去年以来多个超过10万㎡的大型项目集中开业，使得西安商业市场迎来爆发。仅在零售物业市场，西安总体量已达到626万㎡。

西北新开商业项目近半在西安

在首进品牌和商业地产助推下，去年西安商业项目迎来爆发的一年，并带动地区市场快速增长。据赢商网统计，2018年西北地区新开商业项目（面积≥3万㎡）39个，总商业面积355.77万，相比2017年在数量和总体量上分别增长约30%和26%。从地域分布看，陕西去年新开22个商业项目，为西北五省最多，其中有18个项目位于西安。

越来越多的项目涌入市场，使得西安商业运作已进入拼品牌、拼体验、拼颜值阶段，去年就有67个首进品牌随着新开项目进入西安市场，涵盖零售、餐饮、文创、超市、儿童、家居、酒店、休闲等多个业态类型，成为项目彰显独特性和增加消费粘度的法宝。

大体量项目扎堆是西安商业市场另一特点。去年西安新开业项目中，11个项目面积都达到或超过了10万㎡。不少社区和主题型商业面积也在3万㎡以上。

美好生活文商旅研究院院长夏强认为，消费者对于一站式、“大而全”的趋势追求，加上西安城市发展对商业地标的需求成为大项目涌现的基础。从运营方的角度来看，大型商业项目抵御风险的能力更强，获得金融机构支持力度更大，也更容易吸引品牌招商。

某商业项目方姓招商负责人介绍，成功的项目要么在周边地理位置是最好的，要么在周边体量是最大的，两者至少要符合其一，“即便是社区型商业，体量过小也非常难做。”

据赢商网统计，2019年西安预计有24个商业项目开业，超过6成的体量在5万㎡以上。

西安零售物业体量626万㎡

近年来西安商业地产供应持续增加，以购物中心为代表的商业业态也集中释放。据仲量联行统计，西安零售物业市场总体量已达626万㎡。这是一个什么概念呢？开元商城钟楼店建面约10.3万㎡，626万㎡差不多相当于60多个开元商城钟楼店。

在其他统计口径中，西安商业市场总量甚至要超过上述规模。此前RET睿翼德公布的一份城市商业分布图显示，截至2018年11月底，西安重点商业项目（面积≥2万㎡、包含已开业和已知将开）达223个，市场存量加潜在供应已超过1000万㎡。这份统计的商业类型涉及购物中心、单体百货、商业街区和奥特莱斯等。

此前业界对“城市人均商业面积”的所谓国际标准存在较大争议。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均面积应为1-1.2㎡。此前有报道称，2018年底西安户籍人口接近1000万。如果套用上面的626万㎡零售总体量，那么每人拥有的零售商业面积还不足1㎡。但如果套用超过1000万的总面积，那么人均商业面积已接近饱和状态。

“如果以购物中心、百货等通常意义的商业项目来核算，西安商业市场并没有达到饱和状况。”西安秦商会会长朱林表示，其实在一个城市里无法使用统一的人均标准来说明商业面积的短缺或过剩状况。因为有些繁华商圈日均客流量很大，即便人均商业面积超过1㎡仍然很旺，但也有些商圈人气不足，很难用人均商业面积的标准来衡量。

仲量联行认为，大量优质商业项目的涌入将使市场愈加激烈，未来市场可能会见到更多项目进行更加频繁的阶段性业态或定位调整。此外，激烈的竞争也可能会让部分项目选择降低租金预期以去化空置面积，并导致未来市场整体租金涨幅收窄。

未来百货仍有较强生命力

从以上商业分布图来看，目前西安多数商业项目位于由北向南的城市中轴线两侧，城东和城西分布相对零散。朱林表示，这主要是由西安城市建设和经济发展次序决定的。一方面说明在项目密集的城北、城内和城南等商圈，消费需求旺盛但未来项目竞争也会更激烈；另一方面也意味着城西和城东等项目分散地区，商业运营的增量潜力更强，但同时也需要先突破客流和人口聚集的瓶颈，获得商家和品牌的认可。

在国内商业市场，购物中心正占据更多份额，唱衰传统百货的声音不断。但据RET睿翼德统计，目前西安仍有20个单体百货正常运营，且经营状况大多良好，本土百货表现力强于全国许多城市。

“未来百货仍然有较强生命力。”夏强认为，虽然受到线上消费的分流稀释，但百货业态对于消费过程中的聚焦品牌、体验式行为仍然是无法替代的。从这层意义来说，实实在在的线下百货对于消费的粘性更强。只不过在运营过程中，将会对项目定位和由此衍生的运营模式、品牌设置及客群服务等形成考验。