撰文=徐三刀

PART1-超常扩张，千亿规模

2018年，房地产市场逐步进入稳步发展阶段。2018年1-11月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达36691.6亿元，销售额占比达40.6%。

行业越来越集中，已经出现了地产寡头，虽然不存在垄断，但越来越庞大的地产企业，最终将捆绑“国运”，一旦盛极而衰，就是一场灾难。

“超常规增长”已经超出了古典经济学诠释能力，未来如何发展还是一个未知数。外国企业年增长10%，已经心满意足，但房地产企业年增长10%，却意味着以惊人的速度下滑，直至消亡。

关于房企销售排名划分，中国指数研究院刊发《1-11月中国房企销售业绩TOP100，30强的门槛快到千亿了》，明确指出：

从销售情况来看，2018年前11月销售破千亿房企增至26家，TOP100门槛升至236.3亿元。

分阵营来看，销售额超千亿的企业有26家，其中碧桂园、万科与恒大均超五千亿，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；1000-5000亿的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。

500-1000亿的企业有27家，销售额均值为675.8亿元；100-500亿的企业销售额均值为317.7亿元；TOP100门槛升至236.3亿元。

目前，房企TOP30强1-11月份销售金额门槛为832.2亿元（2017年只有585.9亿元），2018年末房企30强门槛极有可能会提到千亿级！

PART2-高速增长，负债放大

可以清晰的看到，相比较2017年全年，房企规模再一次扩大，2017年房企30强门槛是700亿元，但2018年末或将达到1000亿元。

除了销售规模扩大以外，债务规模也在扩大。尽管一些行业人士不断宣称，“多数房企的债务都在控制之中，少数房企面临债务风险并不意味着房地产行业的整体风险，大房企大都已经选择了降杠杆的策略。”

所谓“降低杠杆”，无非是降低负债、增加收益，想要让房企放弃增长是不现实的，没有人愿意放弃增长，但发展就需要借钱。通过各种渠道扩充资金，转而拿地、搞开发，通过规模化增长再将风险摊平。

因此，尽管负债率不一定大变，但房企总资产和净资产都在增长时，债务规模也在迅速放大。这种风险在报表里根本看不出来，一旦遇到2014年那种市场，恐怕会暴露出很多吓人问题。

而且现在情况比较复杂，如果大型房企增长量没有超过20%，就等于没有增长，想要赢跑房企三十强，必须保持近30%的增长量，否则一定会被刷下来。

这就相当于在高速公路上负重前行，还要看谁敢超车，谁的技术更娴熟，最终在一个车道上飞奔，想一想最后结果是什么？

PART3-房企转投，西部变革

还有一点令人揪心，由于长三角、珠三角、环渤海区域发展高度饱和，大型房企普遍瞄准中西部（参照中国指数研究院发布的《2018年1-11月个城市群房地产企业拿地金额TOP10》）。

2018年1-11月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2887亿元，位列首位；中西部和珠三角以2503亿元和1870亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位居第四位，为1416亿元。

这其中就包括万科、碧桂园、绿地控股、中国恒大、华侨城、阳光城、保利发展、龙湖集团、正商集团等房企，其中喊叫“活下去”的万科最为显著，1/3资金、1/2土地全部位于中西部。

而且按照现在的数据来看，郑州、武汉、西安、成都、重庆等地依旧是大型房企的青睐所在，特别是郑州、武汉、西安三地土地成交密集，西安（规划建筑面积3436亩，增长39%）再次以规划建筑面积排列全国第三！

大型房企谋求高增长，于中西部厮杀，锁定潜力城市，一线城市着眼于引进高端人才，二线城市引才力度相对较大，人才净流入显著，三线城市则奋勇直接，持续发力，从引才区域的差异来看，中西部二线城市是这一轮“人口引进”的最大受益者。

但最终持续的人口流入究竟能否摊平房企风险？这一点有待讨论。毕竟人口资源是有限的，二线城市抢夺，其他城市就会流失，人口流失意味着城市“潜在消费群体”减少，影响城市发展信心。

根据恒大研究院的统计，以县城来看，人口流出地区个数从2001-2010年的1371个增至2011-2016年的1557个，占比从66.0%增至75.0%。

PART4-摊平风险，釜底抽薪

2006年《十一五规划建议》之中，首次提出了“中、东、西、东北”四大板块，并且给出了总体战略：“继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展。”

其中，“顺着看”发展重要性，“倒着看”经济发展水平，可以说，西部在经济规模上要比东北还要严峻一些，发展重要性上却排在第一位。如今房企瞄准中西部城市进入，其实就是看好中西部的成长性。

虽有成长，风险也大。虽说，由于一线城市存在房价高、人才资源趋向饱和、生活节奏过快等现象，多数外来人口迫于种种压力，可能会在周边二线城市寻求新的发展机遇。

为了发展规模，房企紧盯中西部；为了摊平风险，谋求高潜力城市。但中西部城市普遍消费实力低于长三角、珠三角，想要通过高溢价实现高增长，难度很高。为了摊平风险，房企可能广撒网，这无异于拉长战线，让资金链变得更加吃紧，对于政策也变得更加敏感。

在“人口引进”方面，西安一直跑在前列，在“强省会”策略之下，西安对于地市级吸附作用加大。但人才新政仅是楼市的助推器，产业才是城市竞争的根本，尽管大规模招商引资、新颖城市规划等提振西安经济，但最终能够留住多少，关键还看西安的产业增长规模。

何况，陕西省人口3813万，西安人口961.67万，大西安想要2020年实现全域人口1500万，需要抽空几座城市？

备注：以上数据来源，均来自于中国数据指数院