI君依然建议谨慎再谨慎，除非你特别知根知底；如果你有幸摇到报名人数膨胀的市场“神盘”，又因为轮到自己是顶底犹豫的，AI君建议不要犹豫。一是目前凡是品牌开发商顶层防水都做的不错，底层虽然采光不好但如果不准备换房，养老也有优势，二是很多“神盘”，之所以成为神盘是因为物价局强行压价，导致价格远低于其价值，要相信房价的周期性，把握好上车的机会。
有话说
最后，我们回到文首。AI君有时觉得，计划买房和决定买房是两回事。
有些人跟周边的人说自己有买房计划，他有时间，也有钱，也有需求。他们的买房时间是半年，口头禅是看看，实际行动是随缘。然后一年过去了，两年过去了，因为忙，工作调动或者房价跌了，计划依旧是计划。直到他碰到一个男人或一个女人，或者某个事件才开始付出真正的行动。而那时他可能要付出更大的成本，面对更多的麻烦。
非常理解刚需忐忑的，惧怕高位站岗的心态。但不要让这个心态作为借口去阻止你的行动。至少多跑，多看，这样也许会有更多机会让那个决定在更合适 时间到来。
小美跟AI君说，2018年12月31日之前，她肯定要把房子买了，对刚需最好的买房时间，就是她已经准备好了。
文末推荐年末可重点关注楼盘
华润置地未来城市
AI君有话说：华润今年在西安有三个新项目，华润置地·未来城市、华润置地·西安曲江九里、华润悦府，目前除了华润悦府，其余项目都已推出。
华润置地·未来城市位于奥体中心南侧，小区距离地铁3号线双寨站仅600多米，双寨站是地铁3号线和地铁14号线（在建）的换乘站，小区未来交通会很便捷。未来城市户型设计挺不错的，并自带有大型商业，不仅能满足业主需求，还能辐射到周边区域。
华润置地·未来城市11月中旬，项目推出首批次房源均价不到10000元/㎡，348套房吸引641个家庭登记，核验通过514个，开盘去化率95%以上，市场认可度不错。
7#、8#号楼总高为8+1层，11#、12#号楼总高为7+1层，户型以约145㎡的四室两厅三卫为主，西侧边户为185㎡的四室三厅三卫。价格公示信息显示，均价约13000元/㎡。
15#、16#号楼总高为5+1层，户型以125㎡的三室两厅两卫为主，顶跃有约173㎡、195㎡及243㎡的户型，每户赠送露台50-80㎡。价格公示信息显示，均价约12700元/㎡。
龙湖香醍漫步
备案楼栋：115#楼毛坯
备案均价：10899元/平
备案套数：330套
房源面积：114-128平
装修情况：毛坯高层
地址：浐灞灞桥区沁水路
AI君有话说：
本次是备案价唯一的毛坯项目——龙湖香醍璟宸是10年龙湖香醍的收官之作。龙湖香醍璟宸位于三环内，浐河旁，小区自身已非常成熟，包含4000余户已入住的业主，社区生活氛围非常浓厚。此外小区已开建的城东标志性商业综合体龙湖天街，小区门口年底即将全线通车的韩森路，以及正在加紧建设预计2020年完工的世纪工程幸福林带仅距离项目1.8公里，都是龙湖香醍璟宸正在路上的升值点。
此次高层价格仅有10899元/平，预计是不会平销了。
高科麓湾国际社区
备案楼栋：21#、22#
备案数量：262套
备案均价：毛坯高层9730元/平
面积区间：84-137平
地址：西安市浐灞生态区东三环以西、浐河东路以东
AI君有话说：高科麓湾国际社区上次登记是在9月19日，西安楼市温度还没降的时候，408套审核通过1759个。高科麓湾性价比很高，地处浐河东侧，与雁鸣湖隔河相望，环境自然不用多说。主要是配套了得，地铁5号线三殿村（后期可能改成麓湾站）地上站点就在小区四号地与五号地之间，自带商业街，更重要的是小区建有幼儿园，和高新一小麓湾分校，再加上9字头的价格，这个组合可以用“逆天”来形容。
凡是都有两面性，距离地铁近，而且是地上站点，吵是最大硬伤，本次推出的两栋楼虽然不在地铁口，但临东三环，也是吵。
祝愿大家把买房计划，还是放在2018年！因为2019年可能会是这样的……
声明
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2、含有项目效果图、户型图部分，最终以交楼为准。
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