撰文=徐三刀

—壹—

八月份，乐居地产座谈会，大家一起回顾“新政满月”，在乐居会议室，刀哥当时提出了一个疑问，市场地价无法控制、房价只能抑制，为什么户型设计不做调整?

下半年低密度土地供应多，洋房类、平层类产品扎堆供应，市场是否会消化不良。在限购之后，投资客户退潮已成为定局，投资转向自住，市场接盘无力，一定会造成大批供应与市场需求错位。

备注：乐居地产数据统计，直指低密度物业供给

关于这一点，市场房源供应已经充分验证了这一预判，大量高端产品、低密度产品进驻，向市场挤压，市场一片叫好，却又显现高端客户量不足。

—贰—

近期，市场变化不大，只是温度越来越低，虽然不至于下跌，但局部价格放松也是事实，一些楼盘已经出现了周年庆、到访送礼、分期等。

对于市场的走势，我们一直认为“横盘”概率最大，暴跌暴涨都缺乏逻辑条件，至少在外部因素没有充分消解的情况之下，根本不存在巨变的可能性。

但市场终究是高度分裂的，既然有楼盘一片冰冷，就有楼盘如火如荼。为了方便分析，简单将中高端产品划分为两类：高层产品、洋房产品、大平层产品。

其一，洋房产品：如旭辉江山阅、南湖七号、中南青樾、绿城全运村、福星惠誉美术城、康桥悦榕园、上悦城、常宁府、阳光100阿尔勒、碧桂园·阅江府、中建锦绣天地、里程柳岸十里、万科悦湾（部分产品包含别墅、小高等产品）。

其二，大平层产品：如长安金茂府、华润置地·悦府、保亿·公元印、龙湖景粼天序、中海长安府、恒大悦龙台、翼中心（还有万科·翡翠国宾、保利天悦，属于三季度之前）。

其三，中坚产品：华润九里、华润未来城、当代嘉宝公园悦、碧桂园锦堂、远洋·落子栖、万科如园、君合天玺、万科公园大道、紫薇·万科大都会、汇悦城、中南菩悦东望城、绿地新里格林公馆。

以上分类还不包括老盘新推，中南?樾府、世茂璀璨倾城、保利心语花园、金地中心风华、恒大·养生谷、金辉高新云璟、融创宸院等，这些项目都有洋房类产品。为了统计方便，还没有加上秦汉新城、临潼新区、国际度假区（东曲江）近十个别墅、洋房项目。

可以说，近十年来，西安从没有没有如此密集的洋房、别墅类产品供应，更不要说让自住型客户接收！

—叁—

如果以价格为划分标准，可以将西安高端楼盘划分为三个档次：

15000元/㎡上下的盘有：万科公园大道、中海太华府、紫薇西棠、金辉世界城C地块、保亿公元印、南湖七号、民.时代广场、世茂璀璨倾城（洋房）、旭辉·国悦府、保利心语花园（洋房）。

17000元/㎡上下的盘有：保利天悦、中海长安府、就掌灯二期、碧桂园·高新时代、碧桂园·凤凰城、金地中心风华（洋房）、金辉高新云璟（洋房） 、金辉·世界城（洋房）。

20000元/㎡上下的盘有：融创壹号院、万科翡翠国宾、长安金茂、华润置地悦府、香榭御澄、翼中心、西安万达ONE、龙湖景粼天序（备注:备案价格没有出来，预期价格要高出龙湖紫宸两个档次）。

因此，当市场供应量大增，大平层产品与洋房类产品（社区）齐舞之时，市场供给与市场错配，二者鸿沟在进一步拉大，最受伤害的就是刚需（细分一下：价格刚需）！

我们就会发现一个现象，一则，尽管市场上供应量极为充足，但刚需、刚改想要购买适合自己的产品，还是十分困难。二则，尽管市场对于房产渴求一直存在，但无论是价格、户型，都导致对位客群稀缺。

—肆—

在“70/90政策”结束之后，房企产品线偏重于改善型物业，虽然呼应了市场消费升级需求，但也印证了任总“商品房就是给有钱人盖的”。

西安市场好不容易迎来了发展良机，虽然短暂，但也说明了西安市场潜力。目前，市场上高端产品如金茂、融创、中海、保亿、万科、万达等项目都引发了市场极大关注，这对于西安市场产品迭代有着助推之用。

对于当下的西安市场，我们也应该有冷峻的思考，在抢人大战之中，西安能够“西安户籍人口即将破千万，有史以来最大规模”，凭借的绝对不仅是文化和凉皮，最重要的还是西安开放的态度。

如果，西安房价无法满足“居者有其屋”的置业需求，那一定要在户型设计上考虑，限制一定数量房企设计中小户型，满足市场中低端需求。如果二者都不能满足，那就要快速考虑“共享产权房”，还有“公租房”。

备注：“十一五”时期强制要求70/90政策

即便是没有“70/90政策”限制，西安楼市也应该多一些，例如30-50平米小户型（1室、1室1厅）、60-70平米产品（60㎡两室、70平米三室）设计，市场过度偏重改善，无异于提高了西安准入门槛。

城市的阶层是多层次的，城市的消费也是多层次，不一定要全部高端，也不一定要全部大户型，提高居住品质的含义，不能只是好地段、大品牌、低密度、高标装，应该在户型尺度上给“新西安”人多一些选择！

西安想要发展成为国际化大城，必须能够包罗万象，一味追求大户型、大楼距、大开间、大阳台固然是“品质高端”，但却也少了一份温暖、包容、大度。